Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), u prvom kvartalu 2022. godine, u odnosu na zadnji kvartal 2021. godine, cijene nekretnina rasle su 6,5 posto u Zagrebu, 3,3 posto na Jadranu i 6,4 posto u ostatku Hrvatske. Ako bi se gledao godišnji rast, tj. u odnosu na prvi kvartal 2021., tada je rast još viši i iznosi 16 posto za Zagreb, 11 posto za Jadran te 14 posto za ostatak Hrvatske.

Osim inflacije, koja se u slučaju nekretnina ogleda kroz cijenu građevinskog materijala i energenata, cijenu ponajprije određuje odnos ponude i potražnje. 'Na strani ponude, to su količina novogradnje i starogradnje ponuđene na tržištu, a na potražnju utječu zaposlenost, plaće, kreditni uvjeti i visina kamatnih stopa. U dugom roku važna odrednica potražnje je i demografija, odnosno kretanje broja stanovnika', pojašnjava Ivan Laljak, stariji savjetnik u tvrtki za poslovanje nekretninama Colliers.

Usporavanje tržišta

Iako postoje indikacije o usporavanju tržišta nekretnina u nekim razvijenijim državama Europe, Laljak kaže da još ne vidimo konkretne dokaze toga u Hrvatskoj. Trendovi s financijskih i nekretninskih tržišta u pravilu u Hrvatsku dolaze s određenim kašnjenjem u odnosu na razvijenija tržišta zapadne Europe, no svako tržište ima i svoje odrednice. Laljak kaže da će kamate na kredite rasti, samo je pitanje u kojoj mjeri, što može imati kao posljedicu usporavanje tržišta nekretnina.

'U borbi protiv inflacije Europska centralna banka u srpnju je podignula referente kamatne stope prvi put u 11 godina, a očekuje se nastavak slične politike. Ulazak u eurozonu ovdje nema presudan utjecaj, jer bi kamatne stope rasle u svakom slučaju. Uvođenje eura može imati i pozitivan efekt na smanjivanje kamatne stope kroz eliminaciju valutnog rizika i sl., iako zbog drugih okolnosti taj utjecaj neće prevladati', pojašnjava Laljak.

'Ako se dogodi recesija o kojoj se priča, to mora utjecati na tržište nekretnina, usko povezano sa svim gospodarskim i društvenim događanjima i promjenama; kad je pozitivna gospodarska situacija, tako reagira i tržište nekretnina. Realno je očekivati da se zaustavi trend rasta cijena, a koji je ove godine maksimalan; cijene su narasle 13-15 posto u posljednjih godinu dana, što je rekordan rast, zato mislim da će najavljivana recesija dovesti do smanjenja trenda rasta cijena. Hoće li se to okrenuti, to je teško trenutno prognozirati', kaže Boro Vujović, stručnjak za tržište nekretnina i direktor Operete.

Inozemni kupci na obali, domaći u Zagrebu

Na tržištu je i dalje prisutna snažna potražnja za stambenim nekretninama uz ograničenu ponudu. Laljak napominje da, osim stanovništva koje kupuje nekretninu za rješavanje primarnog smještaja, dio potražnje dolazi od stranih kupaca i hrvatske dijaspore, a uglavnom se to odnosi na Zagreb i Jadran. Pored toga, investitori kupuju nekretnine radi davanja u dugoročni ili kratkoročni najam te kao zaštitu od inflacije.

Potvrđuje to i Vujović. 'Trenutno tržište nekretnina normalno funkcionira. U razdoblju od 1. do 15. kolovoza uglavnom nema promjena, ali tržište u Zagrebu također je dosta aktivno. Na obali je više inozemnih kupaca. U obzir se mora uzeti to da 30 posto kupoprodaje čine stranci, a u tom je dijelu 100 posto vezana uz obalu, dok u Zagrebu uglavnom kupuju domaći ljudi', navodi Vujović te dodaje da je potražnja još uvijek veća nego ponuda, posebno za kvalitetnijim i novijim nekretninama.

Jedan od razloga za visoku aktivnost tržišta na Jadranu to je što je već dulji niz godina prisutan snažan interes stranih kupaca (nerezidenata) za stambene nekretnine, pojašnjava Laljak. Najviše potražnje dolazi od državljana Njemačke, Austrije i Slovenije. 'Udio stranih državljana u ukupnom broju kupaca stambenih nekretnina najviši je u sjevernim priobalnim županijama jer su geografski bliže spomenutim zemljama te su brzo i lako pristupačne osobnim vozilima. Tako su u 2021. stranici zabilježili 40 posto svih transakcija stambenih nekretnina u Istri, 29 posto u Primorsko-goranskoj županiji, 26 posto u Zadarskoj, 22 posto u Šibenskoj-kninskoj, 21 posto u Ličko-senjskoj, 20 posto u Dubrovačkoj-neretvanskoj i 16 posto u Splitsko-dalmatinskoj županiji. Očekujemo da će se ovaj trend nastaviti povećavati u budućnosti', kaže Laljak.

Stabilizacija cijena građevinskog materijala

Stabilizirale su se i cijene građevinskog materijala, koje su unatrag nekoliko mjeseci divljale, što bi trebalo pozitivno utjecati na nastavak građevinskih projekata. Unatoč stabilizaciji cijena, Laljak naglašava da je situacija i dalje volatilna, zbog čega je teško predviđati što će se događati u kratkom roku.

'Na svjetskim tržištima aluminij, čelik, drvo i bakar pali su više od 30 posto s najviših razina krajem prošle i početkom ove godine. Iako se očekuje daljnja stabilizacija, ako se geopolitička situacija pogorša i dođe do problema u opskrbnim lancima, moguće je opet vidjeti rast cijena materijala. Što se tiče ponude, iako se građevinska aktivnost povećala posljednjih nekoliko godina, ona je i dalje značajno ispod razine prije globalne financijske krize 2008. i 2009. Za primjer, ako se gledaju izdane građevinske dozvole, u 2021., u odnosu na 2007. godinu, na razini Hrvatske izdano je dozvola za 8200 stanova manje', kaže Laljak.

Kupnja nekretnine u bližoj budućnosti

Odluka o kupnji nekretnine jedna je od najvažnijih financijskih odluka u životu, a ovisi o okolnostima i potrebama, financijskoj situaciji, planovima za seljenje i prilikama na određenom mikrotržištu. Stoga Laljak kaže da bi svatko sam trebao dobro ocijeniti vlastitu situaciju i potrebu; koliko je kupnja hitna, kakve su razlike u renti i rati za kredit, kakva su očekivanja o rastu plaće/zarade u budućnosti te potencijalni uvjeti kreditiranja koje pojedinac može dobiti.

'Ako je nekome hitno, a diže kredit i može dogovoriti u ovom trenutku na određeni period fiksnu kamatnu stopu, bolje mu je danas kupiti nekretninu nego čekati još nekoliko mjeseci, jer pitanje je kakve će kasnije biti kamatne stope i koliko će banke postrožiti kreditne uvjete', kaže Vujović.