Dugoročni najam odgovara osobama koje nisu sklone preuzimanju rizika i nemaju vremena ni afiniteta za dodatni angažman oko nekretnine. On podrazumijeva sklapanje ugovora na duže razdoblje, obično godinu dana ili bez ograničenja, uz pridržavanje zakonskih normi koje reguliraju prava i obveze najmodavca i najmoprimca. Cijena najma ne mijenja se za trajanja ugovora, a najamnina se isplaćuje mjesečno.

Kratkoročni ili tzv. dnevni najam odgovora osobama koji razmišljaju poduzetnički nastojeći maksimizirati zaradu od najma. On podrazumijeva rentanje nekretnine na kratke rokove turistima ili poslovnim ljudima s ciljem postizanja što veće popunjenosti. Cijena najma po danu obično je znatno viša nego prilikom dugoročnog najma. Za razliku od dugoročnog najma, cijene dnevnih najmova variraju ovisno o potražnji i razdoblju godine, što povećava rizik posla, ali i mogućnost zarade.

Prednosti i nedostaci dugoročnog najma

Prilikom dugoročnog najma ne postoje formalni uvjeti koje treba zadovoljiti za obavljanje posla. Stoga su troškovi pripreme i uređenja u pravilu niži - dovoljno je da je nekretnina funkcionalna za stanovanje. Nakon pronalaska najmoprimca potrebno je sklopiti ugovor i dostaviti ga poreznoj upravi.

Dugoročni najam osigurava vam stalni prihod cijele godine, neovisno o sezonskim kretanjima. Kao vlasnik pritom nemate puno posla oko administriranja i upravljanja nekretninom.

Troškovi su znatno niži jer najmoprimac pokriva izdatke za režije i održavanje nekretnine. Također, ne trebate trošiti novac na oglašavanje. Jedina obveza koju imate je otklanjanje većih kvarova.

Glavni nedostatak dugoročnog najma u odnosu na kratkoročni je niži prinos zbog niže cijene najamnine. U slučaju dugoročnog najma nekretnina je trajno iznajmljena i ne možete je koristiti za vlastite potrebe dok u slučaju kratkoročnog najma imate mogućnost kombiniranja namjene korištenja.

Na dugoročni najam plaća se veći porez. Na ostvareni prihod obračunava se porez po stopi od 10 posto plus prirez, uz priznati odbitak koji smanjuje poreznu osnovicu za 30 posto.

Prednosti i nedostaci kratkoročnog najma

Glavna prednost kratkoročnog najma je mogućnost veće zarade. Primjerice, za jednosoban stan u Zagrebu za dugoročni najam dobit ćete od 400 do 500 eura mjesečno (od 13 od 17 eura dnevno) dok za isti takav stan u dnevnom najmu u sezoni možete dnevno uprihoditi 100 eura.

No za postizanje veće zarade potreban je veći angažman, uz preuzimanje rizika. U startu trebate zadovoljiti formalne uvjete za obavljanje posla, odnosno dobiti kategorizaciju i dozvolu za obavljanje turističke djelatnosti. Procedura podrazumijeva administrativne troškove i dodatna ulaganja u uređenje ovisno o kategoriji (broju zvjezdica).

Kratkoročni najam podrazumijeva znatno više troškove, počevši od angažmana posrednika za promociju i oglašavanje (Booking.com, Airbnb i sl.). Na vama su i troškovi režija te cjelokupnog održavanja nekretnine.

Također, imate više administrativne troškove jer morate voditi cijeli niz evidencija, bez čega ne može legalno poslovati. Morete bilježiti prijavu i odjavu te popis gostiju, izdavati račune i voditi evidenciju primitaka.

Pored administracije, kratkoročni najam zahtijeva puno veći osobni angažman oko komunikacije, dočeka i ispraćaja gostiju.

Na dnevni najam plaća se paušalni porez na dohodak, a on je u pravilu osjetno niži od poreza kojem podliježu dugoročni iznajmljivači. Paušalni porez obračunava se po krevetu, a visinu paušala određuju lokalne jedinice (gradovi i općine). U većini slučajeva on iznosi 20 eura po krevetu godišnje.

Primjerice, za trokrevetni apartman platit ćete 60 eura poreza godišnje dok ćete za isti apartman, ako ga iznajmljujete dugoročno po cijeni od 500 eura mjesečno, platiti 460 eura godišnje.

Dodatni trošak prilikom kratkoročnog najma je boravišna pristojba.

Isplativost posla

Isplativost iznajmljivanja nekretnine promatra se kao omjer ostvarenog neto prihoda i vrijednosti nekretnine. Primjerice, ako ste uložili u stan 100.000 eura i godišnje naplatite 5000 eura najma, ostvarili ste povrat (rental yield) od pet posto. Drugim riječima, možete očekivati povrat investicije za 20 godina.

Prihodi od dugoročnog najma su sigurniji, ali je prinos u pravilu niži. Prema okvirnom izračunu, dugoročno rentanje jednosobnog stana u Zagrebu, vrijednog 115.000 eura, donosi godišnji neto prihod od 4186 eura, što podrazumijeva godišnju stopu povrata od 3,64 posto.

Od dnevnog najma možete ostvariti puno veće prinose, ali zarada varira i ovisi o brojnim faktorima - lokaciji, uređenju, promotivnim aktivnostima, potražnji, recenzijama gostiju i dr. U konačnici, vaša umješnost u punjenju nekretnine u najvećoj mjeri odredit će isplativost ulaganja.

Primjerice, da biste za stan iz gornjeg primjera postigli jednak godišnji prinos kao kod dugoročnog najma, uz pretpostavku da ga rentate po prosječnoj dnevnoj cijeni od 80 eura i nakon odbitka troškova ostvarite dnevni neto prihod od 50 eura, trebali biste postići popunjenost od 84 dana.

Dnevni najam nesumnjivo pruža veću priliku za zaradu, a ako vam ne uspije, uvijek se možete vratiti dugoročnom najmu.