U Hrvatskoj je uvriježeno mišljenje da je vlasništvo nad nekretninom startna pozicija na putu u sigurnu budućnost. Uskraćuješ si puno toga kako bi 30 godina otplaćivao kredit (ako si sretnik koji je kreditno sposoban) da bi se u budućnosti jednog dana probudio u toj svojoj nekretnini, s malom mirovinom i okolnostima koje su sve samo ne sigurne. Beč nas poziva da zamislimo svijet u kojem vlasništvo nad nekretninom nije nužno kako bismo starost jednog dana dočekali sretni i sigurni.

Tamo se već sto godina provodi socijalna stambena politika koja naglasak stavlja na najam javnih stanova po povoljnoj cijeni - tzv. priuštivo stanovanje. Stanovi su dostupni većini ljudi, a jednom kada ga unajmite, on je vaš i to po cijeni po kojoj ste ga prvi put unajmili, neovisno o rastu vaše plaće. Najamnine javnih stanova u Beču prema zakonu se mogu povećati samo kad inflacija pređe pet posto. U praksi to izgleda ovako.

Kako piše The New York Times, nastavnik u osnovnoj školi koji je prije 40-ak godina unajmio javni stan od 70-ak kvadrata plaćao ga je oko 50 eura, dok danas za isti stan plaća pet puta više. No plaća mu je u tom razdoblju porasla dvadeseterostruko. U trenutku kad nastavnik odlazi u mirovinu, stanarina mu iznosi manje od deset posto od mjesečnih prihoda. Dijeli li taj stan s još jednom osobom koja ima mjesečna primanja, udio troška najma u mjesečnim prihodima često je i niži od pet posto.

Socijalni stanovi u kojima žive i bogati

Osigurati društvenu stabilnost, to je ono čemu je Beč težio davne 1919. kad je započeo s planom izgradnje javnih stambenih zgrada poznatih u cijelom svijetu, tzv. Gemeindebaua. Prije Prvog svjetskog rata Beč je imao jedne od najgorih stambenih uvjeta u Europi.

No u razdoblju tzv. Crvenog Beča od 1923. do 1934., vladajući socijaldemokrati izgradili su 400 stambenih blokova sa 64.000 novih stanova, čime su povećali ponudu stanova u gradu za deset posto. Oko 200.000 ljudi, što je tada bila jedna desetina stanovništva, smješteno je u te zgrade, dok je početna najamnina za polukvalificiranog radnika iznosila 3,5 posto njegova prosječnog dohotka.

Iako stanove u bečkom Gemeindebauu nazivaju socijalnim stanovima, oni nisu samo za siromašne. Nevjerojatnih 80 posto bečkog stanovništva zapravo ispunjava uvjete za javno stanovanje. A jednom kada potpišete ugovor, nitko vam ga više ne može raskinuti, čak i ako se obogatite toliko da ga možete i kupiti.

Na prvu biste možda mogli reći da nije etično imati visoka primanja, a nekom drugom zauzeti mjesto u socijalnom stanu, no gradski službenici za stambena pitanja smatraju da je ovakav pristup u sociološkom smislu puno bolji jer dovodi do ekonomske raznolikosti unutar stambenog bloka, sprečavajući koncentraciju siromaštva, a samim time i getoizaciju i stigmatizaciju čime se povećava kvaliteta života cijelog stanovništva. K tome velik broj tzv. priuštivih stanova održava i cijene najma u privatnom sektoru stabilnima.

80 posto građana odlučuje se za najam

Nekretnine su se dosad pokazale kao mjesto u kojem novac raste kao gljive poslije kiše. Ne čudi stoga što oni koji imaju kapital ulažu u stanove koje onda iznajmljuju – u gradskim jezgrama pretežito turistima za dnevni najam, što je u velikoj mjeri podiglo cijene mjesečnog najma. Oni koji imaju stanove postaju još bogatiji, a oni koji nemaju sve su bliže rubu siromaštva. I baš u tom aspektu se Beč razlikuje od drugih razvijenih gradova.

Vjerojatno ne postoji grad koji je više učinio kako bi zaštitio građane od komodifikacije stanovanja. U Beču je 43 posto svih stanova izvan tržišta. Subvencionirani stanovi dostupni su širokom rasponu prihoda. Prosječni bruto prihod kućanstva u Beču iznosi 57.700 eura, ali svaka osoba koja zarađuje ispod 70.000 eura ima pravo na socijalni stan.

Unajmite li ga, vlada više nikada neće provjeravati vašu plaću, a svi stanari Gemeindebaua zaštićeni su od deložacije ako imaju opravdan razlog za neplaćanje. Usto država kontrolira i cijene najma, pa one ne mogu ludo rasti kao na tržištu. Zbog takvih propisa i činjenice da stanova ima dovoljno za sve se 80 posto kućanstava u Beču odlučuje za najam.

