Je li najviši neboder u državi doista nelegalan, barem djelomično, ili je posrijedi neobična fiksacija nove splitske vlasti i neobjašnjivo blokiranje vrijedne investicije, zasad je zapravo nemoguće utvrditi jer dvije strane plasiraju sasvim suprotne podatke. No nije sporno to da zgrada ima važeću građevinsku dozvolu za svih svojih 27 katova koju je izdala gradska administracija u doba čak triju bivših gradonačelnika: Željka Keruma, Ive Baldasara i Andre Krstulovića Opare.

Sporno je ono što se nalazi na krovu.

Radi se o konstrukciji u kojoj su smješteni okna dizala, oprema za održavanje krova, strojarnica, komore za klimatizacijske uređaje i drugi servisni sadržaji, a koja, po očevidu, ima dimenzije 9,60 s 29 metara, visinu od četiri metra i 'otvoreni volumen' iznad sebe - dakle zidove bez krova - visine šest metara. Kada se počela graditi, lokalna javnost burno je reagirala i posprdno je nazivala 'Lidlom na krovu nebodera'.

Dokumenti govore da je betonski objekt doista nešto veći od planiranog jer je trebao imati dimenzije pet puta 29 metara, a iznad toga pet puta 10,5 metara.

S druge strane dokumenti pokazuju da će se u 'Lidlu' na krovu tornja doista nalaziti samo servisni sadržaji. Prethodna građevinska dozvola predviđala je da se oko njih nađu i vidikovac i sky-bar, kako je uobičajeno na visokim objektima ovog tipa, no investitor tvrdi da je odustao od toga jer, kako kaže za tportal, 'gradska vlast nije kooperativna'.

Ranije je tako planiran i manji bazen na krovu, a sada je to promijenjeno u kolektor kišnice, odnosno bazen za skupljanje tehničkih voda.

Izmjena građevinske dozvole

Čitatelji koji su se uspjeli probiti do ovog dijela teksta valjda su shvatili o čemu se radi, no tek slijedi kompliciranje. Investitor je - budući da je mijenjao oblik i dimenzije nadgrađa nebodera - od gradske uprave zatražio izmjenu građevinske dozvole. A ona mu je to odbila dati jer smatra da je time značajno izmijenjen projekt, za što je potreban potpis samog gradonačelnika. Ivica Puljak to ne želi učiniti jer smatra da zgrada ima višak kvadrata, a u čemu ga podržava Društvo arhitekata Splita. Dodatni argument predstavlja mu u najmanju ruku neobična benevolentnost bivših gradonačelnika Keruma i Baldasara jer su investitoru odobrili znatno veću izgrađenost nego što je bila predviđena GUP-om, a od njega nisu tražili da zauzvrat financira projekte od javnog interesa, kako propisuje isti taj GUP. Pa sada otvoreno pozivaju USKOK na akciju.

Dakle Puljak smatra da Josip Komar svojom (navodno) bespravnom gradnjom na krovu nebodera sada traži kruha povrh pogače, no to u ovoj priči navodno nije presudan argument: kada dovede krov nebodera u zakonito stanje, poručili su neslužbeno tportalu, izdat će mu zadnju potrebnu dozvolu. Postupanje bivših gradonačelnika u ovom slučaju smatraju skandaloznim i štetnim, ali ne osporavaju to da preostalih 27 katova ima potrebne papire.

Na ovom mjestu tumačenja dviju suprotstavljenih strana dramatično se razilaze.

Grad Split i Društvo arhitekata kažu da je nadgrađe nebodera nelegalno, a arhitekti čak objašnjavaju da je logikom stvari onda nelegalan i sam neboder. No investitor tvrdi da je sama zgrada 'za dva metra i 1229 kubika manja od planirane', pa da ničime nisu narušeni lokacijski uvjeti iz dokumenata koje su mu izdale čak i gradske službe. U tome ga podržava Ministarstvo graditeljstva te tumači da splitski GUP dozvoljava preoblikovanje servisnih prostora na krovu zgrade.

Tu se u priči pojavljuje riječ 'neznatno'.

Ministarstvo graditeljstva, naime, u svom rješenju navodi da je Komar ipak povećao izgrađenost i umjesto koeficijenta 9,82 podigao zgradu s koeficijentom 9,83. To je, laicima na znanje, način na koji se opisuje dozvoljena izgrađenost, pa tako Komarovu parcelu od oko tri i pol tisuće kvadrata treba pomnožiti s ovim koeficijentom i dobije se otprilike 35 tisuća četvornih metara.

Iz čega proizlazi da Dalmatia Tower - a to je reporterima tportala ipak potvrdio i sam investitor - danas ima točno 16,7 kvadrata više nego što bi trebao, za što Ministarstvo graditeljstva u svom rješenju navodi da se radi o 'neznatnom povećanju'.

