Objava novog poziva za energetsku obnovu višestambenih zgrada neoštećenih u potresima najavljena je za prvi kvartal 2024. da bi odabrani projekti mogli biti obnovljeni do 30. lipnja 2026. godine. Taj rok postavljen je u okviru Nacionalnog plana oporavka i otpornosti (NPOO), u kojem je navedeno i da je stopa obnove zgrada u Hrvatskoj, čak i uz visoke stope bespovratnog financiranja, ispod prosjeka EU-a, samo 0,7 posto godišnje. Energetski neučinkovite zgrade odgovorne su za 40 posto potrošnje energije i 36 posto emisija CO2, a više od 30 posto njih spada u one s najlošijim svojstvima.

Ukupno je za obnovu višestambenih zgrada neoštećenih u potresu osigurano 505 milijuna eura. Na posljednjem javnom pozivu odabrana su 103 projekta ukupne vrijednosti 70 milijuna eura, od čega se 43 milijuna eura odnosi na bespovratna sredstva iz NPOO-a.

Velika većina zgrada provodi 'integralnu' obnovu s novom fasadom uz sufinanciranje od 60 posto, a 14 zgrada ušlo je u ozbiljnije energetske zahvate i ostvarilo 80-postotno sufinanciranje. Među takvim 'teškašima' je i zgrada na adresi Bolnička 93-101, kojoj će od ukupno 3,5 milijuna eura troška biti subvencionirano čak 2,7 milijuna. Prema procjeni Grada Zagreba, ta šesterokatnica s pet ulaza, smještena u četvrti Podsused - Vrapče, čak nije bila hitan slučaj za obnovu pročelja - za razliku od brojnih drugih zagrebačkih zgrada, prolaznici nisu bili ugroženi stanjem njezine fasade. Ipak, zaključeno je da joj je potrebna obnova.

Među stavkama za obnovu suvlasnici su naveli povećanje toplinske zaštite vanjskog zida i krova, zamjenu vanjske stolarije, ugradnju nove ili poboljšanje postojeće tehničke opreme za grijanje, hlađenje, ventilaciju, klimatizaciju i pripremu tople vode (plinski kondenzacijski kotao) te ugradnju solara za zajedničku potrošnju zgrade.

Međuvlasnički ugovor i Vijeće suvlasnika

Za idući javni poziv Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost već se spremila i susjedna zgrada na adresi Bolnička 94 i 96, također stambeni mastodont sa 138 stanova, 17 poslovnih prostora, 66 garaža i dva atomska skloništa. Ta zgrada, useljena početkom 80-ih, prije nepune dvije godine dobila je novog predstavnika stanara, Anđelka Kozinu. Na nagovor susjeda, taj umirovljenik s visokim organizacijskim sposobnostima prihvatio se posla i u kratko vrijeme uspio motivirati suvlasnike da prionu poboljšanju svojih životnih uvjeta energetskom obnovom. S obzirom na to da taj zahvat u pravilu znači i poskupljenje pričuve, osiguranje većinske suglasnosti može predstavljati velik izazov za predstavnika stanara. Osobito kada je riječ o zahtjevnijem, a time i skupljem zahvatu zbog arhitekture zgrade - a baš tako je u ovom slučaju jer ima mnogo 'razlomljenih' kutova koji otežavaju renovaciju.

Zgrada je bila u dosta lošem stanju kada ju je preuzeo Kozina, pa je tako trebalo sanirati čak 55 curenja na terasama ukupne površine 3500 četvornih metara. Za početak je izmijenjen međuvlasnički ugovor na način da je za sve ono za što treba 51 posto glasova suvlasnika - a uglavnom su to manji zahvati - dostatna odluka vijeća suvlasnika. U šesteročlanom vijeću zastupljene su sve dobne skupine, muškarci i žene, po troje iz svakog ulaza, a jedan među njima je i zamjenik predstavnika. Za manje poslove, tu je i domar.

Anketiranje stanara

Kozina je anketirao stanare o željenom načinu komunikacije s njima, ponudivši čak devet kanala za to: WhatsApp, e-mail, dopis, portal, oglasna ploča, aplikacija... Zgrada, naime, ima i svoju internetsku stranicu sa svim priloženim ugovorima, planovima, aktivnostima i obavijestima.

