Nakon višegodišnjeg uzastopnog rasta cijena nekretnina, u EU-u je sada vidljiv trend pada. Kupoprodajna moć ljudi je slabija, kamatne stope rastu, manje se gradi, manje se kupuje. Cijene nekretnina na razini Hrvatske nikad nisu bile veće, a broj transakcija pao je za 9,3 posto, no to ne znači nužno i pad cijena.

Ipak, rast cijena je usporio – dok je prošlih godina bio dvoznamenkast, ove godine u odnosu na prošlu cijene nekretnina rasle su 8,49 posto, a sada su u odnosu na početak godine veće za 6,75 posto, podaci su koje je iznio Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK-u na 36. Forumu poslovanja nekretninama.

'Zaista nemamo kristalnu kuglu, ali neke stvari kotrljaju se u negativnom smjeru. Činjenica je da je prošlo sedam godina otkako su cijene počele rasti i činjenica je da se svakih sedam, osam godina događaju promjene', upozorava Ranilović.

Inflacija je, kaže, bila jedan od glavnih generatora dizanja cijena. 'Depoziti hrvatskih građana su ogromni i onda kapital traži sigurniji put i nekretnine su jedan od prvih odabira, a tu su i strani kupci', objašnjava Ranilović. No strani kupci postali su malo sramežljiviji, pa su tako ove godine kupovali za 13,6 posto manje nekretnina, dok je prošle godine svaki treći kupac nekretnine u Hrvatskoj bio stranac.

Najveći su kupci Nijemci te su u prvom polugodištu ove godine kupili za 25,8 posto nekretnina manje u odnosu na prošlu godinu, a Austrijanci, treći najveći strani kupci naših nekretnina, kupovali su 29,5 posto manje. Razlog tome su njihovi domicilni problemi jer je primjerice u Njemačkoj promet nekretnina pao za 70 posto, kaže Ranilović.

Komentirao je i pad transakcija u jesenskim mjesecima, kad se inače očekuje veća aktivnost.

'Obično su deveti i deseti mjesec bili jedni od najaktivnijih, no sada imamo situaciju da je upola manje transakcija (broj prodanih stanova) nego u petom mjesecu', istaknuo je, dodavši da se aktivnost uvelike razlikuje među županijama. Tako Zagreb bilježi ogroman pad prometa u prvom polugodištu ove godine u odnosu na prošlu godinu, čak za 22,2 posto, dok je u Osječko-baranjskoj županiji on rastao za jedan posto.

Kako Ranilović kaže, tržište je počelo usporavati dijelom zbog previsokih cijena, no upozorio je da krivicu dijelom snose i oni koji posreduju nekretninama. 'Kad dižemo cijene, sudjelujemo u pumpanju cijena i to nam se može obiti o glavu. Dugoročno je to pogubno jer će se napraviti balon, pa nitko od nas više neće imati posla', obratio se kolegama u struci Ranilović, dodajući da tržište u Hrvatskoj nikad nije bilo manje kolegijalno.

'Tu je i rast cijena građevinskih materijala, ali najviše su u Hrvatskoj zapravo rasle cijene zemljišta. Kad novogradnja ulazi u investicije, trpi veće cijene, pa su i izlazne cijene veće', dodaje.

Dotaknuo se i velike razlike između traženih i realiziranih cijena. Pa je tako u tekućoj godini prosječna tražena cijena po kvadratu bila 2790 eura, no ona realizirana iznosila je 2290 eura. U 2001. je pak tražena cijena bila 1024 eura, a realizirana 897 eura. To pokazuje velike apetite prodavača stanova koji precjenjuju svoje nekretnine pa se na tržištu dobiva dojam puno većih cijena nego što one to zapravo jesu.

Nesrazmjer je vidljiv i u kupoprodaji stanova po županijama i prevelikoj koncentraciji na Zagreb i obalu. Na Zagreb je tako od ukupno 30.500 transakcija na razini Hrvatske otpalo njih 9723, što znači da se gotovo trećina prometa odvija u glavnom gradu. Pomak Ranilović vidi u Osijeku, u kojem se zbog jedne velike investicije sada otvara velik broj radnih mjesta te shodno time brojni ljudi traže stan za najam u tom gradu.