'Visina tehničke etaže (pa tako i cijele zgrade) smanjena je za gotovo dva metra i ima gotovo jednaku površinu, ali izmijenjen oblik. Iz obrazloženja Ministarstva vidi se da je Kis porastao za 0,07 posto, s 9,82 na 9,83 od maksimalno dopuštenih 10. Nadamo se da i sami uviđate o kakvom se paradoksu radi', objašnjava Komar za tportal.

Na licu mjesta uvjerili smo se u to što se doista nalazi na krovu nebodera: radi se o golemom servisnom prostoru prekrcanom klima-uređajima, ventilacijama, infrastrukturnom opremom i sličnim sadržajima. Nema ni traga 'Lidlu', a kamoli penthouseu, skrivenim stambenim kvadratima. Oblik prostora izmijenjen je isključivo iz tehnoloških razloga, kako bi bio smješten iznad 'jezgre' zgrade i ne bi narušio njenu statiku - objašnjava za tportal voditelj radova Mario Grabovac.

Riječ struke

'Sam investitor priznao je da je izgradio kvadrate izvan dozvole, a bacanje mamca oko nekakve visine sasvim je jasan pokušaj odvraćanja pažnje. Pitanje je jednostavno - ima li prijedlog izmjena građevinske dozvole doda(t)nih metara kvadratnih građevinske bruto površine, da ili ne? Ako je odgovor 'da', a to je činjenica, sve je jasno. Grad Split je ispravno postupio, a investitor se neodgovorno doveo u nezavidnu situaciju', uzvraća za tportal predsjednica Društva arhitekata Splita Daša Gazde.

Ona dodaje da je Komar sam sebe diskvalificirao priznanjem da ipak jest prekršio lokacijske uvjete i čudi se da građevinski inspektori nisu to utvrdili u nedavnom nadzoru gradilišta. 'Rekli bismo da je iznimna slučajnost da inspekcija u gradnji to ne vidi, a Ministarstvo graditeljstva paralelno donosi vrijednosne sudove nauštrb lokalne samouprave i njenih vrlo decidiranih prostornih planova, barem što se ove teme tiče', kaže nam Gazde.

'Vrijednosni sudovi' koje spominje zapravo se odnose na riječ 'neznatno', kojom barata Ministarstvo graditeljstva. Točno 16,7 kvadrata 'viška' nekome je puno, nekome je sitnica u odnosu na 35 tisuća, ali višak je višak.

'Što mislite, bi li inspekcija utvrdila da ništa nije sporno, a Ministarstvo pisalo dopise u vašu obranu, da ste na svojoj kući izgradili dvadeset kvadrata mimo građevinske dozvole? I bi li gradska uprava, kada bi vam se suprotstavila, bila u uroti protiv vas, a arhitekti koji upozoravaju da gradite izvan dozvole krivci za to što vam se događa?' ilustrira predsjednica Društva arhitekata Splita.

Nakon višednevnog istraživanja problema oko najvišeg nebodera u državi - što nije bio jednostavan zadatak jer je valjalo proučiti desetke propisa i dokumenata koje je naprosto nemoguće citirati bez toga da i čitatelj koji dospije do ovog dijela teksta ne izgubi koncentraciju i konačno ne odustane - vjerujemo da smo proniknuli u dvije ključne činjenice.

Prva, netko će napokon morati protumačiti je li promjena oblika 'kockice' na vrhu nebodera dozvoljena ili ne.

I drugo, čini se nespornim to da ova zgrada ima 16,7 kvadrata više nego što ih je trebala imati po zadnjoj dozvoli. A kako Puljak i Ivošević rezolutno odbijaju odobriti bilo kakvu izmjenu projekta, što bi mogli omogućiti jednim potpisom, netko će trebati presuditi je li 'neznatno' kategorija u koju se tih 16,7 kvadrata uklapa i poznaju li zakoni uopće takvu mogućnost.

A mogućnost da Split dobije najviši neboder u državi davne 2010. godine gotovo da nije ni postojala: Komarova parcela, naime, u urbanističkim planovima nalazila se u sklopu velike zone Kopilica, za koju se predviđa poseban i cjelovit natječaj. Odlukom tadašnjeg gradonačelnika Keruma ovo zemljište ipak je izdvojeno iz njega, a Komar je proveo vlastiti natječaj i potom od Kerumove vlasti dobio 'urbanistički bonus'.

Prevedeno na hrvatski, dobio je mogućnost izgraditi znatno više nego što mu GUP dopušta pod uvjetom da u partnerstvu s gradskom upravom uloži u neke projekte od javnog interesa. Navodno je dogovoreno da će rekonstruirati pristupnu cestu samim neboderima i prije godinu i pol dana pozvao je Puljka da se konačno dogovore oko toga, no odgovora druge strane nije bilo.

Prevedeno na brojke, ovim potezom Kerum mu je omogućio da izgradi 21 tisuću umjesto 14 tisuća kvadrata. Točno 17 katova.

