Nakon najave Hrvatske narodne banke o tome da će postrožiti uvjete za kreditiranje građana od 1. travnja, pojedine banke počele su nuditi 'akcijske' ponude, mahom vezane uz stambene kredite, s obzirom na to da se već neko vrijeme ističe slaba priuštivost nekretnina za stanovanje.

Tako je još sredinom siječnja Hrvatska poštanska banka (HPB) ponudila građanima takozvani 'Super stambeni kredit' s fiksnom kamatnom stopom od 2,89 posto nominalno. Inače se kamate na stambene kredite u toj banci kreću od 3,65 do 4,25 posto, ovisno o tome je li korisnik kredita klijent banke te kupuje li nekretninu ili građevinsko zemljište.

Prošloga ponedjeljka je Zagrebačka banka (ZABA) odgovorila još nižom nominalnom kamatnom stopom od 2,85 posto. No njihova akcija traje do 11. travnja i namijenjena je samo klijentima koji imaju otvoren račun u ZABA-i. Inače su kamate na njihove stambene kredite jedan posto više, a u ponudi su i krediti s kamatnom stopom od 4,19 posto za uređenje, rekonstrukciju ili izgradnju nekretnine.

Ovog ponedjeljka se nizu banaka koje nude popuste na kredite pridružila i Privredna banka Zagreb (PBZ). Oni od 17. veljače do 15. travnja 2025. nude stambene kredite po sniženoj kamatnoj stopi od 2,82 posto, uz efektivnu kamatnu stopu od 2,99 posto godišnje. U toj banci inače kamate na stambene kredite iznose 4,38 posto, uz EKS od 4,57 posto, a u ponudi su još energo krediti, krediti za građane EU te krediti za sanaciju šteta nakon potresa.

Iz Erste banke su najavili kako će od 1. ožujka, svojim klijentima ponuditi stambene kredite s nižom kamatnom stopom od 2,8 do 3,1 posto, ovisno o modelu i ročnosti stambenog kredita. To je za jedan posto niže od kamata na kredite koji su trenutno u ponudi.

Javni bilježnik odnosi puno novca

No nude li banke popust i na naknade koje prate proces ugovaranja kredita? Proučili smo uvjete kreditiranja građana u spomenutim bankama i pobrojali što se sve plaća dodatno ili iz kreditne mase.

HPB se na svojim internetskim stranicama hvali time da građani mogu uzeti njihov 'Super stambeni kredit' bez troška elaborata o procjeni vrijednosti nekretnine, solemnizacije, pa čak i ovjere potpisa kod javnog bilježnika. Uz to, navode povoljnije kreditiranje građanima koji prebace svoja primanja ili otvore račun u HPB-u. Riječ je o nešto povoljnijim kamatnim stopama, ionako navedenima u dokumentaciji, po čemu se ne razlikuju od ostalih banaka.

Za one koji ne žele, iz bilo kojeg razloga, iskoristiti akciju koju nudi HPB, trošak elaborata o vrijednosti nekretnine iznosi 225 eura, a solemnizacija košta ovisno o njegovu iznosu. Za kredit od 150.000 eura trošak solemnizacije Izjave o zapljeni po pristanku dužnika te zadužnice iznosi oko 600 eura. Ovjera potpisa košta oko šest eura, ali se naplaćuje po potpisu, pa bi taj trošak mogao biti i veći.

Bez nekih naknada se ne može

Potonja dva troška odnose se na podizanje kredita u bilo kojoj banci. One mogu napraviti iznimku i te troškove uračunati u kreditnu masu, što znači da će se oni naplatiti iz kredita. No mahom su za njih odgovorni sami klijenti koji žele podići kredit.

Govoreći o troškovima koji ulaze u kreditnu masu, HPB ih navodi nekoliko. Prije nego ih nabrojimo, treba reći da o njima ovisi visina efektivne kamatne stope, a koja za 'Super stambeni kredit' u iznosu od 120.000 eura za klijenta banke košta 3,01 posto.

Dakle troškovi koje HPB obračunava pri utvrđivanju EKS-a su interkalarna kamata od 289 eura, trošak platnog naloga od 10,62 eura, trošak vođenja računa od 1,89 eura mjesečno i premija osiguranja nekretnine od prosječnih 33,18 eura godišnje. U HPB-u navode da ne smiju naplatiti klijentima naknadu za obradu ili odobravanje stambenog kredita.

Naplata svakog papira

Slično je i u ZABA-i. No u toj banci ne navode iznos troška elaborata o procjeni vrijednosti nekretnine. Naime te troškove snosi banka, ali samo ako je procjenu obavila njihova agencija ZANE.

Uz to, ne navode ni troškove platnog naloga, a ni premiju osiguranja nekretnine za izračun EKS-a, a koji u akcijskoj ponudi iznosi od 3,17 do 3,31 posto, ovisno o roku otplate i postojanju zaloga na nekretnini. Premija osiguranja se pak ugovara u posebnim slučajevima s osiguravajućom kućom, što znači da njen iznos varira od ugovora do ugovora.

