Unatrag nekoliko godina cijene novih stanova, ali i starogradnje u Hrvatskoj, pa tako i u Europi, rastu solidnim stopama. Posljednje tri godine utjecaj na taj rast imale su i pandemija i inflacija, ali i rast cijena građevinskog materijala uslijed problema u opskrbnim lancima. Posljednjih 10-15 godina obilježeno je razdobljem povijesno niskih kamatnih stopa te posljedičnog rasta vrijednosti poslovnih i stambenih nekretnina.

Pred tržištem nekretnina je novi ciklus u kojem će vrijediti neka drugačija pravila, a sve zbog dizanja kamatnih stopa, kažu stručnjaci. Proteklih dana svjedočili smo trendu korekcija na nekim tržištima Europske unije, a stručnjaci procjenjuju da će se on nastaviti i u sljedećem razdoblju unutar cijelog EU-a.

Čeka li Europu doista strmoglavi pad cijena nekretnina te hoće li se i u kojoj mjeri to odraziti na hrvatsko tržište, provjerili smo u razgovoru s domaćim stručnjacima za nekretnine – Vedranom Likan, Borom Vujovićem i Martinom Naletilić.

Direktorica tvrtke Colliers Vedrana Likan napominje da je o velikim udarcima na tržište teško spekulirati jer se mora poklopiti mnogo čimbenika kako bi se ponovila kriza iz 2008. godine. Takvi trendovi u Hrvatsku, kaže, dolaze s određenim odmakom, a usto svako tržište ima svoje odrednice koje utječu na formiranje cijena.

'Jako puno faktora mora se poklopiti da bi se ponovila velika kriza. Naravno da se, nakon što smo već prošli kroz takvu krizu, cijelo tržište ponaša puno opreznije jer su sjećanja na 2008. godinu još uvijek svježa. Vidimo da se, u skladu s tim oprezom, u inozemstvu poduzimaju određeni koraci da bismo se zaštitili od potencijalne krize', kaže Likan.

'Nekretnine su itekako vruća roba u Hrvatskoj'

U Hrvatsku trendovi iz svijeta uvijek dođu, no s odmakom, pa Likan očekuje utjecaj vanjskih događanja na hrvatsko tržište, ali taj utjecaj će se, kaže, manifestirati malo kasnije.

'Nekretnine su kod nas itekako vruća roba. Zagreb i gradovi na obali apsolutni su rekorderi i po broju domaćih, ali i stranih kupaca. Prosječna cijena kvadrata u Zagrebu u 2022. dosegnula je 2400 eura, u Splitu 3200 eura, u Rijeci 1900 eura, a u Osijeku 1300 eura. Dakle vidimo da se cijene i dalje drže na razini, ali su, kada ih usporedimo s ostatkom europskih gradova, itekako niže. Također, uz snažnu potražnju, imali smo ograničenu ponudu novogradnje – gradi se dosta ispod razine 2008./2009. Tako se u Zagrebu godišnje proda 9000-10.000 stanova, a gradi se oko 2500-3000 stanova', navodi Likan.

Hrvatsku na radaru već neko vrijeme imaju i strani kupci, a dodatan vjetar u leđa bio je ulazak u Schengen i eurozonu, olakšavši strancima kupovinu nekretnina. 'Svaki treći ključ u određenim primorskim dijelovima Hrvatske ide u ruke stranih kupaca, što je odličan pokazatelj njihovog velikog interesa', smatra Likan.

O APN-u i poreznoj reformi

Nezaobilazna tema je i APN-ovo subvencioniranje stambenih kredita. Prva runda subvencioniranja bila je 2017. godine, a od tada, ističe Likan, bilježimo kontinuiran rast cijena, što se u određenoj mjeri mora pripisati i APN-u. Kad pogledamo, kaže, odnos 2017. i kraj 2022. godine, cijene stambenih nekretnina porasle su oko 55 posto.

'No moramo uzeti u obzir to da na njih uvijek utječu brojni faktori, kao što su inflacija, povećana potražnja, kamatne stope… Colliers je stava da APN nije bio pogodna mjera, ni za tržište nekretnina ni za njegove kupce, i pozdravljamo odluku da se ova mjera ukine. APN, iako je imao pozitivne namjere, nije se u stvarnosti pokazao korisnim za tržište', napominje Likan.

