Singapurska grupacija specijalizirana je za upravljanje i rad, razvoj hospitality nekretnina te hotela, kako je objavljeno u službenom priopćenju: u svom portfelju ima 'interese u 36 hotela pod prestižnim ugostiteljskim markama kao što su Four Seasons, Hilton International, Como Hotels, InterContinental Hotels Group, Six Senses Hotels i Marriott International'. Osim toga, ova grupa upravlja vlastitim portfeljem hotela pod markama poput Hard Rock Hotels i Concorde Hotels & Resorts.

Kupari su pak jedan od nekoć najvećih i najluksuznijih hotelskih kompleksa na Jadranu. Nastali na temelju pansiona čeških investitora otvorenog prije točno stotinu godina i niza drugih manjih hotela izgrađenih do Drugog svjetskog rata, potom nacionalizacije i proglašenja 'odmaralištem od općedržavnog značenja' i na koncu snažnog razvoja pod upravom nekadašnje JNA, pretvaranjem u luksuzni, ali vojni odmarališni kompleks. U šezdesetima se razvoj odvijao planski i smisleno, a u sedamdesetima inicijativu preuzimaju generali i dolazi do gotovo stihijske gradnje. 'Radi se u dvije smjene, ali bez projektne dokumentacije', zabilježili su mediji iz tog doba.

Ugrubo, procijenjeno je da je u kompleks uloženo čak oko milijardu dolara. Osim hotela, ondje su se nalazila šetališta, sportski tereni i olimpijski bazen, kompleks tzv. Titove vile, podzemni dio s luksuznim atomskim skloništem i vinskim podrumom, lučica u moru…

Još od oslobođenja 1992. godine razglaba se o sudbini Kupara, no u praksi se stvari kreću u potpuno suprotnom smjeru. Tako početkom dvijetisućitih Hrvatska vojska predaje kompleks na upravljanje civilnim vlastima i nastaje pljačka: odneseno je sve što se odnijeti moglo, uključujući kupaonske pločice i kamene obloge. Od tada do danas Kupari su zapravo nacionalna sramota.

U doba Ive Sanadera kompleks ulazi u vlasništvo državne tvrtke Adriatic club i započinje rasprava o modelima obnove, a tek 2014. godine, za premijera Zorana Milanovića, raspisuje se natječaj za koncesionara. Svoj interes iskazuje čak šest potencijalnih investitora - ruska Avenue grupa, Titan, Valamar poslovni razvoj, Karisma Hotels Adriatic, čiji je suvlasnik bio Agrokor Ivice Todorića, turska Rixos grupa i Braniteljska zadruga Mir. Za kompleks su se interesirali i investitori iz Azerbajdžana, SAD-a i Katara.

Šest zainteresiranih i na kraju Rusi

No kad je došlo vrijeme za slanje obvezujućih ponuda, u ožujku 2016. godine, javili su se samo Rusi - odnosno Avenue grupa Sergeja Gljadelkina, tada friškog vlasnika građevinskih tvrtki IGH i Hidroelektra. Projekt je nazvan Kupari 1 i obuhvaćao je 13 hektara površine na kojoj je određena ugostiteljsko-turistička namjena izvan naselja s maksimalnim kapacitetom 1500 kreveta i procijenjene investicije približno 100 milijuna eura. Predviđena je realizacija osnivanjem prava građenja i prava služnosti na zemljištu koje je u obuhvatu projekta te sklapanjem ugovora o zakupu hotela Grand - jedinome koji nije predviđen za rušenje - i dodjelom koncesije na pomorskom dobru u svrhu izgradnje i gospodarskog korištenja plaže, sve na rok do 99 godina. Predviđena je i gradnja novih smještajnih i pratećih turističko-ugostiteljskih objekata kategorije četiri i pet zvjezdica. Investitor je ponudio 172.000 eura godišnje za naknadu za osnivanje prava građenja, 58,5 tisuća eura za godišnji zakup hotela Grand te naknadu za koncesiju na pomorskom dobru od 8,10 kuna po metru (oko 640 tisuća kuna godišnje) kao fiksni dio te još promjenljivi dio naknade za koncesiju na pomorskom dobru od tri posto ukupnog godišnjeg prihoda ostvarenog pružanjem usluga na plaži.

