Vujovićeva agencija Opereta među tri je najveća igrača na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, s tim da je vodeća agencija u Zagrebu.

Od 2018. prihod joj se udvostručio s 14 milijuna na preko 28 milijuna kuna u prošloj godini. Zarada se gotovo utrostručila s 2,3 milijuna na 6,3 milijuna kuna. Rast poslovanja doveo je i do povećanja broja djelatnika. Danas Opereta ima 50-ak zaposlenih dok ih je prije četiri godine bilo oko 20. Još snažniji rast u tom periodu imale su dvije vodeće nekretninske agencije, RE/MAX i riječka Dogma nekretnine.

Slažete li se da su ovo zlatne godine za trgovce nekretninama?

Često čujem da mi sad trljamo ruke i navijamo za visoke cijene. To nije istina. Nama odgovara da su cijene što normalnije, odnosno da su nekretnine priuštivije. Tad se najviše kupuje i prodaje, a mi dobro zarađujemo. Kad su cijene previsoke, dolazi do zastoja na tržištu, što nam se trenutno događa.

Brojke ne lažu. Promet i zarada su vam veći nego ikad.

Istina. Ali u ovoj godini, primjerice, nećemo imati više transakcija nego lani. U prvih šest mjeseci imali smo ozbiljan rast. Međutim od sedmog mjeseca broj transakcija je manji nego prošle godine. Zašto je to tako? Došli smo do visokih apsolutnih iznosa. Počelo se govoriti o krizi, dizanju kamatnih stopa, a i nema ponude.

I opet ćete imati rekordan prihod…

Da. Sigurno će biti veći od 30 milijuna kuna. Ovo je godina koju ćemo pamtiti svi mi u branši. Nitko nije mogao očekivati ovakav rast cijena, a one su u odnosu na lani veće od 15 do 20 posto.

Koji je bio najveći iznos plaćen za kvadrat u Zagrebu?

Znam da je prodana nekretnina za 10.000 eura po kvadratu. Riječ je o top novogradnji u centru grada. Ali to nije referentna cijena. Prema našoj statistici, prosječna cijena stana u ovoj godini je 2500 eura. Za novogradnju se penje i na 3000 eura. U centru Zagreba grade se stanovi za sedam do osam tisuća eura, ali takvih je malo. Novogradnja dalje od centra, a riječ je o većim projektima, ima cijene od 2400 do 2500 eura.

Boli glava! Koliko tim cijenama kumuje ljudska pohlepa?

Kad se baviš ovim poslom, to je česta pojava. Imaš ljude koji prodaju malo veći stan i sad bi htjeli zaraditi toliko da mogu kupiti sebi jedan manji, još jedan za djecu i da još nešto ostane. Nažalost, s obzirom na manjak ponude, neke cijene koje su prije izgledale ludo danas se realiziraju. Evo jedan primjer. Prije pet godina cijena jedne novogradnje bila je 2200 eura, a sada je od 4000 do 4500 eura. Ok, porasle su ulazne cijene materijala, rada, zemljišta… Ali opet, na osnovi toga cijena je trebala porasti 50 posto, a ne 100 posto. Tih drugih 50 posto je zato što nema ponude, a potražnja je velika. I investitori koriste priliku.

Onda bi njima isto trebalo uvesti porez na ekstraprofit!?

(smijeh) S druge strane to je normalno. Investitor je taj koji riskira, koji je izložen svim ćudima tržišta. Situacija se okrene u tren. Ali opet, to su veće cijene nego što bi realno trebale biti. I činjenica je da kupci to plaćaju. Na kraju, kad pogledaš, ispada da su kupci krivi za to što su cijene visoke. Međutim sad smo došli na razine kad to ide sve teže.

Tko su ti kupci koji imaju toliko novca?

U najvećem postotku to su ljudi izvan Zagreba koji kupuju nekretninu u Zagrebu. Dolaze iz svih krajeva Hrvatske. Nisu to samo ljudi koji zarađuju na turizmu ili imaju neki biznis, već i oni koji rade redovne poslove. Oni svojom zaradom ili ušteđevinom kupuju stanove u Zagrebu kao investiciju. Kupuju ih za djecu koja će sutra studirati, za sebe kada se budu išli liječiti u Zagreb, a u međuvremenu će ih iznajmljivati. To je najveći postotak kupaca.

Kod nas se tradicionalno najviše ulaže u nekretnine.

Tako je. A osobito u vrijeme inflacije najbolji način da sačuvaš vrijednost novca je ulaganje u nekretnine. Kad se realno pogleda od početka godine do danas, inflacija je na gotovo 20 posto. To znači da novac vrijedi 20 posto manje nego prije 12 mjeseci. Ako si kupio nekretninu, tebi je taman ta nekretnina ispratila inflaciju. Ako si je još iznajmljivao i za nju dobio neki prinos od recimo u prosjeku četiri posto, super si napravio.

Koliku je rastu cijena doprinijelo utapanje 'sivih' kuna u nekretnine? Mislim na novac koji je na raznorazne načine izvučen i spremljen u čarape, a sad se ne može eurizirati preko banaka.