Dizalice su taman završavale zidove zadnjeg, sedamnaestog kata, kada je tri dana prije odlaska s dužnosti gradonačelnika Baldasar potpisao zaključak o dodatnih deset katova. Iz današnje gradske uprave upozoravaju da se radi o vrlo neobičnom dokumentu koji nema klasični urudžbeni broj, što znači da ga je gradonačelnik potpisao bez pristanka stručnih službi. Premda je investitoru omogućena gradnja daljnjih 14 tisuća kvadrata, ama baš nikakav - pa ni simboličan - urbanistički bonus za sam grad nije ni dogovoren ni ugovoren.

'Služi li Grad tome da dere poduzetnike i da ih odbija na ovaj način ili je Grad taj koji bi morao dati ruku poduzetnicima i privući ih da investiraju što više u naš grad?' pokušao je objasniti Baldasar za Slobodnu Dalmaciju. Odobrio je novih deset katova, kaže, jer se radi o 'monumentalnom projektu koji će obilježiti Grad'.

I zaradio otvoreno zazivanje da USKOK preispita i njegove i Kerumove odluke.

Monumentalni neboder 'pojeo' je doduše izgrađenost kompletne zone Kopilica, pa u njoj sad više neće biti moguće bilo što graditi bez izmjena GUP-a. No s druge strane, činjenica jest da je ova zona gotovo dva desetljeća potpuno blokirana u urbanističkom smislu, graditi se ionako nije moglo, pa ne bi bilo ni ovog elegantnog nebodera da nije bilo Komarova slaloma kroz proceduru.

A nije malo onih koji zagovaraju to da cijela zona u budućnosti zapravo treba biti načičkana ambicioznim projektima upravo poput ovoga i predstavljati simbol novog, ambicioznog Splita.

Situacija je sada takva kakva jest, a administrativni ping-pong trenutno je zaustavljen na gradskom odbijanju izdavanja izmjena građevinske dozvole, rješenju Ministarstva graditeljstva koje poništava tu odluku, Komarovu ponovnom zahtjevu i čekanju što će odlučiti gradska službenica kojoj je Puljak formalno šef, ali nema (ili ne bi trebao imati) utjecaja na odluke koje donosi. No već je najavio da će pokrenuti upravni spor u slučaju da mu se odluka ne svidi, pa smo splitskog gradonačelnika upitali može li se ova njegova najava protumačiti kao pritisak.

Što kaže Puljak

'Ne. S navedenom službenicom nikad nismo komunicirali o predmetu niti znamo kakvu će odluku donijeti. Samo kažemo da ćemo iskoristiti sve pravne mogućnosti da se spriječi ovakva devastacija prostora i da se poštuju pravila koja moraju biti ista za sve', rekao je Puljak za tportal.

'Vrlo je jednostavno, toranj treba odgovarati građevinskoj dozvoli iz 2018. godine. Investitor je i u toj dozvoli dobio urbanistički bonus od 10 dodatnih katova, za koji bivša vlast nije tražila da zauzvrat napravi nešto od javnog interesa, iako je to bila dužna napraviti. Pored tih 10 dodatnih katova, investitor je sagradio nadgrađe izvan dozvoljenih gabarita. Mislimo da je to nedopustivo. Mogao se svesti u odobrene okvire i to može i danas, ali ne želi jer uporno pokušava pobijediti nelegalnošću. No nas ni njegova moć ni njegov novac nimalo ne impresioniraju', dodaje Puljak.

Zakon, kaže, vrijedi jednako za sve, neovisno o vrijednosti investicije, i svi ga se moraju držati jer inače slijedi anarhija.

Komar s druge strane očito računa na Ministarstvo jer čak ima mogućnost izdati dozvolu mimo Grada Splita, pa planira otvorenje nebodera 7. svibnja, točno na splitski blagdan svetog Duje. No moguće je - koliko god to tehnički bude zahtjevno - da će uskladiti površinu nebodera za spomenutih i spornih 16,7 kvadrata te tako dovesti do kompromisa dviju strana.

Čitateljima koji su se uspjeli dovući do kraja ovog teksta poklanjamo veliku fotogaleriju najvišeg nebodera u Hrvatskoj, koji smo prvi obišli od vrha do dna i zaključili da doista više nema prepreka za otvaranje.

Hotelske sobe, njih 214, gotovo su dovršene, kao i unutarnji bazen, velika kuhinja, dvije kongresne sale i drugi prateći sadržaji. Već zakupljeni uredski prostori za IT tvrtke i njihovih tisuću zaposlenih čak su i namještene. Devet liftova svladavaju visinu od oko 130 metara u točno četrdeset sekundi. Podzemna garaža od 200 mjesta, obojena bojama bivše Jugoplastike i Hajduka, čeka prve automobile.

U roku od dva mjeseca sve bi doista moglo biti spremno. Da nije tih 16,7 kvadrata.