Kako je došlo do problema?

Nakon rata, najviše u periodu 1945. – 1955. godine, komunističke vlasti uzele su stanove njihovim vlasnicima i dale ih uglavnom onima koji ih nisu imali ili onima koji su prema njihovu mišljenju zaslužili te stanove. Ima slučajeva da su se pojedine obitelji u neke stanove uselile još za vrijeme rata. Postoje i slučajevi u kojima su se veći stanovi pregrađivali i od jednog su se radila dva stana te su u njih useljene dvije obitelji.

Koliko ima takvih stanova?

Procjenjuje se da u Hrvatskoj trenutno ima 3734 privatna stana u kojima živi blizu devet tisuća zaštićenih najmoprimaca. Prosječna površina tih stanova je 62,25 kvadratnih metara. Prema grubim procjenama, oko 10 posto stanova koriste zaštićeni najmoprimci koji su hrvatski branitelji, a oko 10 posto koriste ih osobe koje primaju stalnu socijalnu pomoć.

Kako je moguće da se nekom otme stan ako je vlasništvo nepovredivo?

U doba komunizma to je bilo moguće. Privatno vlasništvo je na silu pretvarano u državno i smatralo se da onaj tko ima više, mora to podijeliti s onima koji nemaju ništa. Uz taj 'argument', ljudima je otimana imovina, pa tako i stanovi.

Je li njihov boravak u tuđim stanovima nekako pravno reguliran?

Odgovor je pozitivan. Ljudi u tim stanovima imali su stanarsko pravo.

Što je stanarsko pravo?

Enciklopedijsko tumačenje kaže da je riječ o pravu na trajno korištenje stanom koje se stjecalo nad nekretninama u društvenom vlasništvu.

Naime Ustavom SFRJ iz 1974. državno vlasništvo je prešlo u društveno, a tada je donesen i Zakon o stanarskim pravima koji je bio u skladu s Ustavom SFRJ i Ustavom SRH. S njim je izjednačen status svih dodijeljenih stanarskih prava za sve stanare koji su taj status stekli do 26. prosinca 1974., tako da je postojao samo jedan oblik stanarskog prava, bez obzira tko je davatelj stana na korištenje. Tim je zakonom stanarsko pravo bilo jedno i jedinstveno te zaštićeno kao ustavna kategorija.

To je bilo za Jugoslavije. Je li se nešto promijenilo otkada je Hrvatska postala samostalna država?

Da. Ustav iz 1990. godine ukida društveno vlasništvo i uspostavlja privatno, ali se isto tako članak 48. tog Ustava poziva na pravo o nasljeđivanju prema važećem Zakonu o nasljeđivanju kojim se nasljeđuje imovina. Međutim 1992. se donosi novi Zakon o prodaji stanova kao lex specialis koji derogira i Ustav i Zakon o nasljeđivanju. Četiri godine kasnije donesen je Zakon o najmu stanova i njime je ukinuto stanarsko pravo. Drugim riječima, oni kojima je bilo ozakonjeno trajno korištenje stanom koji nije njihov najednom su ostali bez tog prava, ali i bez mogućnosti da ga otkupe.

Kako su onda još u tim stanovima?

Tako što je nakon gubitka stanarskog prava 1996. godine država za njih izmislila pravni termin zaštićeni najmoprimci. Nijedna vlast se od samostalnosti Hrvatske nije ozbiljnije uhvatila u rješavanje ovog problema. Bilo je pokušaja koji su uglavnom samo na tome i ostali. Spomenuti zakon izazvao je brojne negativne reakcije, mijenjan je dva puta, ali problem do današnjeg dana nije riješen.  

S jedne strane i dalje smo imali vlasnike ili njihove nasljednike kojima su stanovi oteti, a s druge strane ljude kojima su oni dani, s time da se oni za vrijeme Jugoslavije nisu mogli natjecati za dobivanje stanova koje su dodjeljivale tvrtke u kojima su radili jer se smatralo da imaju stanove. I tako, iako su imali stanarsko pravo kao i drugi koji su bili u tzv. društvenim stanovima, koji nisu bili oteti i mogli su ih otkupiti, danas su de facto podstanari. Doneseni zakon nije riješio problem, već je samo izazvao još veći gnjev obiju strana.

Kako i zašto?

Pa tako što su jedni ostali bez stanarskog prava koje su imali i mogućnosti da otkupe stan u kojem su živjeli četrdesetak godina. S druge pak strane oni koji su ostali bez stanova mislili su da će padom komunizma mlada država omogućiti povrat onoga što je njihovo. Međutim to se nije dogodilo.  

Plaćaju li zaštićeni najmoprimci nešto i kome?