'Ne koriste svi e-mail, imamo starijih stanara koji gledaju samo oglasnu ploču, ali cijela priča se dobrim dijelom bazira na informatičkom rješenju. Tih devet kanala održavam samo ja, što znači da kada se bilo što događa - pokvari se lift u zgradi ili treba skupiti potpise za nešto - ljudima preko izabranih kanala šaljem informaciju o tome', navodi Kozina. Nakon ankete o komunikaciji, slijedila je anketa s 18 ključnih pitanja o dugoročnom planu razvoja zgrade, iz čega su se iskristalizirali prioriteti. Energetska obnova pokazala se kao 'krovno rješenje' za ključne probleme zgrade.

'Prvo što sam svima poslao bio je edukacijski materijal od 20-ak stranica sa svim podacima koje sam prikupio o energetskoj obnovi i provizornim izračunima za određene stavke. Onda smo razmišljali - ako stavljamo samo ovojnicu zgrade, dobit ćemo 60 posto potpore, ali ako radimo na obnovljivim izvorima energije i ako koristimo još neke dodatke, tipa dizalicu topline za proizvodnju tople vode, možemo računati na 80 posto potpore. Razlike u iznosima su velike, pa kada ljudi to vide, onda dobiju poticaj da se uključe', tumači Kozina.

Objašnjava da se zgrada grije na gradsku toplanu, ali ima višedesetljetni problem s proizvodnjom tople vode: na nekoliko vertikala njezina temperatura kreće se oko 35 stupnjeva, što znači da zapravo imaju mlaku vodu, iako plaćaju za toplu. Ti stanari ne mogu ugraditi ni bojler bez odobrenja većine suvlasnika, ali i odobrenja HEP-a.

Odvajanje od HEP-a

'Ako preuzmemo stvar u svoje ruke, faktički smanjujemo količinu topline na izmjenjivaču koji ćemo koristiti za zagrijavanje vode. Priključak hladne vode stavljamo na dizalicu topline i na taj način se odvajamo od HEP-a što se tiče pripreme tople vode, ali i dalje ostajemo na grijanju toplane. Znači, HEP i nije nešto oštećen, a mi dobivamo upravljanje unutarnjim dijelovima instalacije. Tako smo zamislili i ugradnju balans ventila, koji štede oko 35 posto energije za toplu vodu, dok dizalice topline već po svom svojstvu štede dio energije. Isto tako, proračunima smo osigurali da putem fotonaponske elektrane osiguramo veći dio struje za dizalice topline, ali i za liftove, rasvjetu...', nabraja Kozina.

Samo na toploj vodi, kaže Kozina, godišnja ušteda trebala bi iznositi oko 30 tisuća eura, a na grijanju 60-ak tisuća, ostvari li se procijenjena vrijednost postavljanja ovojnice. Gotovo 100.000 eura trebalo bi ostati u džepovima suvlasnika.

'Kad smo krenuli s pričom o energetskoj obnovi, zainteresiranih je bilo 20 posto. Danas je to druga priča - ljudi me zaustavljaju na ulici i pitaju kad će natječaj', navodi Kozina. Barem jednom mjesečno on se sastaje s devet predstavnika stanara iz kvarta, a na tim konstruktivnim druženjima raspravlja se o svemu značajnom, o odnosima sa suvlasnicima, upraviteljima, Gradom, projektantima. Pročulo se za njih, tako da im znaju doći i predstavnici iz drugih zagrebačkih kvartova, pa i drugih gradova.

Veći ulog = veća ušteda

Kozina kaže da je susjedna zgrada, koja je dobila 2,7 milijuna eura na prošlom natječaju, mijenjala cijelu toplinsku stanicu koju sami održavaju.

'Kod njih HEP nije naslonjen u tom dijelu, a mi mijenjamo samo proizvodnju tople vode i dodajemo zajedničku potrošnju struje. U našoj toplinskoj podstanici grijanje će i dalje održavati HEP Toplinarstvo. Da se u potpunosti odcijepimo od njih, to bi nam samo povećalo troškove, a oni su morali promijeniti toplinsku podstanicu da bi ušli u kvotu od 80 posto', objašnjava Kozina, dodajući da se itekako isplati uložiti u dubinsku energetsku obnovu jer se uz veći ulog u konačnici više i štedi - osobito proizvodnjom vlastite energije iz obnovljivih izvora.

