Kupnja nekretnine uzbudljivo je, ali i često stresno iskustvo, posebno ako prvi put ulazite na tržište. Proces kupnje zahtijeva pažljivo planiranje i donošenje velikih financijskih odluka, a dobra priprema plana kupovine i financiranje te stjecanje jasnoće o tome što točno želite i kako ćete to realizirati, u ovom je procesu ključna.

Od odabira prave lokacije i nekretnine, preko razumijevanja svih pravnih detalja, do financiranja; svaki korak u ovom složenom procesu nosi svoje izazove. Zato smo pripremili ovaj vodič koji će vam pomoći da s lakoćom prolazite kroz cijeli postupak i donesete najbolje moguće odluke u kupovini nekretnine iz svojih snova.

Kako odrediti budžet za kupnju nekretnine?

Prvi korak je analiza vlastitih financija – odgovor na pitanje koliko novca imate na raspolaganju za predujam (kaparu) te koliki iznos možete izdvajati za mjesečne rate kredita neophodan je i prije nego što pogledate prvu nekretninu. Stručnjaci savjetuju da rata stambenog kredita ne bi trebala prelaziti 30 do 40 posto mjesečnih prihoda.

Osim same cijene nekretnine, važno je uračunati i dodatne troškove: porez na promet nekretnina, troškove javnog bilježnika, agencijske provizije te moguće troškove renovacije i opremanja. Banke pri odobravanju kredita uzimaju u obzir kreditnu sposobnost kupca, što uključuje visinu primanja, postojeće zaduženje i stabilnost zaposlenja, što i sami možete provjeriti putem mobilnog bankarstva.

Kupcima se preporučuje da prije odluke o kupnji konzultiraju financijske savjetnike i banke kako bi jasno definirali realan budžet i mogućnosti financiranja. No, vrijeme za odlazak u banku i dogovaranje sastanka nije uvijek jednostavno pronaći, posebno u trenucima kada vam većinu slobodnog vremena oduzima upravo potraga za novim domom. Srećom, ovaj korak danas je lakši uz online mogućnost provjere kreditne sposobnosti za željeni iznos, koji se radi u samo nekoliko koraka u vašoj m-zaba aplikaciji.

Kupovina za vlastito stanovanje ili najam?

Nakon što ste definirali s kojim budžetom raspolažete, bitno je definirati namjenu nekretnine u koju ćete uložiti – kupujete li dom za vlastito stanovanje ili investirate u nekretninu s ciljem zarade? Ove dvije odluke donose različite financijske i strateške izazove - ako je cilj ulaganje, ključno je odlučiti hoće li nekretnina služiti za dugoročni ili kratkoročni najam.

Također, važno je razmotriti kupnju novogradnje ili starije nekretnine koja zahtijeva adaptaciju. Novogradnje su često skuplje, ali zahtijevaju manje ulaganja u početku, dok starije nekretnine mogu tražiti značajan budžet za renovaciju, ali nude priliku za veću vrijednost na tržištu. Stoga je i u ovom koraku vrlo bitno imati stalni pregled nad vlastitim financijskim mogućnostima i eventualnim opcijama podizanja većeg stambenog kredita, što uvijek u trenu možete provjeriti na kreditnom kalkulatoru.

Odabir prave nekretnine

Bitna stavka u pronalaženju prave nekretnine je izrada liste želja. Na primjer, da li vam je prioritet samostalna kuća s velikim dvorištem za dvoje djece i psa ili želite stan sa zajedničkim prostorima? Koliko prostora vam treba i s kojom namjenom?

A svima je jasno i koliko je bitna, ako ne i ključna, lokacija. Prije kupovine, važno je razmotriti blizinu svega što vam je potrebno, bilo da je to teretana, knjižnica, škola ili javni prijevoz, a nikako se ne smije zanemariti niti okolno okruženje (prometnice, vlakovi, blizina noćnog kluba, i sl.)