Plaćaju 2,4 kune po metru četvornom vlasnicima stanova. U praksi to znači da vlasnik stana za mjesečni najam dobije sto, dvjesto kuna. Kako je većina stanova u strogom centru Zagreba, Splita i Dubrovnika, jasno je da je riječ o simboličnoj svoti jer kad bi se iznajmljivali po tržišnoj cijeni, njihov bi najam bio višestruko veći. Uz to, vlasnici stanova, iako u njima žive zaštićeni najmoprimci, moraju plaćati pričuvu koja je često veća od iznosa što ga vlasnici dobivaju za najam. Povrh toga, svaki vlasnik sudbina je za sebe pa ima i onih koji žive kao podstanari plaćajući tržišni najam dok netko drugi živi u njihovom stanu za dvjestotinjak kuna. S druge pak strane zaštićeni najmoprimci podsjećaju da su oni u stanove u kojima žive imali brojna ulaganja i da to treba imati na umu.

Ako se nitko nije uhvatio rješavanja ovog problema, zašto se sadašnja vlast odlučila pozabaviti time?

Vjerojatno ne bi ni oni, ali moraju. Naime Europski sud za ljudska prava je u predmetu Statileo protiv Hrvatske analizirao domaće pravne propise koji se odnose na nekadašnja stanarska prava i iz njih proizišle statuse zaštićenih najmoprimaca te je 10. srpnja 2014. godine donio presudu u tom predmetu koja je postala konačna 10. listopada 2014. godine.

Tom presudom Europski sud za ljudska prava utvrdio je da postojeći zakonodavni okvir kojim je u Hrvatskoj uređeno pitanje zaštićenog najma stanova nije uspostavio primjerenu ravnotežu između suprotstavljenih interesa vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i interesa države da osigura provođenje stambene politike.

Sud je zaključio da važeće zakonodavstvo Hrvatske, osobito Zakon o najmu stanova, vlasnicima stanova nameće prekomjeran individualni teret jer su oni primorani 'snositi većinu socijalnih i financijskih troškova stambenog zbrinjavanja' zaštićenog najmoprimca. Time je, smatrao je sud, povrijeđena Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Sukladno tome, Hrvatskoj je naloženo plaćanje nasljedniku podnositelja tužbe materijalne štete, nematerijalne štete te troškova i izdataka.

Nakon presude u slučaju Statileo, koja je iznosila 10.550 eura, Europski sud za ljudska prava do danas je donio iste presude i u slučajevima: Anzulović - Mirošević, Bego, Bulić, Doris Knego, Ingrid Knego i Matas. Kako bi izbjegla daljnje tužbe, Vlada je odlučila riješiti ovaj problem.

Kakvo se rješenje predlaže?

Vlasnici stanova dobivaju točan dan kada mogu u potpunosti slobodno raspolagati svojom nekretninom, a do tada im se postupno povećava zaštićena najamnina, smanjujući jaz u odnosu na tržišnu. Zaštićeni podstanari pet godina zadržavaju status zaštićenog najmoprimca i nakon toga još pet godina dobivaju državnu subvenciju pri plaćanju tržišne najamnine.

Kako su zainteresirane strane reagirale na prijedlog zakona koji je u prvom čitanju u Saboru?

Zaštićeni najmoprimci okupljeni u nekoliko udruga svoje nezadovoljstvo izrazili su prije nekoliko dana prosvjedom na Markovu trgu te su upozorili da će se brojni ljudi, ako zakon zaživi, naći na ulici. 

Smatraju da se nepravda ne može ispravljati preko leđa građana i traže da država podmetne leđa jer je država vlasnicima i oduzimala stanove u kojima oni žive. Stoga su zatražili da država obešteti vlasnike, a njima omogući otkup stanova po povoljnim uvjetima ili pak da obešteti njih kao najmoprimce. Istaknuli su i da je država od otkupa društvenih stanova zaradila 2,5 milijardi kuna te da bi dio tog novca bio dovoljan da se obešteti vlasnike stanova.

Ako zakon prođe, najavili su niz tužbi kako na domaćim sudovima tako i na Europskom sudu za ljudska prava zbog povrede prava na dom.

Što su rekli vlasnici stanova?

Vlasnici stanova okupljeni oko udruge Vlasništvo i posjed podržali su donošenje predloženog zakona iako su imali brojne primjedbe. Napomenuli su da je Europski sud za ljudska prava, na koji zaštićeni najmoprimci najavljuju žalbu još 2000. godine, pravomoćnom presudom odbio zahtjev stanara za otkupom njihovih stanova.

Također su naveli da je još 2002. godine država utvrdila da gotovo 90 posto vlasnika spada u kategoriju izvornih vlasnika, a da čak 50 posto tzv. zaštićenih najmoprimaca u svom vlasništvu ima jednu ili više nekretnina.