U analizi, iza koje stoji agencija Imperium immobiliare, korišteni su podaci s platforme e-nekretnine Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Analiza se temelji na realiziranim cijenama, odnosno konačnoj cijeni koju su kupci stvarno platili prilikom kupnje stana, što daje najbolji prikaz trendova na tržištu.

Uspoređeni su podaci za prvi kvartal 2022., 2023. i 2024. godine. Iz njih je vidljivo da je u posljednje tri godine došlo do velikog pada transakcija. U 2021. tržište je bilo na vrhuncu i u prvom kvartalu prodana su 2692 stana. Ove godine taj je broj osjetno manji - 1711 transakcija, što je pad od čak 36,4 posto.

Porasla prodaja najskupljih stanova

'Ovaj nagli pad ima nekoliko uzroka. Došlo je do rasta kamatnih stopa, što je poskupjelo bankarske kredite. Inflacija je stvorila opću ekonomsku nesigurnost, a ukidanje subvencioniranih kredita APN-a mnoge je odvratilo od kupovine nekretnina', navodi se u analizi.

Od tih 1711 prodanih stanova u prvom kvartalu, ove godine njih 819 otišlo je po cijeni od 2000 do 3000 eura po kvadratu. U cjenovnom rangu od 3000 do 4000 eura prodano je 315 stanova, a od 4000 do 10.000 eura 57 stanova.

Za manje od 1000 eura po kvadratu kupljena su 53 stana, a za 388 transakcija realizirana cijena bila je od 1000 do 2000 eura.

U usporedbi s prvim kvartalom 2022., vidljiv je pad prodaje u nižim cjenovnim rasponima. S cijenom manjom od 1000 eura broj transakcija smanjio se sa 105 u 2022. na 60 u 2023. te na 53 u 2024. godini.

S druge je strane porasla prodaja najskupljih nekretnina. U prvom kvartalu 2022. prodano je 109 stanova s cijenom od 3000 do 4000 eura, a u ovoj godini njih 315. Najviši cjenovni rang iznad 4000 eura također je porastao s 14 transakcija u 2022. na ovogodišnjih 57.

Skupi stanovi kupuju se gotovinom, jeftiniji kreditom

'Rast cijena nekretnina mogao je potaknuti kupce na kupovinu skupljih nekretnina u nadi da će one dugoročno zadržati ili povećati vrijednost. Nadalje, viši segment nekretnina pretežito se ne kupuje kreditiranjem, već direktnom uplatom, što znači da na taj segment već godinama kamatne stope nisu od utjecaja. Također, takve se nekretnine koriste za sigurno investiranje novca i zaštitu novca od inflacije. Opet, inflacija i rast kamatnih stopa smanjili su pristupačnost nekretnina u nižim cjenovnim segmentima, a bogatiji kupci nastavili su kupovati skuplje nekretnine', objašnjava se u analizi.

Prosječna cijena nekretnina po kvadratnom metru porasla je s 1948 eura u 2022. na 2315 eura u 2023., što je rast od 19 posto. Tome je doprinijelo nekoliko faktora, među ostalima ulazak Hrvatske u Schengen i prelazak na euro, što je dovelo veći broj stranih kupaca veće platežne moći.

Porast cijena nastavljen je i ove godine, ali sporijim tempom, dosegnuvši prosjek od 2375 eura, što predstavlja nominalni rast od tri posto.

Kad se u računicu uključi i stopa inflacije, koja trenutno iznosi 4,7 posto, tad je realno došlo, uz smanjenje broja transakcija, do pada cijena za 1,7 posto, što već jako dugo nismo imali u Zagrebu. Očigledno su se smanjile platežna moć građana i potražnja te je moguće da će cijene nastaviti sa stagnacijom.