Isplativost ulaganja ili povrat na investiciju računa se kao omjer prihoda i ulaganja. U slučaju nekretnina prihod je godišnji neto najam, a investicija ukupni trošak nabave nekretnine. Rezultat je stopa povrata.

Primjerice, ako ste u stan uložili 100.000 eura i godišnje naplatite 5000 eura najma, ostvarili ste povrat (rental yield) od pet posto. Drugim riječima, možete očekivati povrat investicije za 20 godina.

Pritom treba naglasiti da je riječ o bruto prinosu. Da bi se dobio čisti povrat (neto prinos), potrebno je odbiti troškove pričuve, poreza na prihod i troškove redovnog održavanja (popravci, zamjena kućanskih uređaja i namještaja, ličenje zidova). Realna zarada (neto prinos) u pravilu je niža za jedan do dva postotna poena od bruto zarade.

Također, prilikom izračuna treba uzeti u obzir to da ukupni trošak nabave, uz nabavnu cijenu nekretnine, obuhvaća porez na promet (tri posto), posredničku proviziju i troškove uređenja.

Isplativost ulaganja izračunali smo na primjeru ulaganja u jednosobni stan od 40 kvadratnih metara u Zagrebu u gradskoj četvrti Trešnjevka jug. Ukupan trošak investicije iznosi 115.000 eura (2875 eura/m2), a stan je dugoročno iznajmljen uz mjesečnu najamninu od 450 eura.

Od bruto prihoda oduzeti su troškovi poreza na dohodak (10 posto plus prirez na poreznu osnovicu, uz priznati odbitak od 30 posto), troškovi pričuve (0,7 eura po kvadratu) i troškovi održavanja (8 posto od najma).

Prema ovom izračunu, iznajmljivanje jednosobnog stana na zagrebačkoj Trešnjevci donosi čisti godišnji povrat od 3,64 posto. Za ulaganje u nekretnine riječ je o umjerenom prinosu.

U usporedbi sa sličnim niskorizičnim ulaganjima, ovaj prinos nije osobito visok. Primjerice, ulaganje u narodnu obveznicu donosi čisti prinos od 3,65 posto, i to bez ikakvih dodatnih poslova i rizika koje podrazumijeva upravljanje nekretninom (administracija, naplata najamnine, održavanje, mogući problemi s najmoprimcima, rizik nepopunjenosti i sl.).

Primjerice, ako je stan nepopunjen mjesec dana, čisti prinos pada na 3,28 posto.

S druge strane, prednost ulaganja u nekretnine je rast vrijednosti koji treba uračunati u ukupni prinos. Prosječan rast cijena stambenih nekretnina u posljednjih dvadesetak godina bio je oko pet posto. Taj postotak treba pribrojiti povratu od najma. No nitko vam ne može garantirati da će u idućih 20 godina cijene nekretnina rasti takvim intenzitetom.

Isplativost ulaganja u stambene nekretnine u Hrvatskoj razlikuje se od grada do grada, a prinos može znatno varirati ovisno o gradskim četvrtima i tipovima nekretnina.

Prema podacima specijaliziranog portala Global Property Guide, rentanje stambenih nekretnina u Hrvatskoj u prosjeku nosi bruto prinos od 4,19 posto, što se prema kriteriju isplativosti svrstava u kategoriju slabih ulaganja (poor).

Zbog bržeg rasta cijena stambenih nekretnina od rasta najamnina, prinosi od rente u europskim zemljama osjetno su pali te se u većini zemalja u okruženju kreću u kategorijama slabih (poor) do umjerenih (moderate). Primjerice, u Sloveniji je prosječni bruto prinos 4,17 posto, u Srbiji 5,56 posto, a u BiH 3,96 posto.

Kada je riječ o većim hrvatskim gradovima, najviši prosječni bruto prinos ostvaruje se u Osijeku (5,12 posto), a najniži u Zadru (2,96 posto).

Na najvećem tržištu nekretnina, onom zagrebačkom, prosječan bruto prinos iznosi 4,96 posto. Promatrano po kvartovima, najisplativije je kupiti stambenu nekretninu u četvrti Gornji grad – Medveščak, gdje prosječni bruto prinos na rentanje jednosobnog stana doseže 6,42 posto, a najslabije se isplati četvrt Črnomerec s prosječnim povratom od 3,56 posto.