Nakon zastoja povezanog s dolaskom pandemije investicijsko tržište poslovnih nekretnina počelo se oporavljati u drugoj polovici 2020. godine, a većina poslova sklopljena je u trećem tromjesečju. U konačnici je opseg investicijskih transakcija iznosio približno 550 milijuna eura, što je približno 83 posto vrijednosti u 2019.

Većina poslova fokusirana je na Zagreb, u kojem je realizirano 63 posto investicija, slijede Dalmacija te Istra i Kvarner. Najveći dio aktivnosti zabilježen je u maloprodajnom sektoru, a slijedile su uredske nekretnine i hoteli. Unatoč velikoj potražnji, najniža aktivnost zabilježena je u industrijskom i logističkom sektoru uglavnom zbog toga što većina postojećih kapaciteta služi vlasnicima i stoga nije na prodaju.

Među većim prošlogodišnjim transakcijama izdvajaju se prodaja nekretninske kompanije GTC, čiji portfelj uključuje Matrix Office Park, Avenue Mall i poslovne prostore u Avenue Centeru mađarskom investitoru Optima, prodaja Konzuma u Velikoj Gorici od strane Tower Property Funda grupi lokalnih investitora za 9,1 milijun eura te prodaja pet velikih trgovina Emmezete od strane LNC Capitala Partnersa tvrtki Hemisphere International Properties za 33 milijuna eura.

Analitičari Colliersa u ovoj godini očekuju nastavak snažne potražnje investitora za nekretninama s visokom popunjenošću, poznatim zakupcima i dugoročnim zakupom. No zbog nedostatka kvalitetnih nekretnina na tržištu može se očekivati da će se investitori okrenuti nekretninama koje slabije posluju te za koje postoji mogućnost repozicioniranja i podizanja vrijednosti (value-add nekretnine).

Potres u Zagrebu i rad od kuće uzdrmali tržište uredskih prostora

Pandemija i potres u Zagrebu značajno su utjecali na tržište uredskih prostora. Nakon potresa oštećene su brojne zgrade u središtu Zagreba, što je stvorilo privremeni rast potražnje za uredskim prostorima u modernim zgradama izvan centra. Pandemija je ubrzala trend rada od kuće, već ranije prisutan. U ovoj godini očekuje se povratak većine zaposlenika u urede, ali očekuje se zadržavanje fleksibilnog modela rada (posao od kuće jedan ili dva dana u tjednu).

Iako se mnoštvo tvrtki preusmjerilo na rad na daljinu, prosječna najamnina za urede A razreda u Zagrebu ostala je na stabilnoj razini (oko 12,5 eura po kvadratnom metru) zbog malo slobodnog prostora (oko pet posto od ukupnih kapaciteta). I dalje postoji potražnja za većim uredima, a trenutno je u gradnji nekoliko velikih poslovnih centara.

KFK Tehnika gradi poslovni park City Island u Buzinu, u blizini zagrebačke zaobilaznice. Projekt se realizira u nekoliko faza, a riječ je o jednoj od najvećih privatnih investicija u Hrvatskoj, vrijednoj oko dvije milijarde kuna. U prvoj fazi će do kraja 2022. biti sagrađeno 25.000 neto četvornih metara uredskog prostora. U Splitu je pri kraju gradnja Dalmatia Towera. Neboder s 27 katova bit će najviša zgrada u Hrvatskoj. Uredski dio završit će se do kraja 2021. i prostirat će se na 30.000 bruto četvornih metara.

IT kompanija Infobip gradi novi kampus u Svetoj Klari pod imenom Alpha Centauri, a koji će biti završen do kraja 2021. i prostirat će se na 10.500 četvornih metara. BHB Domus je projekt mješovite namjene koji se gradi na uglu Branimirove i Heinzelove u Zagrebu, s 4700 neto četvornih metara uredskog prostora.

Nekoliko većih projekta je u pripremi, od kojih je najambiciozniji Seven Gardens, uredski kompleks na zagrebačkom Trnju, koji će se prostirati u četiri zgrade na 100.000 četvornih metara bruto površine. Vrijednost investicije GTC Grupe iznosi 100 milijuna eura.

