Potraga za idealnim stanom nije lak zadatak. Iako vam se u početku čini da imate velik izbor, brzo vam postane jasno da nema puno prihvatljivih opcija, osobito ako su vam financije ograničene. Prije nego što krenete u obilazak stanova odaberite oglase koji vam se čine kao dobra prilika i telefonski porazgovarajte s vlasnicima.

1. Eliminacijska pitanja

Kako ne biste uzalud obilazili stanove, u telefonskom razgovoru tražite jasne odgovore na pitanja koja su vam važna. Primjerice, ako ne želite najam na crno, odmah dajte do znanja da želite sklopiti ugovor o najmu. Ako vam je bitno da su u stanu određeni kućanski uređaji ili namještaj, provjerite jesu li na raspolaganju.

Nakon što ste obavili preliminarne razgovore s najmodavcima i selektirali desetak potencijalnih meta možete krenuti u obilazak.

2. Najamnina

Najamnina se izražava kao mjesečna cijena najma i u nju nisu uključeni izdaci za režije. Njezina visina ovisi o kvaliteti i opremljenosti stana, lokaciji, prometnoj povezanosti i brojnim drugim faktorima.

Kod planiranja najma stana odredite okvirnu najamninu koju ste spremni platiti. Vodite računa o tome da oglašena cijena najma nije fiksna. Kada napravite najuži izbor stanova koji vam odgovaraju, prije donošenja konačne odluke pregovarajte o visini najamnine, uzimajući u obzir to da su realizirane cijene obično desetak posto niže od oglašenih. Nakon što dogovorite najamninu važno je dogovoriti i razdoblje u kojem se cijena neće mijenjati.

3. Troškovi režija

Podstanar snosi troškove režija (struja, voda, grijanje, telekomunikacije), čija visina ovisi o potrošnji, a vlasnik plaća pričuvu za održavanje stana. Ako vlasnik želi i troškove pričuve prebaciti na vas, nemojte pristati na to ili tražite da vam spusti cijenu najma.

Važno je da se unaprijed informirate o okvirnim troškovima režija u ljetnim i zimskim mjesecima da biste mogli procijeniti buduće izdatke. Vodite računa o tome da trošak grijanja uvelike ovisi o vrsti grijanja (etažno plinsko, toplana, na struju) i toplinskoj izolaciji (fasada, PVC stolarija). Kako biste mogli procijeniti trošak grijanja, tražite od najmoprimca da vam pokaže energetski certifikat.

Prilikom preuzimanja stana očitajte brojila za struju, plin i vodu te provjerite postoje li zaostaci. Za struju je bitno napraviti obračun da vam akontacije ne bi dolazile na temelju prijašnje potrošnje.

4. Detaljan pregled stana

Prilikom pregleda stana nije dovoljno samo ovlaš razgledati ga i ustanoviti da raspored prostorija, namještaj i oprema odgovaraju vašim potrebama.

Potrebno je provjeriti kućanske aparate (kako rade i kojem energetskom razredu pripadaju), funkcionalnost namještaja (kvaliteta kreveta, ormara i drugih elemenata) i stanje instalacija.

Ako uočite dotrajalost, oštećenja ili kvarove, popišite ih i s najmodavcem dogovorite njihovo otklanjanje ili mogućnost korištenja vlastite opreme. Provjerite mogućnost korištenja dodatnih prostora (zajedničke prostorije, ostava, šupa).

Povjerite sadržaje koji se nalaze u blizini stana (trgovine, baka, pošta i sl.), prometnu povezanost (koliko je stan udaljen od najbližeg javnog prijevoza te koje autobusne i tramvajske linije postoje u blizini) i mogućnost parkinga.

5. Telekomunikacije

Provjerite postojeću opciju i tarife za fiksni telefon, interneta i TV. Prilikom dugoročnog najma najbolje rješenje je s vlasnikom dogovoriti ugovaranje priključka na vaše ime, uz odabir opcije koja vam najviše odgovara.

6. Osiguranje za eventualnu štetu

Kako bi se osigurao od eventualnih šteta, vlasnik može tražiti plaćanje pologa. Obično se dogovara polog u visini jedne ili dvije najamnine. Vlasnik vam je dužan nakon isteka najma vratiti polog ako u stanu nema većih oštećenja izazvanih neodržavanjem ili neprimjerenim rukovanjem.

7. Sklapanje ugovora

Prilikom dugoročnog najma svakako je preporučljivo sklopiti ugovor o najmu kako biste zaštitili svoja prava. U ugovoru, koji je potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika, treba navesti sve što ste dogovorili s najmodavcem, uključujući iznos najamnine, odredbe o plaćanju režija i pričuve, uvjete raskida ugovora i sl.

U slučaju sporova uvijek se možete pozvati na Zakon o najmu stanova, a on regulira većinu obveza najmodavca i najmoprimca.

8. Trajanje ugovora i promjene uvjeta

Ako planirate dugoročni najam, potpisujete ugovor najmanje na godinu dana uz mogućnost produženja. U ugovorenom roku vlasnik nema pravo mijenjati dogovorene uvjete, uključujući cijenu najma. Ukoliko se nakon isteka roka mijenja cijena najma, potrebno je sklopiti novi ugovor.

9. Troškovi održavanja i popravaka

Vlasnik stana dužan je pokrivati troškove investicijskog održavanja opreme i instalacija, nužnih popravaka i zamjene kućanskih aparata kako bi se održali postojeći stambeni uvjeti.

Na vaš zahtjev treba u razumnom roku otkloniti kvar ili zamijeniti pokvareni kućanski aparat. U slučaju hitnih intervencija dužan vam je nadoknaditi troškove popravaka koje ste sami poduzeli, bilo zato što nisu trpjeli odgađanje, bilo zato što ih on nije izvršio u primjerenom roku.

Dužni ste pokrivati tekuće održavanje stana i opreme (čišćenje, zamjena potrošnih dijelova i sl.). Također, dužni ste pokriti trošak zamjene ili popravka ako je do oštećenja došlo zbog vašeg nesavjesnog postupka.

Kako biste izbjegli spor oko troškova popravka, trebate na vrijeme obavijestiti vlasnika o problemu, a ako se ne uspijete usuglasiti, stručna osoba (vještak) treba presuditi tko je odgovoran za kvar. Kako biste otklonili nedoumice oko odgovornosti za kvar i smanjili rizik spora, korisno je prilikom preuzimanja stana sastaviti zapisnik o stanju preuzete opreme i kućanskih aparata.

10. Raskid ugovora

Ugovor se može raskinuti sukladno ugovorenim odredbama, a kad nije drugačije ugovoreno, prilikom raskida pisanog ugovora vrijede odredbe Zakona o najmu stanova.

Primjerice, ako ne ispunjavate obveze iz ugovora, vlasnik vam može otkazati ugovor uz otkazni rok od tri mjeseca ili bez otkaznog roka ako ste u dva uzastopna roka zakasnili s plaćanjem najamnine.

Kao podstanar možete raskinuti ugovor ako vlasnik ne izvršava svoje obveze ili krši vaša prava. Primjerice, ugovor možete raskinuti ako vlasnik ne želi otkloniti kvarove koji nisu nastali vašom krivnjom ili ne želi pokriti trošak njihova otklanjanja.