Po meni je to urbana legenda. Nama se 99 posto transakcija realizira s računa na račun. Jako malo ih dođe baš s gotovinom u ruci, bile to kune, bili euri. Vjerojatno ima takvih slučajeva, ali to nije glavni razlog zbog kojeg su cijene takve kakve jesu.

U pravilu su najtraženije nekretnine one u centru Zagreba i bliže njemu. Koji su još kvartovi hit?

Izdvojio bih Središće i Vrbane III. Vrbani su atraktivni zbog infrastrukture, Jaruna, šoping centra, tramvaja, a i ondje je mlađa populacija. Središće je privlačno prvenstveno zbog Američke međunarodne škole, a ima i Bundek. Cijene su u tim kvartovima iznad 4000 eura. Govorimo o novijim stanovima.

U ludovanju cijena najveće su žrtve mladi ljudi i obitelji koji kupuju prvu nekretninu za stanovanje. Kako njima pomoći?

Imamo dva tržišta. Na jednom se kupuju stanovi kao vid investiranja i čuvanja vrijednosti novca. Na drugom su kupci koji žele riješiti stambeno pitanje. Za njih bi nešto trebale napraviti država i lokalna samouprava. Bilo to stanovi po povoljnijim cijenama za dugoročni najam, bilo da se subvencionira najam za deficitarna zanimanja. Jedna od takvih mjera bio je APN, ali on nije uspio postići ono što mu je bila namjera. Oni koji su ga iskoristili - za njih je to bio pun pogodak. Kupili su nekretninu, država im plaća nekoliko godina 30 posto rate kredita, a u međuvremenu su cijene stanova narasle. Pitanje je što je sa svima ostalima. Zaboravlja se da smo mi europsko tržište. Prema statistikama, čak 36 posto kupaca nekretnina u Hrvatskoj su stranci, ljudi koji imaju značajno veća primanja nego mi. I sad se naši građani, sa svojim plaćama, moraju boriti s njima. Nema šanse.

I cijene najma su otišle u nebo. O kojim se trenutno iznosima radi?

Značajan utjecaj na cijene najma imali su Ukrajinci. Izbijanjem rata značajan broj njih doselio se u Zagreb. Oni nisu toliko kupovali, već su unajmljivali, pogotovo malo bolje i skuplje stanove. Prosječna cijena najma stana s jednom spavaćom sobom košta 500 eura, s dvije spavaće sobe 800 eura, a s tri spavaće 1100 eura.

Prvog dana iduće godine ulazimo u Schengen i euro postaje nacionalna valuta. Kako će se to odraziti na tržište? Hoće li cijene još narasti?

Kad smo 2013. ulazili u Europsku uniju, što je po meni puno značajnija stvar, na tržištu se nije dogodilo ništa. Dapače, u tom trenutku cijene su padale. Što se tiče nekretnina, njima se već godinama trguje u eurima. I kao što sam spomenuo, već sad imamo 36 posto kupaca stranaca. Možda će se taj broj zbog Schengena povećati za nekoliko posto. Veći direktan učinak imat će to na pogranična područja. U njima bi Slovenci ili Mađari mogli više kupovati nekretnine. Uglavnom, ne očekujem da će tržište eksplodirati. Puno je važnije ono što se događa u Njemačkoj. Hoće li njemačko gospodarstvo ući u recesiju? Ako se to dogodi, tamošnje tržište nekretnina će stati, a to će se onda preliti i na nas.

Najavljuje se rast kamatnih stopa na kredite. Hoće li to ohladiti tržište?

Baš sam nedavno razgovarao s bankarima i oni kažu da nije realno, bez obzira na to što se dogodi, da kamata na stambeni kredit bude viša od četiri posto u narednoj godini. Što nije strašan rast.

Mislite li da je to podnošljivo za one koji planiraju kupiti stan?

Amerikanci su radili izračun koji je pokazao da za jedan posto veća kamata znači 11 posto manju kupovnu moć. Kod nas su kamate oko tri posto i ako odu na četiri, mislim da će to biti podnošljivo. Prema našoj statistici, 40 posto kupaca je onih s kreditom. To nije toliko enorman udio u ukupnom broju da bi dovelo do drastičnog pada potražnje.

I kakva su onda vaša predviđanja za 2023.? Hoće li se nastaviti rast cijena ako potražnja ne bude padala?

Ako uzmemo u obzir to da će inflacija, barem prema najavama, biti obuzdana na nekih pet do sedam posto. Zatim da će porasti i kamatne stope, ne samo na kredite, već i na štednju. A cijene stanova su ionako visoke pa ih ljudi teže kupuju i mislim da neće biti prostora za veći rast. Uslijed svega toga bit će manja količina prometa za nas posrednike.

Osim nekretninama, bavite se uzgojem i prodajom božićnih drvaca. Kako ide taj biznis?

Ok, ali moglo bi i bolje (smijeh). U taj posao ušao sam prije sedam, osam godina i da sam tad uložio isti taj novac u jedan dobar stan, bolje bih prošao.

Znate kako ono kaže Mladen Grdović: Nije u šoldima sve…

(smijeh). Istina, ali kad već razgovaramo o investiranju, onda bolje uložiti u nekretnine nego u borove. Od prošle godine počeo sam ulagati u umjetnost, jer je to područje kod nas slabo razvijeno, a ima ogroman potencijal.