Za zdravo tržište važan je, kaže, dobar omjer ponude i potražnje, a ponudu je moguće povećati pomoću više kanala.

'Kao prvo, želimo istaknuti sveobuhvatnu poreznu reformu unutar koje se zalažemo za uvođenje poreza na imovinu u vidu bogatstva, čime bi se potaknuo bolji balans na tržištu, s time da ovo mora biti dio cjelokupne porezne reforme koja će omogućiti manju poreznu presiju i pravedniju raspodjelu. Ako država uvede manje stope poreza na rad, a više na imovinu, posebno u pogledu druge ili treće nekretnine, ili na određenu kvadraturu, to bi moglo rezultirati poboljšanjem uvjeta života građana, ali i dinamizacijom tržišta i neutralizacijom negativnih učinaka nedostajuće ponude', zaključuje Likan.

'U Hrvatskoj ne očekujemo krah tržišta'

'Poremećaji na tržištu nekretnina uvijek krenu od ekonomski najjačih država pa se za određeno vrijeme preliju na manje. U Hrvatskoj, međutim, ne očekujemo krah tržišta ni veće turbulencije zbog specifične situacije u kojoj se trenutno nalazimo. Pojačan interes kupaca nakon ulaska u eurozonu i Schengen te naša specifična mikrolokacija svakako nas stavljaju u bolju poziciju, što se tržišta nekretnina tiče, u odnosu na većinu drugih zemalja EU-a', kaže nam Martina Naletilić, agentica za nekretnine i suvlasnica agencije Sky Nekretnine.

Sky Nekretnine surađuju sa stranim agencijama za nekretnine, za čije klijente pretražuju tržište, a ističe pojačan interes Poljaka, Britanaca, Skandinavaca i Slovaka za kupnjom nekretnina upravo u Hrvatskoj. 'Naši kupci sve češće su stranci, a upiti dolaze iz brojnih država EU-a i šire', kaže. Stranci uglavnom pokazuju interes za kupnjom nekretnina na jadranskoj obali i u Zagrebu, a kako je riječ o kupcima bolje kupovne moći od prosječnog Hrvata, mogu kupovati unatoč rastu cijena nekretnina.

'Zbog velikih rezervi koje su naše banke morale imati za vrijeme kunskog sustava, financijski uvjeti u Hrvatskoj sporije će se zaoštravati nego u ostalim članicama EU-a, pa kamatne stope ne bi trebale doseći visoke razine koje će u velikoj mjeri odbijati kupce i investitore, kao što je to slučaj u Americi te nekim zemljama EU-a. Ne očekujemo tako velik porast kamatnih stopa u Hrvatskoj. Tek u slučaju da prijeđu četiri posto te se ujedno smanji potražnja stranih kupaca, možemo očekivati veću korekciju cijena nekretnina u Hrvatskoj', smatra Naletilić.

'Do kraja godine rast cijena će stati'

U većini država EU-a cijene nekretnina počele su stagnirati ili padati, a svaka država ima svoje specifičnosti, što stvara određene manje razlike u kretanju cijena.

'Međutim, gledajući dugogodišnje kretanje u svim članicama EU-a, može se primijetiti da trendovi rasta/pada cijena koreliraju među državama. Hrvatska zasad ne prati taj trend upravo zbog svojih specifičnosti: iznimno atraktivne mikrolokacije, pojačanog interesa stranih kupaca te nedavnog ulaska u Schengen i eurozonu.

Krajem prošle godine osjetio se pad potražnje i taj trend se nastavio početkom 2023. godine, no trenutni pad nije dovoljno velik da bi izazvao pad cijena jer je potražnja i dalje višestruko veća od ponude. Očekivanja su da će do kraja godine rast cijena stati i da će doći do stabilizacije te eventualno korekcije cijena lošijih, starijih nekretnina', kaže Naletilić.

