Aktualni mandatar nove vlade, g. Tihomir Orešković, u jednom od svojih nedavnih intervjua ponovno je udahnuo život kontroverznoj temi uvođenja poreza na vlasništvo nad nekretninama. Doista je neobično da pitanje uvođenja ovog poreza već godinama iznova izranja u javnom diskursu iako do njegovog stvarnog uvođenja nikada nije došlo. Očito postoje razlozi zašto ovaj porez ima svoje zagovornike ali i razlozi zbog kojih nositelji ekonomske politike odustaju od njegova uvođenja. A ti su razlozi možda povezani sa činjenicom da, osim stručnjaka iz područja javnih financija i poreza, i većina onih koji se porezima ne bave, također imaju svoje mišljenje o ovom porezu.

Porez na nekretnine ili točnije periodični porez na vlasništvo nad nekretninama ima poželjna ekonomska obilježja. Smatra se da je učinkovit jer ekonomske odluke iskrivljuje manje od ostalih poreza pa stoga ima manji negativan utjecaj na alokaciju resursa. Taj je porez pogodan izvor financiranja lokalnih zajednica jer nalikuje na naknadu za koristi koje vlasnici nekretnina dobivaju od lokalnih vlasti u obliku lokalnih javnih dobara kao što su npr. prilazne ceste, vodooprkrbna mreža, odvoz otpada, čišćenje i uređenje zelenih površina. Teško ga je izbjeći jer je porezna osnovica vidljiva i nije mobilna. Budući da se visina porezne osnovice, odnosno vrijednost nekretnina tijekom poslovnog ciklusa ne mijenja, porez na nekretnine omogućuje stabilne proračunske prihode.

Zbog toga su utjecajne međunarodne institucije kao što su OECD, Europska komisija, Međunarodni monetarni fond i UN-HABITAT u zadnjih par godina objavile niz dokumenata u kojima su naglasile prednosti ovoga poreza, kao i nalaz da njegov potencijal u većini zemalja niti izdaleka nije iskorišten. S druge strane, porezi na rad su u mnogim zemljama previsoki i nepovoljno utječu na zaposlenost i gospodarski rast, pa se preporučuju porezne reforme koje bi visoke poreze na rad djelomično zamijenile porezima na kapital, a osobito porezom na nekretnine kao poreznim oblikom iz te skupine poreza.

I dok su ekonomske vrline ovoga poreza uglavnom neprijeporne, politički gledano, ovaj je porez među najmanje omiljenima. Uvriježeno je političko stajalište da je porez na nekretnine „porez koji svi vole mrziti“. To nije čudno, budući da su neke vlade i njihovi politički čelnici zbog bijesa javnosti morali odstupiti kada su odlučili uvesti ili povećati porez na nekretnine. Osnovna je nevolja u tome što je porez na nekretnine „upadljiv". Za razliku od npr. poreza na dodanu vrijednost ili poreza na dohodak, koje umjesto njih obračunava i uplaćuje netko drugi, porez na nekretnine moraju platiti sami građani. Ova karakteristika čini uočljivijima i druga obilježja ovog poreza.Tako npr. javnost smatra da porez na nekretnine nije pravedan, a zatim i da je regresivan jer ne uvažava gospodarsku snagu poreznih obveznika mjerenu dohotkom. Sljedeća važna zamjerka je ta što se porezna osnovica, a to je vrijednost nekretnine, određuje na temelju procjene, dok su osnovice svih ostalih poreza stvarne veličine koje proizlaze iz tržišnih transakcija. No, nedostaci ovog poreza kao i njegova loša reputacija mogu se svesti na minimum pažljivim oblikovanjem ovog poreza, jasnom komunikacijom s građanima u tijeku pripreme za uvođenje, pa čak i postupnim uvođenjem poreza na nekretnine.

