Pet banaka koje posluju u Hrvatskoj odlučile su svojim klijentima, ali i onima koji će tek odlučiti otvoriti račune u njima, ponuditi stambene kredite po povoljnijim kamatnim stopama.

Sve je počelo sredinom siječnja, kad je HPB predstavio građanima stambene kredite po fiksnoj kamatnoj stopi od 2,89 posto nominalno, odnosno 3,01 posto efektivno. Potom su se ovoj akciji pridružile ZABA (fiksna kamatna stopa 2,85 posto nominalno, odnosno 3,17 posto efektivno), Erste (fiksna stopa u rasponu od 2,8 do 3,1 posto) i PBZ (fiksna kamata od 2,82 posto nominalno, odnosno 2,99 posto efektivno). Posljednja se, početkom ožujka, ovoj akciji pridružila OTP banka, nudeći stambene kredite s fiksnom kamatnom stopom od 2,69 posto (2,97 posto efektivno).

Ovakva ponuda je, očekivano, izazvala povećan interes građana za podizanjem stambenih kredita. Potvrdili su nam to iz svih banaka, pritom ne navodeći konkretne podatke u usporedbi s razdobljem prije 'akcijske ponude'. No jesu li povoljniji krediti pojačali interes za kupnjom nekretnina?

'Iako se očekivalo da će se zbog poreza na nekretnine i drugih mjera koje su uvedene od početka nove godine tržište usporiti i da će biti manje transakcija, ima ih na nivou prošle godine i aktivnost je dobra. Interes klijenata je dobar', poručio nam je stručnjak za nekretnine Boro Vujović, dodavši da se to ponajprije odnosi na Zagreb, kontinentalni dio zemlje i najveće gradove na Jadranu.

Usporedba s APN-om

S obzirom na to da tržište ipak ne ovisi samo o tome jesu li ljudi više ili manje kreditno sposobni, neki značajniji pomak ne očekuje se u kraćem vremenskom razdoblju.

'U realizaciji to nije toliko izraženo, tu još pada promet iz više razloga, ponajprije nedostatka ponude ili pak ponude kojoj je cijena previsoka, ali uvijek se vidi utjecaj na tržište kad padne kamatna stopa. Imamo neke druge probleme i karakteristike tržišta koje ne rezultiraju povećanim brojem transakcija, kao što su visoke cijene većine nekretnina, a ponuda je mala', rekao je šef HGK-ova Udruženja poslovanja nekretninama Dubravko Ranilović.

Ovakva situacija podsjeća na vrijeme u kojem su se dijelile subvencije APN-a na stambene kredite. Ta je mjera naposljetku lani okončana nakon što je utvrđeno da je nagli skok u potražnji zbog subvencioniranih kredita u određenom vremenskom razdoblju, a uz ograničenu ponudu, djelomično utjecao i na rast cijena, ali i na daljnju nedostupnost, odnosno smanjenu ponudu stambenog prostora. No Vujović i Ranilović tvrde da povoljnije kredite ne treba uspoređivati s APN-om.

'Ne bih to uspoređivao s APN-om, jer mjera kredita nema ročnost kao što su imale subvencije. Subvencije su zaista bile loše jer su imale neke određene rokove, a onda se unutar tih rokova podizala potražnja. Ovdje se kredit uzima prema mogućnosti klijenta, pa ne bih to uspoređivao. Ali s obzirom na cijene, nama u ovom trenutku nisu drage bilo kakve mjere koje utječu na potražnju', poručio je Ranilović.

Intervencija HNB-a

Pojedine banke nude i pokrivanje troškova procjene nekretnine te obvezne dokumentacije, na što klijenti obično ne računaju. Doduše, treba reći da neke banke nude povoljnije kredite na kraće vremensko razdoblje, poput ZABA-e i PBZ-a, dok su druge, primjerice Erste, najavile, uvjetno rečeno, neograničeno trajanje ove ponude.

'Banka svoje klijente želi podržati u što povoljnijem ostvarenju velike financijske odluke i njihovom odgovornom pristupu troškovima i zaduživanju te pružiti potporu realizaciji ciljeva Vlade Republike Hrvatske da se građanima omogući priuštivije stanovanje', poručili su iz HPB-a.

No na prvi pogled Hrvatska narodna banka (HNB) ne drži se intencija nove stambene politike, kojoj je cilj omogućiti priuštivije stanovanje. Naime HNB je najavio da će od 1. travnja aktivirati makrobonitetne mjere s ciljem ograničavanja kreditiranja građana. Iako se to ponajprije odnosi na nenamjenske potrošačke kredite, ova će mjera zahvatiti i one stambene.

Tako pri odobravanju novoga stambenog kredita omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka ne smije biti veći od 45 posto, a omjer iznosa stambenog kredita i vrijednosti nekretnine u zalogu ne smije biti veći od 90 posto. Ročnost će im biti ograničena na 30 godina, a banke će moći odobriti do 20 posto ukupnog broja stambenih kredita temeljem vlastite procjene.

Smanjenje opterećenja kreditom

Iz HNB-a su naveli da će postojati i iznimke te će se odnositi na one koji kreditom rješavaju svoje stambeno pitanje. Ipak, čini se da te mjere neće djelovati tako strogo i nepovoljno kao što se čini na prvi pogled. Naime Vujović je s kolegama već napravio izračun.

'To vam za klijente koji imaju prosječnu plaću do 1700 eura znači veću kreditnu sposobnost nego prije, a manju kreditnu sposobnost za one s plaćom preko tog iznosa. Mislim da je HNB rekao da je prosječan iznos kredita 108.000 eura, a to vam onda u svakom slučaju govori činjenica da je najveći broj klijenata s prosječnom plaćom do 1700 eura. To neće imati utjecaja na kreditnu sposobnost i kupovnu moć onih koji kupuju kreditom', ustvrdio je Vujović.

S obzirom na to da i sam HNB navodi da se ovom mjerom očekuje smanjenje godišnjeg rasta stambenih kredita, koji se u posljednjih nekoliko godina u prosjeku kreće oko 10 posto, jasna je namjera da se preokrenu pojedini trendovi. Naime u Hrvatskoj narodnoj banci uvidjeli su da su 'snažan rast cijena stambenih nekretnina i povećanje kamatnih stopa potaknuli potrošače na podizanje sve većih kredita, uz rastuće opterećenje dohotka troškovima otplate duga i sve dulju ročnost kredita'.

Tako je prosječni teret otplate u protekle dvije godine porastao s 38 na 41 posto dohotka, a prosječna ročnost s 22 na 24 godine.

'Ako je novac jeftiniji, potražnja se diže, a ako vrijednost novca raste, onda potražnja pada. To je pravilo. Nitko nije imun na to, pa ni Hrvatska, ali treba sagledavati sve ostale elemente hrvatskog tržišta. Super je to da se povećava potražnja, ali realno nemamo što kupovati. S obzirom na cijelu situaciju oko nepriuštivosti nekretnina, ne možemo biti protiv toga da novac bude jeftiniji', zaključio je Ranilović.