Kao dobar primjer može se uzeti Slovenija, gdje je predvodnik stambene politike državni stambeni fond. Njegova uloga je da financira gradnju socijalnih stanova i stanova za najam, a potrebna sredstva za takve programe dobiva od prodaje društvenih stanova i izdavanjem obveznica. Slično je i u ostalim tranzicijskim zemljama, poput Češke, Slovačke i Poljske.

Osim fonda, značajnu ulogu igraju i stambene zadruge i neprofitne organizacije, preko kojih država daje povoljne kredite za gradnju stanova, a onda ih iznajmljuje po cijenama koje nisu socijalne, ali nisu ni tržišne. Time se privremeno rješava stambeno pitanje za one koji nikako ne mogu konkurirati za socijalni stan, a previsoka im je i cijena najma na privatnom tržištu.

Prije sedam godina koalicijska vlada na čelu s SDP-om pokrenula je izradu nacionalne stambene strategije, međutim taj dokument nikad nije ugledao svjetlo dana. Jedan od glavnih ljudi u njegovoj izradi bio je i Gojko Bežovan, stručnjak za stambenu politiku s Pravnog fakulteta u Zagrebu.

'Predlagali smo osnivanje hrvatskog stambenog fonda koji bi se financirao od prodaje društvenih stanova, dijelom iz proračuna, a dijelom sredstvima raznih stranih agencija koje su za to zainteresirane. Njegova uloga bi bila slična ulozi slovenskog fonda. Na kraju taj program nikad nije ni došao na sjednicu Vlade. U slovenskom Ustavu stoji da je država dužna osigurati povoljan okvir za stambeno zbrinjavanje građana. Naša politika je da se sve to prepusti zakonima slobodnog tržišta i sad vidimo gdje nas je to tržište dovelo', kaže Bežovan, aludirajući na trenutnu situaciju i alarmantni podatak da je prodaja stanova u siječnju pala za čak 80 posto

Umjesto gradnje socijalnih stanova i stanova za najam država se odlučila za program Poticane stanogradnje ili POS. Iako je imao sporadičnih uspjeha, POS je danas sinonim za stanove loše kvalitete, koji su obično imali velikih problema u gradnji i rokovima. Aktualan je primjer stanova u Sesvetama, iz tzv. zagrebačkog modela poticane stanogradnje, koji kasne skoro pola godine.

'Da smo ozbiljna država, POS je trebalo evoluirati. Vidjeti što se napravilo dobro, a što loše te ga zatim reformirati. Nigdje na svijetu ne postoji program gdje država gradi stanove u vlasništvu grada. Zbog toga se dešavalo da stanove projektiraju ljudi koji se s tim nikad u životu nisu bavili. Međutim, to je posao pod pokroviteljstvom jednog dijela političke elite i građevinskih lobija koji iz toga izvlače dobit', mišljenja je Bežovan.

Od velikih gradova samo Zagreb ima realnu procjenu stambenih potreba, znači točno se zna koliko i kakvih stanova manjka. U zapadnoj Europi, kaže Bežovan, većina stanova se gradi za poznatog kupca i zbog toga nema špekulacija na tržištu. Kod nas je uobičajena pojava da se stanovi ne kupuju za stanovanje, već ih se smatra dobrom investicijom

'Naša nevolja je što se gradilo više od 60 posto stanova, ako se isključi POS i zagrebački model, ne za stanovanje, već su se prodavali kao dobro ulaganje. U Zagrebu ima 16.000 stanova s plinskim mjerilom gdje uopće nije registrirana potrošnja plina. Na Zapadu je uobičajeno da ako držite stan praznim, plaćate ekstra porez', tvrdi Bežovan.

Osim što se socijalnim stanovima i stanovima za najam rješava stambeno pitanje za najugroženije slojeve stanovništva, oni igraju i važnu ulogu kao 'sidra' za cijene koje se formiraju na tržištu. U Hrvatskoj nema takvog utega, pa su cijene otišle nebu pod oblake. Rastu cijena pogodovao je i nedostatak bilo kakve smislene stambene politike.

'Desio se niz apsurda. Uveden je PDV, što je podiglo cijenu građevinskog materijala i usluga, a time i cijenu stanova. Kad je riječ o gradnji socijalnih stanova i stanova za najam, opravdano je tražiti da PDV na građevinski materijal i usluge u građenju bude pet posto. Nedavno se u europskom parlamentu raspravljalo da se priuštivost stanova (odnos cijene stana i visine osobnog dohotka) poveća upravo smanjenjem PDV-a. Osim PDV-a, apsurd je i što je uvedena obveza plaćanja vodnog doprinosa, što se opet odrazilo na cijene. A s druge strane i gradovi stalno povećavaju cijenu svojih doprinosa', kaže Bežovan.

Takva situacija na tržištu nekretnina najviše je pogodovala bankama i građevinarima, koji su ostvarivali ekstra profit. Tek je dolazak krize doveo do još uvijek sramežljivog pada cijena stambenih kvadrata i akcijskih prodaja stanova od strane banaka po nižim kamatnim stopama. Međutim, to je još uvijek daleko od onoga koliko bi cijene nekretnina trebale pasti da bi bile dostupne prosječnom građaninu. Cijena jednog četvornog metra stana trebala bi biti u visini prosječne plaće. Dokle god se to ne dogodi, Bežovan je protiv toga da se građane potiče da ulaze u dugogodišnje stambene kredite

'Skandalozno je da Vlada planira subvencionirati dio kamata na kredite za kupnju nekretnina. Trebalo bi se pomoći obiteljima koje su kupile prvi stan i koje imaju problema s otplatom kredita, kao što namjeravaju razvijene zemlje. Na ovoj crti treba braniti stabilnost na tržištu nekretnina i socijalnu stabilnost. Ne treba navlačiti nove kupce prvih stanova u nevolje. Time se samo dodvorava bankama i novčarskim krugovima. U Hrvatskoj je preostalo jako malo platežno sposobnih kućanstava koja, po ovakvim cijenama i kamatama, mogu ući na stambeno tržište', tvrdi Bežovan.

U Hrvatskoj se financijski sektor odvojio od gospodarsta i društva. Država bi trebala, kaže, preuzeti aktivnu ulogu na tržištu nekretnina i pozvati banke da uđu u partnerstvo s lokalnim vlastima i da grade javne najamne stanove, kao što rade njihove matice u Austriji i Italiji i time potiču stanogradnju, koja je jedna od najvažnijih generatora gospodarskog rasta.

Naravno, na takvim projektima nema zarade kakvu sad ostvaruju i zbog koje je Hrvatska odavno trebala uvesti porez na ekstra dobit.