U Vladinom planu reformi upisano je i uređivanje zemljišnih knjiga kao preduvjet za oživljavanje investicijske aktivnosti. A kakvo je stanje zemljišnih knjiga u Hrvatskoj, najbolje je dočarao Mladen Fogec, predsjednik Udruge stranih investitora u Hrvatskoj i predsjednik Uprave Siemensa.

'Katastar nije usklađen s gruntovnicom, a to dvoje nije usklađeno sa stvarnim stanjem. U Hrvatskoj imamo 3500 katastarskih općina, od njih 220 uopće nema knjige, a 70 posto njih je ažurirano u 19. stoljeću', opisao je Fogec, govoreći nedavno za N1 o potrebi hitne reforme zemljišnih knjiga.

Međutim, da bi zemljišne knjige bile čiste, za to nisu dovoljne samo aktivnosti države. Potrebno je da i svaki vlasnik koji posjeduje nekretnine učini sve da osigura čiste papire. A prvi korak za to je upoznavanje s funkcioniranjem sustava registriranja nekretnina koji u Hrvatskoj, kao i u većini europskih zemalja, počiva na katastru i gruntovnici.

Katastar označava posjed, a gruntovnica vlasništvo

Katastar je evidencija koja sadrži nacrte pojedinačnih nekretnina razvrstane po katastarskim česticama i posjedovne listove iz kojih se vidi tko je korisnik nekretnina na pojedinoj čestici. Svaka čestica pokriva određenu zemljišnu površinu i objekte izgrađene na toj površini.

Zbir katastarskih čestica je katastarski plan (karta) na kojem su katastarske čestice ucrtane po brojevima tako da se, sukladno situaciji u stvarnom prostoru, jasno vide njihove granice, oblik i položaj te građevinski objekti koji su izgrađeni na njima.

Katastarske planove izrađuju i njima upravljaju državni uredi za katastar i geodetske poslove, a oni ujedno izdaju javne isprave kojima se dokazuje stanje nekog posjeda.

Podaci u katastru i gruntovnici su javni

Podatke iz katastra možete provjeriti na internetskoj stranici katastar.hr, a ako vam je potreban ovjereni dokument, u katastru možete dobiti kopiju katastarskog plana i prijepis posjedovnog lista koji pokazuje tko je korisnik pojedine čestice. Uz identitet korisnika, posjedovni list sadrži podatke o katastarskoj čestici: broj čestice, način korištenja, površinu i opis objekata koji se nalaze na čestici.

Prema starim propisima, u katastar su se upisivali korisnici zemljišta koji često nisu bili i vlasnici dok se po novim propisima u posjedovne listove upisuju vlasnici. Stoga katastar nije pouzdan za utvrđivanje vlasništva, nego u prvom redu služi za utvrđivanje stanja nekretnina na pojedinoj katastarskoj čestici.

Katastarski podaci temelj su za zemljišne knjige ili, popularno, gruntovnice, koje pokazuju stvarno stanje vlasništva nad nekretninama. Gruntovnice vode zemljišnoknjižni sudovi, a u njima se, uz podatke o nekretninama, upisuju stvarna prava nad tim nekretninama (pravo vlasništva, pravo građenja, založno pravo, pravo služnosti) na temelju odgovarajućih dokumenata. Izvadak iz gruntovnice (vlasnički list) pravi je dokaz vlasništva.

To je javna isprava, što znači da svatko može tražiti uvid o vlasniku i drugim pravima uknjiženim na pojedinoj katastarskoj čestici. U gruntovnici možete dobiti i odgovore na sve nejasnoće vezane uz stanje nekretnina koje vas interesiraju, kao i savjet na koji način riješiti neki problem.

Na što treba paziti kad kupujete nekretninu

Podaci upisani u zemljišnim knjigama ključni su prilikom provjere vlasništva pri kupnji nekretnine. Uvidom u vlasnički list možete provjeriti je li osoba od koje želite kupiti nekretninu upisana kao vlasnik, je li nekretnina opterećena teretima i vodi li se oko nekretnine spor koji bi mogao utjecati na vlasništvo ili neko drugo upisano pravo.

Podatke u vlasničkom listu možete provjeriti odlaskom u gruntovnicu ili putem interneta. Vlasnički list (zemljišnoknjižni izvadak) je javna isprava, a dostupan je na mrežnoj stranici Ministarstva pravosuđa e-izvadak upisom katastarske čestice pojedine nekretnine čiji ćete broj dobiti od prodavatelja ili njegovog posrednika.

Vlasnički list sastoji se od tri dijela – popisnog lista (A), vlastovnice (B) i teretnog lista (C). U njemu se nalaze sve bitne karakteristike nekretnine: opis, adresa i površina nekretnine, identitet vlasnika i zabilježba ukoliko je nekretnina opterećena hipotekom ili nekim drugim teretom. Pregled vlasničkog lista na internetu je besplatan, ali isprintani vlasnički list ne priznaje se kao službeni dokument. Snagu javne isprave ima jedino ovjereni izvadak nadležnog zemljišnoknjižnog odjela općinskog suda.

Kako uskladiti podatke iz katastra i gruntovnice

U praksi se često događa da su podaci iz katastra i gruntovnice neusklađeni. Već smo spomenuli razlike u evidenciji vlasništva. Međutim, često se događa da je u katastru evidentirana jedna površina čestice, a u gruntovnici druga.

Primjerice, u katastru imate posjedovni list iz kojeg je vidljivo da koristite 1000 kvadratnih metara zemljišta, što je i realno stanje na terenu. Međutim, u gruntovnici imate vlasnički list u kojem piše da posjedujete 500 kvadratnih metara zemljišta. Ako želite prodati česticu ili graditi na njoj, da biste to učinili morat ćete uskladiti stanje tako da se uknjižite i na preostalih 500 kvadrata.

Do odstupanja dolazi zato što se u prošlosti nakon kupnje parcela često nije provodio upis u gruntovnici. Stoga, da biste se upisali na cijeloj parceli koju posjedujete, morate pribaviti dokaze o vlasništvu (kupoprodajni ugovor, darovni ugovor ili rješenje o nasljeđivanju). To može biti mukotrpan proces jer zbog proteka vremena često više ne postoje vjerodostojni dokazi o kupnji pa treba pronaći prodavatelje i obnoviti kupoprodajne ugovore.

Nakon pribavljanja dokumentacije potrebno je angažirati ovlaštenog geodetskog stručnjaka koji provodi usklađivanje katastarskog i gruntovnog stanja.

Kako legalizirati objekt

Problem koji opterećuje tržište nekretnina je i velik broj sagrađenih objekata koji zbog različitih razloga nisu upisani u zemljišnim knjigama ili upisano stanje ne odgovara stvarnom stanju.

Kako bi se riješio taj problem i uveo red u zemljišnim knjigama, bivša Vlada pokrenula je projekt legalizacija kojim je omogućeno vlasnicima da legaliziraju svoje objekte. U postupku legalizacije potrebno je izraditi geodetski elaborat (samo za objekte koji nisu upisani u katastar točno onako kako su izvedeni) i arhitektonsku snimku koja pokazuje nacrt izvedenog objekta sa svim njegovim bitnim karakteristikama (izrađuje se za sve nelegalne objekte).

Navedena dokumentacija predaje se državnom uredu koji donosi rješenje o izvedenom stanju te se nakon plaćanja doprinosa nekretnina može upisati u zemljišne knjige.