Stolarija će se mijenjati tako što će stanari koji već imaju nove prozore plaćati, naravno, samo za ovojnicu kroz pričuvu, a oni koji je tek trebaju zamijeniti - takvih je 46 posto - dobili su priliku učiniti to uz subvencije, ali i popust, s obzirom na količinu posla. 'Gotovo svi pristali su na promjenu - imamo dva slučaja stanara koji i dalje preferiraju drvo i poslovni prostor koji se ne odriče željeza. Uvjetovat ćemo da to ofarbaju u boju koja odgovara svima, da ne iskaču previše iz vizure zgrade', kaže Kozina. Svi PVC prozori na zgradi su bijele boje, a poslovni prostori su tamni.

Po pitanju pričuve, koja sada iznosi 0,53 eura (četiri kune) po četvornom metru, Kozina naglašava da će taj izračun znati tek kad budu poznati i konačni ugovoreni iznosi. U svakom slučaju, poskupljenje ne bi trebalo biti znatno jer će zgrada imati dodatne izvore prihoda.

'Jedno atomsko sklonište od 186 m2 smo samostalno obnovili dragovoljnim radom i ono će se koristiti isključivo u svrhu za koju je namijenjeno, ali za drugo, zapušteno, koje je koristila škola tijekom Domovinskog rata, nemamo 65.000 eura za reanimaciju. Samo to drugo atomsko sklonište od 186 m2 kao i ostalih 60-tak m2 prostora koji pripadaju zgradi stavit će se u funkciju po principu aukcije. Možemo ga iznajmiti pod uvjetom da ga onaj tko ga bude koristio dovede u funkciju te da ga u roku od 24 sata može napustiti ako ga škola i suvlasnici zatrebaju kao sklonište.'

Uloga upravitelja

Zgrada će svoje korisne prostore iznajmljivati za razne automate - paketomate, mljekomate, bankomate - dok će se u velikom atriju smjestiti biciklarnik s punjačima za električne romobile i bicikle: bit će to besplatno za stanare s obzirom na to da će struja stizati s krova, a drugim korisnicima ta bi se usluga naplaćivala.

Upravitelj Kozinine zgrade je Zapad stan, a susjednom upravlja Fugger.

'Upravitelji se bave hitnim intervencijama, a to nije nešto zbog čega moraju postojati. Trebali bi se baviti upravljanjem, uključujući strateško upravljanje zgradama, pratiti stanje i predlagati mjere. Znamo da nas nakon energetske obnove čeka zamjena barem dvaju odvodnih vertikala. Već su pucale i pravile štetu u stanovima po cijeloj visini, pa su privremeno sanirane. Vjerujem da će i preostale 34 vertikale biti zamijenjene u dogledno vrijeme. Ali to je zadatak upravitelja - da procijeni koje vertikale i kada treba mijenjati, predloži eventualno dizanje kredita, a ne da suvlasnici sve moraju sami. Nemaju svi predstavnici stanara tehnička znanja', konstatira Kozina.

Osobno, s obzirom na to da je u mirovini, ima vremena baviti se zgradom i često kontaktirati s upraviteljem. Kao jedan od ključnih problema navodi slabu komunikaciju jer predstavnici suvlasnika ponekad trebaju mnogo puta, pa i mjesecima, zvati upravitelja da bi se riješio neki problem. Mlađi predstavnici stanara, oni u radnom odnosu, često nemaju vremena 'naganjati' upravitelje, što znači da su svi na gubitku - stanarima se ne rješava problem, predstavnici gube njihovo povjerenje, a upraviteljima se ruši kredibilitet.

Ipak, razgovorom i zajedničkim djelovanjem predstavnika suvlasnika u Vrapču sve se jednostavnije rješava.

'Otvoreni smo svima i pokušavamo pomoći ne samo sebi, nego i drugima', kaže Kozina. Na pitanje koliko su upućeni na stranačke ljude u mjesnim odborima, kaže da o politici, kao ni o svojim političkim preferencijama, uopće ne razgovaraju. Nešto drugo je tu važno: 'Predstavljamo nekoliko tisuća suvlasnika, a oni će jednog dana izaći na izbore. Pa ako, primjerice, tražimo nekakvo asfaltiranje za biciklističku stazu, a lokalna uprava to ne napravi, tada se može očekivati da ćemo je promijeniti.'