Kada je riječ o najmu, situacija nije ništa bolja. Cijene su skočile, a dok je ponuda dugoročnog najma u Zagrebu posljednjih godina srezana, u nekim gradovima na obali, poput Splita, nema više stanova za dugoročni najam i ljudi nemaju gdje živjeti. Studenti se pak preko ljeta moraju iseliti iz stanova da bi ih vlasnici mogli iznajmiti turistima. Ranilović smatra da je stoga vrlo važno aktivirati porezne mehanizme.

'Manje-više sve ide u turistički najam, što je poticano preniskim porezom. To nas dugoročno vodi u propast. Prije svega bi porezna politika trebala biti jedna od bitnijih smjernica, posebno sa socijalnog aspekta', smatra. A istovremeno je u Zagrebu, kaže, više od 50.000 stanova prazno te upravo tu treba 'zagrepsti'.

Nema stambene politike bez podataka s popisa stanovništva

Željko Uhlir, državni tajnik iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, dotaknuo se stambene politike u Hrvatskoj, na kojoj njegovo ministarstvo radi već neko vrijeme. Kako kaže, zapelo je na Državnom zavodu za statistiku.

'Nema stambene politike dok ne dobijemo sve ulazne podatke. Još uvijek nismo dobili podatke iz zadnjeg popisa stanovništva 2021. Prema tome, dok nam Državni zavod za statistiku ne dostavi podatke, ne možemo ništa', rekao je Uhlir.

Istaknuo je da brojne države imaju svoje stambene politike, no da se one sve jako razlikuju i da se nijedan model ne može u potpunosti samo preuzeti zbog specifičnosti svake države. U kontekstu Hrvatske riječ je o srednjoročnom aktu koji bi trebao biti strateški plan stambene politike za razdoblje od sedam godina. Cilj ovog strateškog akta, kako kaže Uhlir, ostvariti je priuštivo stanovanje za sve građane Hrvatske, bilo da je riječ o najmu, bilo kupovini.

Ključno je znati koliko nam treba stanova

Pritom je, kako kaže, izrazito važna financijska poluga. Beč godišnje ulaže 1,2 milijarde eura u stanogradnju i 290 milijuna eura u održavanje stanova. Nizozemska planira do 2030. izgraditi 100.000 stanova, a Londonu ih isto toliko nedostaje. Oni znaju koliko im treba stanova, a mi ne znamo i zato nam treba stambena politika', ističe.

Kod financijske poluge, kaže Uhlir, trebamo odlučiti hoćemo li ići u smjeru ponude ili potražnje. On smatra da ipak treba potaknuti ponudu i plasirati veći broj nekretnina na tržište. 'Ako kupci dobiju neka sredstva koja nisu imali prošle godine, kako onda reagira druga strana – podiže cijene. Stoga napori trebaju biti usmjereni prema ponudi', kaže on.

'Što radi Beč, što radi Milano? To su gradovi developeri. Oni okrupnjuju zemljišta, diktiraju uvjete izgradnje i onda fine tuningom reguliraju što se događa na tim zemljištima. Developer onda ima određene uvjete javnog natječaja, primjerice mora dati 49 posto stambenih jedinica za priuštivo stanovanje, a grad stvara zonu i podlogu za bržu i jeftiniju izgradnju', objašnjava.

Uhlir je istaknuo da su velik problem, a i potencijalno rješenje prazni stanovi, kojih u hrvatskim gradovima ima od 10 do 15 posto od ukupnog stambenog fonda. 'To je dakle 230.000 stanova koji nisu aktivni i to stambena politika više ne može zanemariti. Trebamo podvući crtu i reći koliko nam stanova treba do 2030. i onda vidjeti što možemo napraviti', kaže državni tajnik.

A vlasnike praznih stanova, kaže, treba potaknuti da ih plasiraju na tržište. S jedne strane finom poreznom politikom, s druge strane zajmovima - da takav vlasnik može ući u program priuštivog stanovanja, dobiti zajam s niskim kamatama da ga može urediti i dok vraća taj kredit, stan mora biti u priuštivom najmu', kaže Uhlir.