Od ostalih troškova, koji se navode pri podizanju kredita, u ZABA-i navode naknadu za aktivaciju i vođenje tekućeg računa od 1,59 eura mjesečno, naknadu za izdavanje potvrda, izvještaja, ovjera i zahtjeva za obračun kamata od 1,06 eura po dokumentu te vođenje kreditnog računa za kredite prebačene iz Prve stambene štedionice od 4,38 eura godišnje.

No ZABA naplaćuje i naknadu za promjenu ugovorenih uvjeta po kreditima. Ona iznosi 0,5 posto svote ostatka glavnice, odnosno od 26,54 do najviše 185,81 euro, a odnosi se na promjenu roka otplate, sudionika u kreditnom odnosu (jamaca ili sudužnika), načina otplate te valute, odnosno konverzije. Zamjena založnog prava na nekretnini također košta 0,5 posto svote preostale glavnice, odnosno od 26,54 do 106,18 eura.

'U slučaju odustanka od kredita, korisnik kredita dužan je u roku od 30 dana nakon što je banci poslao obavijest o odustanku platiti ukupan iznos kredita i redovnu kamatu iz ugovora od dana isplate kredita korisniku kredita do dana plaćanja, ukoliko je iznos kredita isplaćen', stoji u uvjetima kreditiranja ZABA-e.

Većina naknada u PBZ-u besplatna

U PBZ-u, primjerice, korisnici stambenih kredita ne moraju plaćati naknadu za izdavanje obrazaca i obradu kredita, kao niti naknade za prijevremenu otplatu kredita. Štoviše, klijenti mlađi od 45 godina koji su podigli stambeni kredit ne moraju plaćati ni troškove procjene nekretnine.

Naknade za izmjene i dopune ugovora o kreditu, odnosno uvođenje moratorija ili založno pravo za jamce ili sudužnike se naplaćuje u iznosu od 0,5 posto od iznosa nedospjele glavnice, a najviše 92,91 eura. Ostale izmjene se naplaćuju u svotu od 39,82 eura. Do kraja ove godine tarifa se ne odnosi na izmjenu roka otplate kredita, koja je time besplatna.

Od ostalih naknada, PBZ naplaćuje 13,27 eura naknade za izdavanje pisma namjere, dok slanje izvoda o stanju kredita češćeg od jednom godišnje košta 1,33 eura po komadu. Javno-bilježnički troškovi se računaju po tarifama FINA-e i iznose od 2,65 do 47,19 eura. Postoji još i naknada za vođenje kredita ugovorenog do 15. lipnja 2022. godine preko PBZ stambene štedionice koja iznosi 4,65 eura.

Akcijske, ali i kaznene naknade u Ersteu

U Ersteu su uz akcijske kamatne stope ponudili i akciju koja se tiče naknada. Tako nekolicina osnovnih naknada postaje besplatna, a moguća je i refundacija javnobilježničkih troškova.

'Klijenti koji do kraja svibnja podnesu zahtjev za realizaciju stambenog kredita bit će oslobođeni plaćanja troškova procjene nekretnine, a bit će im refundirani i troškovi javnog bilježnika koji se odnose na solemnizaciju ugovora o kreditu te ovjeru instrumenata osiguranja. Dodatno, klijenti koji u tom razdoblju realiziraju stambeni kredit bit će oslobođeni plaćanja naknade za vođenje tekućeg računa u razdoblju od 12 mjeseci. Ova pogodnost odnosi se jednako na nove klijente koji tekući račun otvore radi stjecanja statusa klijenta, kao i za sve postojeće klijente koji predaju zahtjev za novi stambeni kredit. Status klijenta oni mogu ostvariti u roku od tri mjeseca od ugovaranja kredita', objasnili su iz Erstea.

Inače, naknada za vođenje tekućeg računa u Ersteu iznosi dva eura, a ne naplaćuje se mlađima od 25 godina. Naknade za izdavanje, obradu i zatvaranje kredita te promjenu uvjeta ili prijevremenu otplatu se ne naplaćuju. Također, bez naknade se izdaju dokumenti poput informacija o otplaćenim anuitetima ili ratama za korisnike čija djeca pohađaju vrtić, brisovnih očitovanja, otplatnih planova i informacija o prijevremenoj otplati kredita.

No, preslike arhiviranih dokumenata koštaju 4,98 eura s PDV-om, pismo namjere u svrhu izdavanja brisovnog očitovanja stoji 6,64 eura, a izdavanje svih ostalih potvrda 3,98 eura. Erste je jedina banka koja navodi i kaznene naknade, odnosno penale za neispunjavanje ugovorenih obveza, što se tiče i neotplaćenih kredita. Kaznena naknada se odnosi na 'povećanje stope ugovorne kamate za 0,5 postotnih bodova u odnosu na važeću kamatu kredita. 'U slučaju neispunjenja više preuzetih ugovornih obaveza, ugovorna kamata može se povećati samo jednom', navode iz Erstea.