Savjet Hrvatske narodne banke u utorak je još jednom upozorio na rastući rizik od povećanja troška otplate kredita s promjenljivim kamatnim stopama. U HNB-u napominju da kamatne stope banaka na nove i postojeće kredite zasad nisu povećane, ali predviđaju da bi se postupno mogao povećati trošak otplate kredita s promjenjivom kamatnom stopom, ponajprije vezanom uz Euribor, a koji je već snažno porastao.

Kada je riječ o stambenim kreditima, koji su najdulji i najrizičniji, 62 posto ih je ugovoreno uz fiksnu ili djelomično fiksnu stopu, a 38 posto uz varijabilnu kamatu. Od tih 38 posto dvije trećine vezano ih je uz nacionalnu referentnu stopu (NRS), a trećina uz Euribor.

Povećanje kamatnih stopa vezanih uz Euribor vrlo je vjerojatno zbog snažnog dizanja referentnih stopa Europske središnje banke.

Najrizičniji krediti vezani uz Euribor

Naime nakon višegodišnjeg razdoblja, u kojemu su se bilježile negativne vrijednosti Euribora, u razdoblju od siječnja 2022., kada je zabilježena razina od -0,5 posto, 6-mjesečni Euribor porastao je za 2,39 postotnih bodova te se krajem rujna kretao na razini od 1,85 posto. Kod 12-mjesečnog Euribora u istom se razdoblju bilježi i snažniji porast od oko 3,12 postotnih bodova te se krajem rujna kreće na razini od 2,63 posto, podaci su središnje banke.

Što se tiče stambenih kredita vezanih uz NRS, rizik od rasta kamatnih stopa je nešto niži jer one ovise o kamatnim stopama na depozite. S obzirom na visoku likvidnost sustava, banke trenutno nemaju potrebu višim kamatama privlačiti dodatna sredstva pa se ne očekuje brz i snažan rast kamatnih stopa na depozite.

Porast kamatnih stopa na kredite vezane uz Euribor ovisi o pojedinačnim odlukama banaka, pri čemu su pojedine već smanjile i kamatnu maržu kako bi ublažile utjecaj porasta Euribora na dužnike, a neke aktivno nude dužnicima zaštitu od kamatnog rizika fiksiranjem kamatne stope.

Fiksne kamatne stope su više od varijabilnih za oko pola postotnog boda, ali dugoročno pružaju zaštitu od kamatnog rizika.

Korisnik kredita od 70.000 eura na 20 godina s varijabilnom kamatnom stopom trenutno plaća dvadesetak eura manju mjesečnu ratu nego korisnik istog kredita s fiksnom kamatnom stopom.

Kako rast kamatne stope utječe na mjesečnu ratu?

No u slučaju sve izglednijeg rasta tržišnih kamatnih stopa rate kredita s varijabilnom stopom mogu znatno nadmašiti one s fiksnom.

Informativni izračun tportala pokazuje da bi u slučaju rasta referentne kamatne stope za jedan postotni bod (s 3 na 4 posto) mjesečni anuitet kredita od 70.000 eura porastao za 36 eura te bi kreditna rata nadmašila onu s fiksnom kamatnom stopom za 18 eura. U slučaju povećanja stope na pet posto, razlika bi porasla na 56 eura, a ako bi stopa skočila na šest posto, razlika bi dosegnula 96 eura.

Banke nude različite opcije refinanciranja. Za kredite s kraćim rokom dospijeća (do 10 godina) kamatna stopa može biti fiksna za cijelo razdoblje, a u slučaju duljih rokova dospijeća nudi se kombinirani model u kojem se fiksna kamata plaća u prvom dijelu otplate (od tri do 15 godina), a varijabilna u preostalom roku do dospijeća.

Važno je naglasiti da je intenzitet kojim će se porast Euribora prelijevati u kamatne stope na stambene kredite dijelom ograničen odredbama Zakona o potrošačkom kreditiranju, prema kojima najviša dopuštena kamatna stopa na stambene kredite odobrene nakon 1. siječnja 2014. ne smije biti viša od prosječne ponderirane kamatne stope na stanja takvih kredita, uvećano za trećinu (trenutno 4,09 posto).

Koliko košta fiksiranje?

Cijena fiksiranja prvenstveno ovisi o duljini razdoblja za koje se ugovara fiksna kamata. Što je razdoblje fiksiranja duže, kamatna stopa je viša, pa će fiksiranje biti skuplje.

Primjerice fiksna kamatna stopa na rok od tri godine može iznositi tri posto, a na rok od 10 godina četiri posto.

Na cijenu fiksiranja utječe i razlika kamatnih stopa između starih i novih kredita. Trenutno su kamatne stope na nove kredite još uvijek niže u odnosu na kamatne stope većine ranije odobrenih kredita. To otvara mogućnost ušteda prilikom refinanciranja kredita.

S druge strane fiksiranje kamatne stope nosi i neke dodatne troškove, a oni poskupljuju refinanciranje. Naime procedura promjene kamatne stope uključuje potpisivanje aneksa ugovoru i njegovu solemnizaciju kod javnog bilježnika, a neke banke traže i novu procjenu vrijednosti nekretnine.

Cijena solemnizacije ovisi o preostalom iznosu kredita, a važno je napomenuti da se na aneks obračunava maksimalno četvrtina prve obračunate cijene solemnizacije.