Hrvatsko tržište komercijalnih nekretnina vrlo je dinamično, a kada je riječ o kvalitetnim i velikim investicijskim projektima, potražnja često nadmašuje ponudu, pokazuje godišnje istraživanje tvrtke Colliers Hrvatska.

Tržišnu aktivnost potiču makroekonomska stabilnost i priljev stranog kapitala, a investitori se u isto vrijeme suočavaju s izazovima poput rasta troškova gradnje, regulatornih promjena i geopolitičke neizvjesnosti.

Posebna živost vlada u segmentu poslovnih nekretnina, u kojem uredski i logistički sektor bilježe značajan rast, a maloprodaja se prilagođava novim trendovima.

Rastu zakupnine zbog manjka uredskih prostora

Zagrebačko tržište uredskih nekretnina, kao najaktivnije, obilježavaju izrazito niska razina slobodnih kapaciteta i nedostatak kvalitetnih prostora za urede, pokazuju analize Colliersovih stručnjaka. Potražnja za takvim prostorima je stabilna, a najviše se traže uredi A-klase među kompanijama iz područja ICT-a, stručnih usluga i farmaceutike.

Trenutno je nepopunjeno samo 2,5 posto uredskih kapaciteta, a prosjek u zemljama u hrvatskom okruženju iznosi oko sedam posto. Potražnja je osobito izražena u poslovnim zonama Radničke ceste, Novog Zagreba i uz glavne prometne koridore.

Manjak ponude utječe na rast cijena zakupnina, a one se trenutno kreću od 16,5 do 18,5 eura po kvadratnom metru. Zagreb je i dalje dominantno tržište, ali se osjeti rast potražnje i u regionalnim centrima. Dostignute cijene zakupnina osiguravaju vlasnicima kvalitetnih uredskih prostora vrlo dobar prinos od 7,5 posto godišnje.

Potaknuti jačanjem potražnje, investitori su sve aktivniji. Na zagrebačkom tržištu trenutno je u realizaciji nekoliko velikih projekata, među kojima su najveći poslovni kompleks u Buzinu, u blizini zagrebačke obilaznice, gdje KFK Tehnika realizira treću fazu radova na poslovnom parku City Island s 40.000 kvadratnih metara poslovnih prostora. Cjelokupno poslovno naselje City Island prostire se na osamdeset tisuća kvadrata zemljišta s 250.000 kvadratnih metara uredskog prostora.

Na uglu Heinzelove i Vukovarske gradi se pak neboder VMD Towers, a investicija je vrijedna 70 milijuna eura.

Poljsko investicijsko društvo GTC Grupa krenula je u izgradnju četvrte zgrade u uredskom parku Matrix na Zagrebačkoj aveniji, a ukupna neto površina iznosit će joj 10.500 četvornih metara.

Na zagrebačkom Laništu niče zgrada neobičnog izgleda – s rupom u sredini. Riječ je o Pemo Business Areni, poslovnom centru koji će donijeti novih 10.000 kvadrata vrhunskih uredskih prostora.

Uz to, u pripremi su novi značajni projekti: Petrius Jankomir (13.000 m2), Landmark Green Towers (32.000 m2) i TC3KGS (34.000 m2).

Velike promjene kod trgovačkih centara

Promjene potrošačkih navika utječu na nove koncepte velikih trgovačkih centara. Kako sve veći dio prostora u šoping centrima zauzimaju lifestyle ponuda i ugostiteljstvo, centri nastoje svojim posjetiteljima ponuditi iskustvo temeljeno na kvalitetnoj ponudi hrane i zabavnih sadržaja, što je postalo ključan faktor njihova uspjeha.

S druge strane, manji trgovački centri pronašli su uspješan model takozvanih kvartovskih centara, za koje još ima prostora za razvoj. Takav model temelji se na praktičnoj kupovini za svakodnevne potrebe posjetitelja. U velikim gradovima već je dulje vrijeme prisutna visoka zasićenost trgovačkim centrima, zbog čega se razvoj maloprodaje sve više prebacuje na manje gradove, s naglaskom na retail parkove. Trenutno je u fazi izgradnje 67.000 kvadratnih metara takvih parkova, a svi budući projekti slijedit će ovaj trend, osim planirane renovacije King Crossa.

Među novootvorenim retail parkovima ističu se Supernova Jastrebarsko, Retail Park Ratfala Nova u Osijeku, Retail Park Labin, SunPark Vodice te Stop Shop parkovi u Vukovaru, Dugom Selu, Virovitici i Krapini. Hrvatska trenutno raspolaže s 597.000 kvadrata modernog trgovačkog prostora, a stopa nepopunjenosti u premium trgovačkim centrima kreće se oko četiri posto. Prosječna zakupnina u najboljim centrima iznosi između 20 i 25 eura po kvadratu.

Logistički centri niču na sve strane

Sektor logističkih i skladišnih nekretnina i dalje je vrlo propulzivan, a glavne pokretače potražnje čine maloprodajni lanci, distributeri, specijalizirane logističke tvrtke te e-trgovine.

Trenutno je u izgradnji više od 230 tisuća kvadratnih metara novih skladišnih kapaciteta, a dodatnih 565 tisuća kvadrata nalazi se u fazi planiranja.

Zagreb i dalje prednjači u razvoju, no sve veći interes i razvoj bilježe se i u industrijskim zonama Kukuljanovo kod Rijeke te Dugopolje kod Splita.

Zakupnine u ovom sektoru kvalitetnih logističkih i skladišnih prostora iznose od 6,5 do sedam eura po kvadratu, a stopa nepopunjenosti i dalje je niska.