Kako je moguće da privatni investitor planira teritorij koji je jedini prostor za širenje grada i smještanje nekih vitalnih funkcija?

Prvenstveno, nije investitor planirao namjenu tog prostora, već je to određeno prostornim planom koji je donesen po demokratskoj zakonskoj proceduri. Investitor je u tim granicama predložio svoje idejno rješenje i uopće ne vidim ništa sporno u tome. Naime, zemlja je privatna i prostornim planom namijenjena upravo za takvu namjenu. Niti su, ruku na srce, građani previše marili za taj prostor jer im je služio kao divlje odlagalište otpada. Investitor je kupio i očistio zemljište - tri godine i 80 milijuna eura je trajala ta operacija. Potom je nastavio projekt poštujući sve zakone i prostorno plansku regulativu.

Urbanistički plan uređenja, koji upravo prolazi sve procedure, izradila je hrvatska tvrtka iz Splita koja je ovlaštena za izradu planova. To su profesionalci, a ne neznalice. Ne mislite valjda da bi oni krivo tumačili županijski plan ili Generalni urbanistički plan? S druge strane, županijski je plan od 2003. prolazio javne uvide i rasprave tri puta. Današnji protivnici projekta tada nisu imali nikakve primjedbe.

Kad se pogleda u vremenskoj perspektivi, situacija i nije tako čista. Naime, znam da su još 2005. prilikom donošenja Prostornog plana Grada izbili ozbiljni sukobi oko razloga da se proširi građevinsko područje naselja Bosanka. Također su još 2006. upućene primjedbe, baš po pitanju Golfa na Srđu, koje nisu nikada dobile odgovor. Projekt je, dakle, i prije vašeg ulaska imao nedovršenih prijepora. Znate li nešto o tome?

S obzirom na to da sam kao investitor u projektu tek od 2007. godine , nisam previše znao o primjedbama na prostorni plan iz 2006. godine jer se to počelo spominjati tek prije nekoliko mjeseci. Također smatram kako eventualne primjedbe na plan iz 2006. godine nisu relevantne, obzirom da je 2010. godine donesen potpuno novi prostorni plan županije u kojem je obuhvat projekta opisan upravo kakav je danas. Koliko mi je poznato, ni Društvo arhitekata ni bilo koja udruga nije imala nikakvih primjedbi na taj plan.

Smatrate li da je primjereno nešto nazivati sportsko rekreacijskim centrom ako je iz sadržaja vidljivo da se prvenstveno radi o golfu i turističkom naselju? Gotovo kao kad stavite znak Mercedesa na haubu starog Fiata i tvrdite da je to Mercedes?

Potpuno vas razumijem. Ni mi nismo presretni s tim imenom, ali mi smo to ime naprosto naslijedili. Odnosno, ime je određeno prostornim planovima višeg reda, GUP-om i Prostornim planom Županije. Način kako se projekt spominje u planovima višeg reda također spominje taj naziv. Mi smo jednostavno nastavili i nemamo nikakvih mogućnosti na to utjecati.

Najveća zamjerka građana i nezavisnih stručnjaka nalazi se u činjenici da vaš projekt zapravo predlaže stambenu izgradnju koje u županijskom planu nema ni u tragovima.

Ne planiramo stambena naselja. Planiramo turističke sadržaje tipa vila, apartmana, hotela te brojne sportske i rekreativne sadržaje. Za stambenu izgradnju potrebno je planirati potpuno neke druge sadržaje - škole, vrtiće, ambulante itd. Mislim da i najveći laik može vidjeti da toga u našem planu nema.

Gradeći turistička naselja i vile koje će se moći etažirati i kasnije zasebno prodavati, vi zapravo iskrivljujete smisao planova višeg reda. Ne kažem da radite nelegalnu stvar, jer je po novom zakonu dozvoljeno etažiranje u turističkim zonama, ali zapravo je upravo to problem jer narušava prvotnu koncepciju županijskog plana i plana grada Dubrovnika. Objekti za prodaju na tržištu rezultiraju drugom socio-ekonomskom dinamikom.

