Kako bi vam pomogao u izbjegavanju nepotrebnih sukoba sa susjedima, tportal donosi kratki vodič za upravljanje zajedničkom nekretninom.

Upravljanje višestambenim zgradama uređeno je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Tim propisom određeno je da su suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju zajedničkim dijelovima nekretnine, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

Pravila upravljanja

Suvlasnici imaju zakonsku obvezu upravljanje povjeriti obrtniku ili tvrtki koji su registrirani za obavljanje poslova održavanja nekretnina. Izabrani upravitelj poduzima poslove koje su mu suvlasnici povjerili ugovorom o upravljanju.

Kako bi upravljanje bilo što efikasnije, suvlasnici biraju predstavnika stanara, koji posreduje između njih i upravitelja. Predstavnik stanara dužan je održavati redovite sastanke na kojima suvlasnike informira o poduzetim aktivnostima, stanju zgrade, potrebnim radovima i troškovima pojedinih intervencija.

Na sastancima se putem glasanja donose ključne odluke o upravljanju zgradom, pri čemu suvlasnici sudjeluju davanjem prijedloga te pristankom ili uskraćivanjem pristanka za poduzimanje određenog posla.

Za pojedine odluke potrebna je većina glasova, a za neke se traži pristanak svih suvlasnika. Pritom treba naglasiti da se glasovi računaju po neto površini stambenog prostora, a ne po broju suvlasnika. To znači da je za donošenje natpolovične odluke potrebno više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine u kvadratnim metrima.

Ako se većina ne uspije postići, a poduzimanje nekog posla redovite uprave nužno je za održavanje, na zahtjev bilo kojeg suvlasnika odluka se može donijeti sudskim putem u izvanparničnom postupku.

Poslovi upravljanja

Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama zakona i međuvlasničkog ugovora. Suvlasnici donose odluke o poduzimanju različitih poslova koji se, ovisno o njihovoj prirodi, dijele na redovne i izvanredne.

U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici odlučuju o donošenju programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući građevne promjene nužne radi održavanja, donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade, prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu, stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove, uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, primjerenom osiguranju zgrade, imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika, imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja, određivanju i promjeni kućnog reda, iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo te o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje trećina suvlasnika.

Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova.

Izvanredni poslovi obuhvaćaju veće zahvate koji se poduzimaju povremeno. U takve poslove ubrajaju se promjena namjene određene stvari (npr. pretvaranje zajedničkog prostora u stambeni ili poslovni prostor), poboljšanja na zgradi (ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala), veći popravci, dogradnja i nadogradnja zgrade, preuređenje, otuđenje te davanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine u zakup ili najam na dulje od jedne godine.

Za poduzimanje izvanrednih poslova potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

Međuvlasnički ugovor

Kako bi olakšali upravljanje stambenom zgradom, suvlasnici mogu sklopiti međuvlasnički ugovor. Tim ugovorom određuju se uvjeti i način upravljanja zgradom, pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom, opseg poslova koje će takva osoba obavljati, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja pričuvom te podaci o predstavniku stanara i njegovim ovlastima.

U ugovoru suvlasnici mogu precizirati i koji se poslovi smatraju redovitima, a koji izvanrednima, koji su to zajednički dijelovi i uređaji nekretnine i sl., a njime se određuju i ovlasti predstavnika stanara.

Dužnosti upravitelja i predstavnika stanara

Ugovorom o upravljanju suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime obavlja poslove o kojima su donijeli odluke. Osim redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, upravitelj obavlja povremene i godišnje preglede nekretnine, utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik, organizira naplatu pričuve, raspolaže sredstvima koja vlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, organizira osiguranje zgrade od rizika, uzima kredite radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade te zastupa suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja.

Upravitelj je dužan izraditi plan predviđenih poslova za održavanje, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te to na prikladan način objaviti u zgradi najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine.

Na temelju predviđenih troškova određuje se visina pričuve izražena po kvadratnom metru stana. Prilikom poduzimanja poslova upravitelj je dužan u najvećoj mogućoj mjeri čuvati interese svih suvlasnika nekretnine, u obavljanju redovitih poslova dužan je slijediti upute većine, dok je izvanredne poslove ovlašten poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje.

U obavljanju poslova upravitelj surađuje s predstavnikom stanara koji sudjeluje u odabiru izvoditelja radova (provođenje natječaja) te kontrolira i ovjerava račune za izvedene radove. Također, on vodi brigu o stanju zgrade, dojavljuje kvarove i po potrebi organizira hitne intervencije i popravke u dogovoru s upraviteljem. Predstavnik ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi. Za svoj rad odgovara suvlasnicima, a dužan je nadoknaditi štetu ako se dokaže da je kriv za njezin nastanak.

U većim stambenim zgradama ponekad se bira i posebno tijelo, vijeće suvlasnika, koje periodički kontrolira rad upravitelja i predstavnika suvlasnika.

Upravitelja i predstavnika stanara u svako doba mogu smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova ako za to postoji važan razlog ili bez navođenja razloga kada im istekne mandat.