Također, pomaže unaprijed imati jasnoću želite kupiti kuću ili stan koje od temelja treba renovirati (te hoćete li ove radove obavljati sami ili uz majstore, što dodatno povisuje troškove), ili biste radije kupili nekretninu koja je odmah spremna za useljenje.

Pravna i tehnička provjera prije kupovine

Prije nego što se odlučite na kupnju nekretnine, pravna i tehnička provjera su ključni koraci koji mogu spriječiti buduće probleme. Ova provjera osigurava da je nekretnina koju planirate kupiti pravno čista i da ne postoje skriveni tereti.

Prvi korak u pravnoj provjeri uključuje uvid u zemljišne knjige, gdje se evidentiraju svi podaci o vlasništvu i teretima na nekretnini. Važno je provjeriti tko je službeni vlasnik i postoje li hipoteke ili sudski sporovi povezani s nekretninom, a bitno je prikupiti i sve potrebne dozvole, uključujući građevinsku i uporabnu dozvolu, osobito ako planirate koristiti stambeni kredit. Ugovor o kupoprodaji također mora biti jasno definiran, s podacima o kupcu i prodavatelju, te svim uvjetima koji se odnose na transakciju.

Tu je i tehnička provjera, koja uključuje analizu fizičkog stanja nekretnine. To uključuje pregled građevinskih elemenata, instalacija i eventualnih oštećenja koja bi mogla zahtijevati dodatna ulaganja. Preporučuje se angažirati stručnjaka ili geodeta koji će temeljito pregledati nekretninu i osigurati da su svi tehnički aspekti u skladu s važećim propisima.

Financiranje i kupovina

Velika većina nekretninu će kupiti podizanjem kredita. U ovom koraku važno se upoznati s ključnim pojmovima te dobro proučiti ponude banaka kako biste pronašli idealno rješenje za svoje želje i mogućnosti.

Fiksna kamatna stopa ostaje nepromijenjena tijekom cijelog razdoblja otplate kredita. Ova stabilnost omogućava predvidljivost mjesečnih obveza, što olakšava planiranje budžeta. Na primjer, ako uzmete kredit s fiksnom kamatnom stopom, znat ćete točno koliko ćete plaćati svaki mjesec, bez obzira na promjene na tržištu.

Varijabilna (promjenjiva) kamatna stopa može se mijenjati tijekom trajanja kredita, ovisno o kretanju referentnih kamatnih stopa. Ova vrsta kamate može donijeti niže početne rate, ali nosi rizik od povećanja troškova otplate ako kamatne stope porastu. Odabir između fiksne i varijabilne stope ovisi o vašoj toleranciji na rizik i financijskim ciljevima.

A kada je riječ o financiranju i podizanju kredita, osim donošenja osnovnih dokumenata u banku, trebat će vam i podaci o procijenjenoj vrijednosti nekretnine. Banke zahtijevaju službenu procjenu koju provode ovlašteni procjenitelji, a pojedine banke, poput Zagrebačke banke, snose trošak jedne procjene (ako je procjenitelj ZANE).

Kako si olakšati kupovinu nekretnine?

Za kraj, gdje god možete, olakšajte si ovaj često naporan i dugotrajan proces. Za mnoge, kupovina nekretnine je ostvarenje sna i kao takva može biti i vrlo uzbudljivo i pozitivno iskustvo. U tome vam može olakšati kvalitetno savjetovanje sa stručnjacima za nekretnine u ranoj fazi potrage kako biste imali više jasnoće o tome što točno želite i što vam je potrebno.

A kako biste u potpunosti bili sigurni da se u ništa nećete 'zaletjeti', prije nego što uopće uđete u proces kupovine stana ili kuće, dobro se upoznajte s vlastitim financijskim mogućnosti. U tome će vam daleko najviše pomoći korištenje mobilnih aplikacija koje vam, poput m-zabe, nude da na svom dlanu u svakom trenutku imate kalkulator za procjenu kredita, mogućnost provjere vlastitog kreditnog potencijala te brzo i jednostavno dobivanje ponude stambenog kredita.