U kojoj mjeri je dostupan kvadratni metar stana u svakoj pojedinoj općini ili gradu, pokazuje indeks priuštivosti.

>>> Ovdje pročitajte što donosi prvi sveobuhvatni pregled tržišta nekretnina u Hrvatskoj i zašto je on toliko važan

Ovaj pokazatelj dobiven je dijeljenjem medijalne cijene stana (apartmana) u kvadratnom metru u 2016. godini i prosječnog godišnjeg ostvarenog neto dohotka po zaposlenom te množenjem sa 100.

Visoka vrijednost indeksa implicira nisku priuštivost kupnje stana i obrnuto. Primjerice, ako je vrijednost indeksa 25, znači to da je u danoj lokalnoj jedinci u prosjeku bilo potrebno izdvojiti 25 posto godišnjeg neto dohotka za kupnju kvadratnog metra stana (apartmana).

Istraživanje je pokazalo ogromne razlike u priuštivosti stambenog prostora ovisno o geografskom položaju grada ili općine. Prema podacima o prosječnom godišnjem ostvarenom neto dohotku po zaposlenom za jedinice lokalne samouprave za 2016. godinu te medijalnim cijenama stanova u kvadratnom metru, indeks priuštivosti najviši je, a priuštivost najmanja, u priobalju te u Zagrebu i okolici.

Primjerice, Podgora kod Makarske ima najviši izmjeren indeks priuštivosti, a slijede je Baška Voda, Bol, Dubrovnik, Hvar, Opatija, Primošten, Sukošan, Tisno, Rogoznica i Vrsi, u kojima je za kvadratni metar bilo potrebno u prosjeku izdvojiti 20 do 30 posto ostvarenog godišnjeg neto dohotka.

'Osnovna poruka indeksa priuštivosti je ta da obitelji i/ili pojedinci iz svojih prijavljenih dohodaka najteže dolaze do stanova u priobalju', ističe Marina Tkalec, jedna od autorica publikacije.

U kategoriji od 10 do 20 posto dohotka za kvadratni metar nalazi se čak 90 lokalnih jedinica koje se također pretežno nalaze uz obalu.

S druge strane, stanovi su najpriuštiviji na istoku zemlje, u središnjoj Hrvatskoj te u Lici i Gorskom kotaru.

Uz indeks priuštivosti, prikazani su podaci o broju kvadratnih metara stana (apartmana) koji zaposlena osoba može kupiti za čitav prosječni godišnji ostvareni neto dohodak.

Tako se, primjerice, s prosječnim godišnjim dohotkom ostvarenim u Jasenicama, općini u blizini Obrovca, može kupiti čak 94,8 kvadratnih metara stambene površine, a u Ðurđenovcu, općini nedaleko od Našica, 44,2 kvadratna metra. Istovremeno, stanovnik Podgore može kupiti tek 3,2 kvadratna metra stana (apartmana), odnosno za kupnju kvadratnog metra mora izdvojiti više od 30 posto svojeg godišnjeg neto dohotka.

Ako promatramo četiri najveća hrvatska grada, do stana najlakše mogu doći Osječani te s prosječnom godišnjom plaćom mogu kupiti 10,5 kvadrata stana, slijede Zagrepčani (7,9 kvadrata), Riječani (7,4 kvadrata), a uvjerljivo najslabije stoje Splićani, koji si mogu priuštiti tek 5,1 kvadrat.

Analitičari Ekonomskog instituta Zagreb istražili su i povezanost cijena nekretnina s natalitetom. Rezultati su pokazali da ne postoji jasna veza između demografskih trendova i cijena nekretnina.

Medijalne cijene stanova (apartmana) u gradovima i općinama s pozitivnim prirodnim prirastom (vitalni indeks iznosi više od 100) kreću se od 2500 pa sve do 13.000 kuna po kvadratnom metru, što je vrlo velik raspon i ne može se govoriti o tome da rast stanovništva dovodi do rasta cijena stanova (apartmana) ili obrnuto.

S druge strane, raspon cijena vrlo je velik i u gradovima i općinama s negativnim prirodnim prirastom, što govori da pad broja stanovnika ne dovodi isključivo i do pada cijena stanova ili obrnuto.

'Medijalne cijene stanova u lokalnim jedinicama s pozitivnim prirodnim prirastom (vitalni indeks iznosi više od 100) kreću se od 2500 pa sve do 13.000 kuna po kvadratnom metru, što je vrlo velik raspon i ne možemo govoriti o tome da rast stanovništva dovodi do rasta cijena stanova ili obrnuto. S druge strane, raspon cijena vrlo je velik i u lokalnim jedinicama s negativnim prirodnim prirastom, što govori da pad broja stanovnika ne dovodi isključivo i do pada cijena stanova ili obrnuto', pojašnjava Tkalec.

S većom pouzdanošću utvrđeno je jedino da se najniže cijene stanova (apartmana) nalaze u gradovima i općinama s vrlo niskim natalitetom.

Kada je riječ o mjerama stambene politike kojima bi se popravili negativni demografski trendovi, Tkalec smatra da nijedna izdvojena mjera bez usmjerene i sveobuhvatne nacionalne politike ne može popraviti demografsku sliku.

'Kao što smo vidjeli u primjeru s odnosom cijena nekretnina i demografskih pokazatelja, ne postoje dokazi da visoke (ili niske) cijene nekretnina smanjuju prirodni prirast, nego najvjerojatnije postoje neki drugi faktori koji utječu i na jedno i na drugo. Dakle stambena politika treba biti dio puno šire demografske, ekonomske i socijalne politike', ističe Tkalec.

Inače, indeks priuštivosti jedan je novih indikatora koji se mogu jasno iščitati iz istraživanja Ekonomskog instituta Zagreb, objavljenog u publikaciji 'Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske', koje će javnosti biti predstavljeno u ponedjeljak. Naime, koristeći izvorne podatke iz kupoprodajnih transakcija evidentiranih u Poreznoj upravi, stručnjaci Ekonomskog instituta Zagreb proanalizirali su prosječne cijene, veličinu i starost različitih tipova nekretnina - stanova i apartmana, obiteljskih kuća, poslovnih nekretnina te građevinskih, poljoprivrednih i šumskih zemljišta u razdoblju od 2012. do 2017. godine.

Za svaki pobrojani tip nekretnine i za svaki pokazatelj prikazani su podaci na nacionalnoj razini, na razini županija i jedinica lokalne samouprave te na razini katastarskih općina Grada Zagreba. Publikacija je namijenjena širokom krugu korisnika.

'Ona je proizašla iz Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina donesenog 2015. godine i taj pregled tržišta ima nekoliko uloga. S jedne stane prvenstveno je namijenjen procjeniteljima koji rade procjene nekretnina bilo za sudske, bilo za gospodarske postupke, a onda je rađen za posrednike (agencije za nekretnine) i sve one koji se na neki način bave prometom nekretnina. Konačno, publikacija će poslužiti i građanima', istaknuo je za tportal Željko Uhlir, državni tajnik u Ministarstvu graditeljstva.