Pitanje etažiranja i mogućnosti prodaje osnovna pretpostavka da se bilo koji turistički projekt može realizirati. Ukoliko ne možete etažirati, kako će vaš kupac ishoditi kredit kod banke i upisati zalog? Je li uopće moguće nekom zabraniti nekome prodaju njegovog vlasništva? Inače, smatram da je mogućnost etažiranja dobra stvar. Sjećam se kakve su sve akrobacije investitori izvodili da zaobiđu to pravilo, pri čemu je obično najviše gubila država na nenaplaćenom porezu. Falkensteiner je u Zadru svoje je turističko naselje prodavao u Austriji preko agencija na način da ih je zapravo iznajmljivao na 200 godina. To su bile sulude stvari i dokaz da je zakon bio neodrživ.

Kako to da u sklopu vašeg centra nema više golf igrališta? Golf resort s ciljem da postane svjetska destinacija uvijek ima više igrališta.

To nije pravilo. Osim toga mi smo ovo naše razvukli na veliku površinu te je po tome vrlo specifično. U slučaju golfa projekt je izrađivao Greg Norman, jedan od najpoznatijih svjetskih projektanata golf igrališta. Nismo se mnogo miješali u koncepciju, osim kad smo dobili zahtjev da smanjimo broj umjetnih jezerca, pa smo od početnih sedam projektirali samo tri.

Umjetna jezerca u dubrovačkom kršu? U devetoj potresnoj zoni?

Ponovo vam kažem, to je koncepcija projektanta u koju se nismo miješali. Golf teren mora imati jezerca – to su pravila tog sporta. Što se tiče krša i ekoloških zahtjeva, napadi na nas su potpuno promašeni. Dno jezera je nepropusno, drenaža je projektirana besprijekorno – na tome su radili najbolji hidrolozi i stručnjaci. Sva se voda reciklira. Nije napravljen nijedan ekološki propust.

Je li projekt besprijekoran u smislu takozvane vizualne izloženosti? Hoće li se graditi na padinama Srđa, na hrptu ili u drugom planu hrpta? Sve se to potencijalno vidi, ako ne iz grada, onda s Lokruma.

Ponovno se radi o manipulaciji javnosti. Naši su stručnjaci obavili sva mjerenja i nema nikakvog utjecaja projekta kojima bi se narušile vizure. Morate znati da se nakon hrpta teren spušta, on nije ravan. Vizualna izloženost, odnosno nepostojanje utjecaja na vizure je uvjet koji postoji od početka i s kojim mi ni u kojem trenutku nismo kalkulirali ili manipulirali.

Na studijama koje su nedavno radili stručnjaci Arhitektonskog fakulteta u Zagrebu predlažu se dodatne analize.

Ima tu svakojakih ideja. Na primjer, način na koji se interpretira prostor Srđa je idealna Arkadija u kojoj nema nikakve izgradnje. S takvim se idejama ne možemo složiti jer toga nema ni u planovima višeg reda. To su fantazije. S nalazima, odnosno studijom vizualne izloženosti koju je napravio profesor Šmid s Arhitektonskog fakulteta složili smo se u potpunosti. Zato smo dodatno napravili studiju vizualne izloženosti putem računalne animacije, a na kraju smo angažirali i sudskog vještaka za geodeziju. Izmjerena je vidljivost sa svih pozicija u Rijeci Dubrovačkoj, Gruža, svih tvrđava kao najviših točaka starog grada, ali i iz Cavtata te otoka Lokruma, Kalamote i Šipana, dakle s udaljenosti do 20 km. To smo vještačenje predali nadležnim službama Županije prije dva tjedna.

Zašto ste na grafičkim prikazima plana nizove turističkih kuća pokazivali zelenom bojom? U javnosti se stekao dojam da želite kamuflirati izgradnju.

Najprije treba znati da su ti isti objekti na nekim drugim kartama nacrtani u drugoj bolji i da se jasno mogu razlikovati od okoline. Treba gledati sve karte. Razlog zašto smo na karti krajobraza pokazali kuće tamno zelenom bojom je u konceptu njihovog oblikovanja. One doista jesu dio krajolika, uklapaju se svojim niskim volumenom, ali i obradom fasada.

Nedavno ste završili izradu Studije utjecaja na okoliš koja je trebala vrednovati učinke projekta na sve aspekte prirodne osnove. Nije li nelogično da neke osobe koje su sudjelovale u izradi plana rade i studiju utjecaja na okoliš koja treba vrednovati plan?

Ne vidim u tome problem. Investitor je financirao i jedno i drugo, što također nije sporno jer takvu mogućnost nalažu i europski propisi i nije logično da porezni obveznici financiraju takve aktivnosti. Osim toga, studiju prihvaća ili ne prihvaća stručno povjerenstvo koje je pod izravnim utjecajem lokalne samouprave i državne vlasti.