Trgovački lanci nastavljaju sa širenjem, ali sporijim tempom

Pandemija je dovela do velikog poremećaja u trgovini zbog ograničenja rada. Trgovački lanci (Plodine, Spar, Kaufland, Tommy) nastavili su otvarati nove trgovine u drugom dijelu godine, ali sporijim tempom. Najaktivniji je bio Eurospin, talijanski diskont s prehrambenim proizvodima i novi igrač na tržištu. U segmentu neprehrambenih proizvoda najagilniji je Pevex te je nastavio sa širenjem u manjim gradovima.

U Zagrebu stopa slobodnih mjesta u trgovačkim centrima iznosi oko dva posto, a ponderirana prosječna mjesečna najamnina je 20 eura po kvadratnom metru. Osnovna najamnina u prestižnim trgovačkim centrima može dosegnuti 50 eura po kvadratu, a za manje prostore do 150 eura, ovisno o sektoru.

Najamnine za lokale u zagrebačkom centru su stabilne i kreću se od 30 eura do 140 eura po kvadratu, ovisno o makrolokaciji, veličini i vidljivosti. No sve je više slobodnih prostora pa bi ove godine moglo doći do pada cijena najamnina.

Najveći projekt u izgradnji je centar Z u zagrebačkom naselju Španskom na 75.000 bruto četvornih metara, a dovršetak radova očekuje se ove godine.

E-trgovina povećala potražnju za logističkim centrima i skladišnim prostorima

Industrijski i logistički sektor, najmanje razvijen nekretninski sektor u Hrvatskoj, nastavio je s ekspanzijom. Potražnja je i dalje velika jer je većina kapaciteta popunjena i dobrim dijelom već zastarjela. Najjača potražnja dolazi iz maloprodajnog sektora povezanog s prehrambenim lancima, logistikom te skladišnim prostorima. Ti su segmenti uslijed osnaživanja online trgovine postali najtraženiji tip proizvoda, kako za investitore, tako i za zakupce.

Nedostaje i većih prostora (iznad 10.000 kvadratnih metara) i manipulativnog prostora. Trenutno Pevex traži 200.000 kvadratnih metara prostora za izgradnju logističkog i distribucijskog centra veličine 70.000 kvadratnih metara. Rimac Automobili pak traže prostor od 15.000 do 30.000 kvadratnih metara dok njihov kampus ne bude završen.

Trenutno je slobodno manje od 2,5 posto logističkih kapaciteta. Primarne mjesečne najamnine za logističke prostore u Zagrebu iznose oko 5,5 eura po kvadratnom metru, a prosječne najamnine za starije industrijske prostore kreću se od dva do četiri eura po kvadratu.

Najveće investicije u izgradnji trenutno su dva logističko-distribucijska centra u poslovnoj zoni Meridijan 16 u blizini Velike Gorice. Centri će imati ukupno 68.600 bruto četvornih metara.

Zbog pandemije odgođeni brojni turistički projekti

Pandemija je snažno pogodila hotelijere pa su odgođene ili zaustavljene brojne investicije u nove kapacitete. Tako je zbog pandemije odgođeno otvorenje hotela Ambasador u Splitu, investicije vrijedne 23 milijuna eura.

Prema podacima Hrvatske turističke zajednice, u odnosu na 2019. ukupan broj noćenja u hotelima smanjio se za 73 posto, a u kampovima za 53 posto. Hotelskim kapacitetima u Hrvatskoj pretežno upravljaju neovisni brendovi, ali i dalje postoji velika potražnja međunarodnih hotelskih operatera za ulazak na tržište.

Unatoč pandemiji, ove godine trebalo bi ipak biti dovršeno nekoliko većih projekata. Hilton Costabella Beach Resort & Spa najavio je otvaranje u lipnju 2021. u Rijeci. Naselje će imati 132 hotelske sobe i 66 apartmana, a investicija se procjenjuje na 80 milijuna eura.

Hotel Marriott, smješten na zadnjih deset katova Dalmacija Towera, trebao bi biti otvoren do kraja 2021. U gradnji je i novi hotel u Praškoj ulici u centru Zagreba, a vrijednost investicije je 14,5 milijuna eura.