Slaže se s Likan da APN nije učinkovita mjera stambene politike jer je u konačnici bio dodatan okidač za porast cijena nekretnina. Smatra pak da je Hrvatskoj potrebna 'učinkovita i efikasna stambena politika usmjerena na ciljane skupine korisnika, uključujući mjere poput, primjerice, socijalne stanogradnje'.

'Porast cijena nekretnina te nedostatak učinkovitih državnih mjera za rješavanje stambenog pitanja mladih, kao i deficit stanova u novogradnji, svakako otežavaju kupoprodajni proces pri rješavanju stambenog pitanja velikog broja hrvatskih građana', zaključuje Naletilić.

'Više se govori o padu cijena nekretnina nego što je to stvarna situacija na terenu'

Boro Vujović, vlasnik i direktor tvrtke Opereta, smatra da su informacije o padu cijena nekretnina u EU 'više prisutne u medijima' nego što je to stvarna situacija na terenu.

'Sigurno je da dizanje kamatnih stopa ima utjecaja na kretanje tržišta, jer povećanjem kamatne stope smanjuju se budžeti kupaca i njihov broj. Govori se o padu cijena, ali se taj pad više osjeti u broju transakcija, nego u samim cijenama. Vidjet ćemo hoće li se to za neko vrijeme odraziti i na veće smanjenje cijena. Povećanje kamatne stope za jedan posto za kredit od 100.000 eura, na 20 godina, znači da će kupac platiti 11.000 eura više', kaže Vujović.

Slaže se s Likan da je situacija bitno drugačija nego tijekom velike krize 2008. godine. Manje se, kaže, gradi, investitori su likvidni, a banke puno pametnije biraju klijente koje financiraju.

'Inflacija je učinila svoje, porasle su cijene općenito, pa je to utjecalo i na nekretnine. U inozemstvu se smanjio broj transakcija, srazmjerno povećanju kamatnih stopa, pa je u zemljama u kojima je kamata od sedam do devet posto volumen prometa drastično smanjen. Cijene su korigirane od pet do 10 posto, ali nigdje nema neke velike korekcije', smatra Vujović.

Prošle godine 37 posto kupoprodaja ostvarili su stranci

Kaže da će se kriza prometa s europskih tržišta sigurno preliti i na naše tržište, no ne vjeruje da će to imati velik utjecaj na cijene.

'Imamo najniže kamatne stope u EU. Obujam građevinskih radova zbog obnove je velik. Očekujemo turistički rekordnu godinu, inflacija je još uvijek prisutna te postajemo sve atraktivnija lokacija za europske kupce. Činjenica je da na tržištu postoje nekretnine čija je cijena, bez obzira na sve, nerealno visoka. Možemo očekivati korekciju cijena za takve nekretnine ako ih vlasnici budu stvarno htjeli prodati', kaže naš sugovornik.

Potražnja je, dodaje, porasla još prošle godine, za što su dobrim dijelom zaslužni Schengen i eurozona: 'Činjenica da je Hrvatska ušla u eurozonu i Schengen dovela je do toga da su prošle godine 37 posto kupoprodaja ostvarili stranci.'

Komentirajući APN, Vujović je ustvrdio da je on utjecao na rast cijena nekretnina, što je posebno vidljivo u prijašnjim godinama. 'Ove godine je APN zaslužan za to što je tržište bilo jako živo, zaključno s travnjem ove godine, jer su kupci čekali APN kako bi iskoristili prednosti za one koji kupuju kreditom. APN je dobar za sve one koji su kupili nekretninu koristeći subvencije. Kupili su nekretninu po značajnije nižoj cijeni nego što je danas, a još su koristili smanjenje rate kredita', navodi Vujović.

Iako je dobar za sve koji su ga koristili, Vujović kaže da APN nije dobar za tržište generalno jer je doveo do sezonalnosti kupnje nekretnina, a zbog kratkog roka u kojem se mora realizirati kupnja i do rasta cijena. 'Nadamo se da će sljedeća mjera, ako je uopće bude, biti puno kvalitetnija i ostvariti prvotni cilj, a to je zaustaviti iseljavanje mladih i pomoći im da riješe stambeno pitanje', zaključuje Vujović.