U teoriji je sve funkcioniralo dobro, no praksa je nešto sasvim drugo: pokazalo se da je za ovo područje najprije trebalo izraditi novi katastar i riješiti zamršene imovinsko-pravne odnose, utvrditi granicu pomorskog dobra, pa čak i promijeniti Zakon o koncesijama kako bi se 20 posto obale - plažu ispred samog hotela - moglo dati u 99-godišnju zatvorenu koncesiju. Golema prepreka bila je izrada urbanističkog plana ove zone, koji je Župa Dubrovačka usvojila tek u veljači prošle godine.

U poslovnim krugovima već tada se špekuliralo o dvojbenoj isplativosti cijelog projekta: neki od potencijalnih investitora naručili su okvirne predstudije isplativosti koje su pokazale da ni po zahtijevanoj stopi profitabilnosti (RRR), ni po dobiti na uloženi kapital (ROE), pa ni po analizi novčanih tokova (CFA), u Kuparima nema velike sreće za investitore.

Ostojić: Naprosto nema profitabilnosti

Dodatno, većini njih nije se svidio ni izrazito javni karakter budućeg kompleksa - propisano je da je on otvoren za stanovništvo, prometnice su u vlasništvu općine ili države, prizemlja objekata trebala bi imati javnu namjenu, plaže otvorene za sve građane i slično. Čak je planirana golema garaža sa 600 mjesta koja bi zadovoljavala potrebe stanovništva i gostiju u okolnom privatnom smještaju.

Nekadašnji ministar turizma Veljko Ostojić u to doba bio je angažiran u tvrtki Karisma Hotels Ivice Todorića, a koja na kraju nije ni poslala ponudu na natječaju. Ostojić danas za tportal objašnjava o čemu se radilo.

'Prema spoznajama koje imam, taj projekt nedovoljno je pripremljen za investicijske ambicije - kako ambicije samih ulagača, tako i lokalne zajednice. Postoji jako puno prepreka: kada bi se sve realiziralo onako kako je definirano prostornim planovima, za uslugu koja se očekuje i koju ta lokacija zaslužuje, u Kuparima naprosto nema profitabilnosti', kazao nam je Ostojić.

U turističkim krugovima odjeknulo je potpisivanje sporazuma s grupacijom Marriott, koja bi u ovaj projekt ušla sa svojim hotelskim brendom Ritz-Carlton, no posao je u međuvremenu propao. Spominjao se i lanac Four Seasons, koji je po neslužbenim navodima još uvijek u igri. No kuloari su sve češće, doduše bez konkretnih dokaza, spominjali mogućnost da ruski investitori razvlače realizaciju jer su uvidjeli brojne prepreke i neisplativost projekta, pa na mala vrata žele progurati 'apartmanizaciju', odnosno gradnju stanova u jednoj od zona.

Prije tri i pol godine ministar državne imovine Goran Marić upozorio je da je projekt Kupari u dvogodišnjem zastoju i da postoji mogućnost raskida ugovora s tvrtkom investitorom Avenue ulaganja. Naveo je da investitor ne provodi svoje obveze te da će, u slučaju da zaključe da je to i nemoguće provesti, biti prisiljeni razmišljati o raskidu ugovora.

Oštar je bio turistički stručnjak i konzultant Miroslav Dragičević u proljeće ove godine, kada je otvoreno progovorio o Kuparima, projektu u koji je i njegova tvrtka bila uključena:

'Kupari su dio privatnih špekulativnih igara i sada, nakon više od pet godina od dodjele projekta krivim investitorima, isti ti traže da ga prodaju drugima, a država šuti iz straha da se ne otvori nova afera. Investitori koji su dobili projekt su zloporabili našu tvrtku i njezin imidž. Osim što smo im za sam natječaj napravili koncept, doveli smo i svjetski brend Marriott, koji je za projekt izdao pismo namjere. No što je, tu je. Hrvatska je još uvijek neuređena država u kojoj zapravo nitko ne kontrolira ugovorne obveze investitora', rekao je Dragičević za tjednik Lider.

Istodobno, sami investitori pokušavaju dati do znanja da ne odustaju: u veljači ove godine objavljeno je da je potpisan ugovor s uglednim arhitektonskim studijem 3LHD za izradu dokumentacije te idejnog i glavnog izvedbenog projekta. Po njihovim tvrdnjama, usvajanjem urbanističkih planova zapravo su tek počeli teći rokovi te po ugovoru imaju četiri godine za izgradnju sasvim novih Kupara.

Brzo je prošlo proteklih trideset godina, neće biti problem pričekati još nekoliko i vidjeti je li napokon riješena nacionalna sramota u neposrednoj blizini nacionalnog bisera Dubrovnika.