Shvaćam, ali ako netko radi i plan i studiju utjecaja na okoliš toga plana, onda je on u svojevrsnom sukobu interesa. On zapravo ocjenjuje samog sebe. Smisao tih studija je nezavisna znanstvena kontrola plana.

Nema govora ni o kakvom sukobu interesa niti bilo tko ocjenjuje samog sebe. Stručno povjerenstvo imenovalo je Ministarstvo i povjerenstvo naposljetku ocjenjuje pojedina poglavlja iz Studije utjecaja na okoliš koja su izradili stručnjaci i vanjski suradnici za pojedina područja koje je angažirao investitor. Na kraju, nakon prethodne suglasnosti Ministarstva, odnosno Županije, gradsko vijeće usvaja urbanistički plan.

Bilo bi vam od koristi da ste otpočetka u glavi imali kartu takozvanih igrača. Tko sve ima moć i interese u ovom projektu?

Ta je karta neprocjenjiva. To na početku nismo znali.

Kako biste danas crtali takvu kartu?

Ugrubo, ona bi sadržavala dvije osnovne grupe: lokalni političari na vlasti, ali i političke stranke te građani i građanske inicijative, u što spadaju i strukovne udruge. Tu još postoji važna treća skupina, takozvani interesni igrači koji se nadaju prodavanju roba i usluga ako se projekt realizira. Oni imaju svoj utjecaj i na političare, ali i na građanske inicijative. Pogledate li strukturu vlasti u gradu, vidjet ćete da interesne skupine imaju svoje ljude i nezavisne liste. Tu postoji i naša konkurencija. Ona nije u Hrvatskoj, nego u Bosni ili Crnoj Gori. Tu se radi o igračima koji gledaju razvoj situacije, pa, ako projekt ne uspije ovdje, naprave nešto slično u susjednim zemljama, a opet u blizini mora i Dubrovnika. Tako su Crnogorci napravili marinu za megajahte u Tivtu jer su kod nas postojale poteškoće. Ili na Ivanjici u BiH, na zračnoj liniji od nekoliko kilometara, gradi se resort koji se reklamira kao Dubrovački vrtovi (Dubrovnik heights).

Što sad? Referendum će se evidentno dogoditi…

Uvjeren sam da će se dogoditi. I zapravo mi je drago jer se ne bojim referenduma iz tri razloga. Najprije mislim da bi nakon njega moglo nastati neko stanje primirja koje bi ponovno otvorilo prostor za razgovor. Sadašnja atmosfera nije konstruktivna. Također ne mislim da je građanski protest usmjeren samo prema nama, nego se radi o velikom nezadovoljstvu građana lokalnim političarima. I tu se treba dogoditi poboljšanje, prvenstveno u komunikaciji. Možda danas Dubrovčani bolje shvaćaju svoju odgovornost i bolje znaju što žele ili ne žele od svoga grada u budućnosti. A treći je razlog što sam uvjeren da je ovo dobar projekt i da ima podršku građana. Morate znati da mi cijelo ovo vrijeme provodimo ankete koje, doduše, ne objavljujemo, ali nam one služe za naš, interni pregled situacije. Po njima Dubrovčani, pogotovo mladi, podržavaju projekt.

Razmišljate li o tužbama ili o povlačenju iz projekta?

U tom smjeru uopće ne treba razmišljati jer smo ćemo se tek tada svi zajedno zakopati. Treba ponovno sjesti i razgovarati.

Uvjereni ste, dakle, da je monokultura turizma duga i sretna budućnost Dubrovnika?

Ne mogu razmišljati toliko unaprijed. Za vrijeme Drugog svjetskog rata u Velikoj Britaniji su sva golf igrališta pretvorena u polja na kojima se uzgajala hrana. Nakon rata ponovo su postala golf igrališta. Želim reći da nema boljeg čuvara prostora od golf terena koji neće ugroziti prirodu. Naša investicija bi mogla biti kick off projekt za dubrovačko gospodarstvo. Teritorij Srđa koji nije u obuhvatu projekta je ogroman. Dubrovnik ima sveučilište. Ne vidim razloga da ovaj projekt ne bi bio svojevrsna platforma za razvoj novih tehnologija i proizvodnje hrvatskog znanja.