Kao i svaki drugi biznis, i poslovanje s apartmanima na Jadranu može biti isplativo, ali da bi vam apartman postao zlatna koka, treba ispuniti brojne preduvjete. Lokacija, opremljenost objekta i ulaganje u marketing ključni su elementi koji u konačnici određuju cijenu najma i isplativost ulaganja.  

Vlasnica i direktorica tvrtke Interligo Anamarija Cicarelli, koja pruža savjete vlasnicima obiteljskog smještaja, ističe da je bolja investicija kuća za odmor ili manji apartman na atraktivnim lokacijama nego veliki apartman na lošim lokacijama. 'Najviše je apartmana u manjim mjestima sa slabom turističkom ponudom. Tu je najveća konkurencija, a zarada je najslabija zbog niskih cijena i slabe popunjenosti', ističe Cicarelli.

Kada je riječ o opremi, klima i internet su obavezni, a važnu ulogu igra kvalitetno uređenje prostora, što može podići cijenu za 30 do 50 posto. Vrijednost podižu i dodatni sadržaji, poput bazena, igrališta za djecu i sl.

Osim dobre lokacije i opremljenosti kao glavnih preduvjeta za postizanje viših cijena i dobre popunjenosti, važno je osmisliti marketinške aktivnosti za privlačenje i zadržavanje gostiju.

'Ako ćete sami voditi svoj objekt i ozbiljno se baviti gostima, to može biti isplativa investicija. Ali ako mislite da je nakon gradnje ili kupnje sve gotovo i samo treba čekati goste, to je najlošije ulaganje', kaže Cicarelli.

Jedan od načina za povećanje zarade je povezivanje s poduzetnicima koji turistima nude druge sadržaje. 'Sama cijena smještaja bit će sve niža, a moći će se zaraditi na drugim uslugama', naglašava Cicarelli navodeći konkretan primjer iz prakse.

Gostima koji su iznajmili apartman za 70 eura prodan je izlet u vrijednosti od 800 kuna po osobi i za četiri osobe dobivena je provizija od 20 posto od vlasnika putničke agencije te su tako iznajmljivači zaradili 640 kuna.

Premda u javnosti vlada fama da su apartmani odličan biznis na kojem se može obogatiti, realnost je sasvim drugačija. Cicarelli ističe da je raspon cijena dvosobnog apartmana od 30 do 300 eura, ali malo iznajmljivača postiže cijene iznad 100 eura.  

U većini slučajeva zarada je skromna, a povrat na uloženi kapital izuzetno dugačak. 'Za prosječan apartman u koji je uloženo 100.000 eura povrat investicije iznosi oko 30 godina', ističe Cicarelli.

Međutim ako se uloži u marketing i ozbiljnije posveti cijelom poslu, ulaganje može postati isplativije.   

Za kvalitetnije opremljene apartmane na boljim lokacijama razdoblje povrata je oko 20 godina ili pet posto godišnje na uloženi kapital.

Ako se pak investira u kvalitetan marketing na vrhunskim lokacijama poput Dubrovnika, Hvara ili Rovinja, luksuzna vila s bazenom ili butik apartman mogu donijeti povrat investicije već za dvije do tri godine. Međutim takvi projekti u pravilu zahtijevaju veća ulaganja.    

Kada se govori o zaradi, često se ne uzimaju u obzir troškovi pa se financijski efekti precjenjuju. Cicarelli ističe da svaki iznajmljivač treba računati na to da za plaćanje troškova održavanja, režija, poreza i sl. odlazi minimalno 30 posto prihoda.

Troškovi mogu biti i znatno veći ako koristite usluge posredničkih agencija, kao što je Booking.com, koje naplaćuju proviziju od 15 posto.

Da u apartmanskom biznisu nije lako ostvariti povrat od pet posto godišnje, pokazuje jednostavna računica. Pod pretpostavkom da ste uložili 100.000 eura, za postizanje tog cilja trebali biste godišnje zaraditi 5000 eura neto.

To znači da bi, uz prosječnu cijenu najma od 70 eura dnevno (60 eura u predsezoni i posezoni, 80 eura u sezoni) i troškove u visini 30 posto prihoda, vaš objekt trebao biti popunjen 102 dana, što je još uvijek teško ostvarivo u većini turističkih mjesta na jadranskoj obali.

Zato nemojte srljati. Prije nego što krenete u investiciju dobro razmislite i napravite kvalitetan poslovni plan.