Naglasak na subvencioniranju izgradnje, a ne kupovine

Bečki model temelji se na subvencioniranoj izgradnji, dakle prioritet je na stvaranju ponude, a ne potražnje kao u Americi (stambeni vaučeri). Ako svima podijelite subvencije na strani potražnje, a pritom je ponuda manjkava, to će dodatno povećati cijene (što je razvidno i na primjeru APN-ovih kredita u Hrvatskoj).

Ideja je dakle da grad osigura dovoljno veliku ponudu javnih stanova koja funkcionira kao alternativa tržištu, čime se poboljšavaju uvjeti za cjelokupno stanovništvo.

Prosječno vrijeme čekanja na dobivanje stana u jednom od stanova Gemeindebaua je oko dvije godine (u svakom trenutku postoji oko 12 000 ljudi na listi čekanja, a svake godine više od 10.000 ljudi useli se u novi stan). Podnositelj zahtjeva može odbiti najviše dva stana – odbije li treći, mora se ponovno prijaviti. Stanovnici Beča — svi koji imaju fiksnu adresu dvije godine, bez obzira na to imaju li austrijsko državljanstvo ili nemaju — mogu se prijaviti, a prijave se rješavaju prema hitnosti.

Studenti dobivaju subvencije

Tako će primjerice student koji živi s u dvosobnom stanu s roditeljima i dvoje braće i sestara morati čekati samo oko mjesec dana na stan. Student s honorarnim poslom koji zarađuje oko 1000 eura mjesečno plaća stan oko 350 eura, no oni kojima je potrebna pomoć pri plaćanju stanarine dobivaju i individualne subvencije. Studenti mlađi od 25 godina tako se mogu prijaviti za pomoć od 200 eura mjesečno.

Što se pak tiče onih koji imaju više novaca, a žive u jednom od ovakvih stanova, o njima se svakih nekoliko godina raspravlja u austrijskog javnosti. Poznat je primjer Petera Pilza, bivšeg parlamentarnog zastupnika austrijske stranke Zelenih.

Kako piše The New York Times, u socijalni stan se uselio kao student da bi živio s bakom. Prije nego što mu je baka preminula, preuzeo je njezin ugovor, da bi 1986. bio izabran kao zastupnik u parlamentu te je počeo zarađivati više od 8000 eura mjesečno. O njegovoj stanarini od 66 eura naveliko se raspravljalo 2012. (on je doduše tvrdio da plaća nešto manje od 250 eura) kad su ga zastupnici s desne strane političkog spektra optuživali za socijalnu prevaru.

Zapravo on nije učinio ništa nezakonito, i koliko god netko mislio da je unatoč tome ovakva praksa neetična, struka je podržava zbog pozitivnog sociološkog učinka.

Za četveročlanu obitelj 100 kvadrata stana

A vodi se računa i o veličini stanova. Kako se tijekom godina životni standard poboljšavao, tako danas u starim stambenim blokovima poput Karl-Marx-Hofa u kojima je nekada živjelo 5000 stanovnika živi samo njih 3000. Naime, neke su se stambene jedinice s vremenom spojile u veće jer tamošnje gradske vlasti smatraju da četveročlana obitelj treba oko 100 kvadrata stambenog prostora.

Beč je želju za vlasništvom prvenstveno uspio obuzdati snižavanjem cijene zemljišta prenamjenom te kontrolom najamnine. U ovakav oblik gradnje danas investiraju općenito više stambena udruženja nego li sami grad.

Dok se pravi Gemeindebau prestao graditi između 2004. i 2015. te se danas godišnje izgradi 500 novih stanova, stambena udruženja koja korijene vuku još iz vremena Crvenog Beča u posljednja četiri desetljeća gradili su su između 3000 i 5000 stanova godišnje u posljednja tri desetljeća.

Priuštivo stanovanje je samoodrživo

Danas je polovica javnih stanova u Beču njihova. No postoji jedan uvjet za ovakvu subvencioniranu investiciju – profit im je ograničen na naplatu najamnine koja je usklađena s troškovima. Investitori poput banaka i mirovinskih fondova mogu kupiti vlasničke udjele stambenih udruženja kako bi pomogli u financiranju izgradnje.

Plaćaju im se niske godišnje kamate na njihove udjele. Sva dobit iznad toga mora se reinvestirati u izgradnju novih socijalnih stanova, čime novac uložen u javno stanovanje zapravo cijelo vrijeme kruži.

Iako je model javnog stanovanja u Beču u svojim začecima podrazumijevao velike izdatke države, sada je on samoodrživ. Jedan posto plaće stanara zapravo odlazi na sami program. Pritom javno stanovanje snižava najamnine na privatnom tržištu za čak pet posto.

Premda se subvencije na strani potražnje kratkoročno mogu čini jeftinijima, primjer Beča pokazuje da se izravnim financiranjem dobro regulirane javne izgradnje s ograničenim profitom učinkovito može ublažiti špekulacije i zaštiti stambeni sektor od stalno rastućih cijena.