Dva su osnovna motiva zbog kojih bi porez na nekretnine imalo smisla uvoditi u Hrvatskoj. Prvi je da bi jedinice lokalne i regionalne samouprave imale stabilan i izdašan izvor prihoda koji bi bolje od poreza na dohodak odražavao angažman lokalnih i regionalnih vlasti da same, svojim aktivnostima, doprinesu jačanju vlastitog fiskalnog kapaciteta pružajući bolje uvjete za život građana i poslovanje poduzetnika na području njihove nadležnosti. Drugi je motiv djelomična supstitucija oporezivanja rada oporezivanjem kapitala, a kako je rečeno, porez na nekretnine je porezni oblik iz skupine poreza na kapital. Naime, s obzirom na visoku nezaposlenost i slabost gospodarstva u Hrvatskoj, oporezivanje rada ekonomski je inferiorno u odnosu na oporezivanje nekretnina. Prostor za oporezivanje nekretnina u Hrvatskoj nedvojbeno postoji. Samo za ilustraciju, Hrvatska porezima na kapital prikuplja oko 10 posto svih poreznih prihoda, ili upola manje nego članice Europske unije, u prosjeku. Pritom, prihodi od poreza na vlasništvo nad nekretninama u Hrvatskoj su zanemarivo maleni i iznose oko 0,1 posto ukupnih poreznih prihoda, dok je ponderirani prosjek udjela prihoda od poreza na nekretnine u ukupnim poreznim prihodima u EU 3,8 posto.

Obično se kao jedan od glavnih argumenata protiv uvođenja poreza na nekretnine navodi nesređenost imovinsko-pravnih odnosa, odnosno stanje u zemljišnim knjigama koje ne odgovara stvarnom stanju u pogledu vlasništva nad nekretninama. To je, međutim, vrlo klimav argument. Prije svega, nedopustivo je da u današnje doba zemljišne knjige ne odražavaju stvarne vlasničke odnose, jer to između ostaloga koči sve druge gospodarske aktivnosti. Osim toga, poznato je da je upravo oporezivanje vlasništva nad nekretninama u povijesti bio jedan od povoda za sređivanje zemljišnoknjižnih evidencija. Često se spominje kako je prikupljanje poreza bio motiv engleskom kralju Vilimu I. Osvajaču da krajem XI. stoljeća provede popis imovine, prikladnog naziva „Knjiga sudnjeg dana“. Konačno, i komunalna naknada koja se u nas primjenjuje je, iako u rudimentarnom obliku, ipak porez na nekretnine, a taj se prihod prikuplja bez ikakvih poteškoća neovisno o stanju u zemljišnim knjigama.

Porezni stručnjaci argument protiv oporezivanja nekretnina vide u tome što porez na nekretnine uzrokuje dvostruko oporezivanje dohotka, jednom u trenutku ostvarivanja dohotka, a drugi puta kada se zarađeni dohodak transformira u vlasništvo nad nekretninama. Ova je kritika imala puno opravdanje kada je Hrvatska u drugoj polovici 90-tih godina prošlog stoljeća primjenjivala porezni sustav zasnovan na potrošnji koji je, u skladu s teorijskim idealom, polazio od načela da svaku poreznu osnovicu treba oporezovati samo jedanput. No, kasnijom degradacijom takvog poreznog sustava toliko smo se odmaknuli od teorijskog ideala da nema više smisla čuvati sustav koji ionako više ne postoji. Konačno, nekada se kao razlog za neuvođenje poreza na nekretnine spominje da ne treba kažnjavati vlasnike nekretnina jer su ih oni s mukom stjecali i na taj način štedjeli jer je to ionako bio najsigurniji oblik štednje. No, štednja u obliku nekretnina samo je posljedica niza anomalija nekadašnjih gospodarskih sustava. Štednja u obliku nekretnina nije, nažalost, dobar oblik štednje u tržišnom gospodarstvu te je ne bi trebalo porezno poticati. Za razliku od štednje u novcu, štednja u nekretninama ne može putem financijskog sustava intermedijacije biti plasirana onima koji će tim kapitalom stvoriti još veći, te pritom osigurati zaposlenost i gospodarski rast.

Hoće li konačno porez na nekretnine biti uveden ili neće, odlučit će nositelji ekonomske politike. No, argumentirano i stručno raspravljati o porezu na nekretnine i oblikovanju toga poreza koji bi odgovarao hrvatskim prilikama itekako ima smisla. Porez na nekretnine, kao djelomični supstitut za visoko porezno opterećenje rada ali i dohodaka koji ostvaruju poduzetnici, može poslužiti kao instrument ekonomske politike usmjerene rastu i razvoju, a to je ono što Hrvatskoj danas najviše treba. I ne zaboravimo, rasprave o porezu na nekretnine ne bi trebale ni početi niti završiti u duhu izreke koja kaže da mnogi ljudi misle da razmišljaju, a ustvari samo razmještaju svoje predrasude.