Nakon više od godinu dana najava, Vlada je konačno predstavila Nacionalni plan stambene politike. Riječ je o dokumentu koji označava prvo sustavno bavljenje pitanjem stanovanja ne samo u Hrvatskoj, nego i u Europi. Do njega je došlo zbog brojnih faktora koji su onemogućili građanima, napose mladima, da kupe vlastitu nekretninu ili da žive u podstanarstvu po prihvatljivim cijenama najma.

Kako je objasnio ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, Branko Bačić trenutno u Hrvatskoj gotovo 40 posto stambenih jedinica, njih 958.000 ne služi stanovanju. Od tog broja, 595.000 ih je prazno, a 363.000 ih se koristi za obavljanje djelatnosti ili turistički smještaj. Uz to, Ekonomski institut Zagreb procjenjuje da u Hrvatskoj nedostaje još 236.731 stambena jedinica.

Nacionalni i akcijski plan

Uz to, cijene nekretnina su u proteklih pet godina značajno porasle. Bačić je naveo kako su cijene novih stanova u tom razdoblju porasle za 54 posto. Podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) pokazuju kako su cijene novogradnje u Zagrebu od 2020. do 2024. godine porasle s 1890 na 2922 eura po kvadratu, dok su u ostalim naseljima istodobno cijene u prosjeku porasle s 1496 na 2298 eura po kvadratu.

'Priuštivo stanovanje jedna je od ključnih tema za Hrvatsku i mlade. Nastojimo kombinacijom mjera ostvariti tri cilja - povećanje dostupnosti priuštivog stanovanja, unaprjeđenje održivosti stanovanja te korištenje prostora u funkciji stanovanja', kazao je premijer Andrej Plenković govoreći o Nacionalnom planu stambene politike RH do 2030.

Sam dokument predviđa desetak novih mjera, no puno su važnije izmjene postojećih i donošenje novih zakona kojima će se definirati važniji pojmovi koji se tiču stanovanja. U sljedećih pet godina predviđeno je donošenje izmjena i dopuna triju zakona, četiriju novih zakona, od kojih su dva već na snazi te tri programa i jednog pravilnika; ukupno 15 novih propisa koji bi trebali definirati financijske, porezne, zemljišne te ekološke uvjete stanovanja.

Osim samog predstavljanja Nacionalnog plana, predstavljen je i Akcijski plan stambene politike za razdoblje do 2027. godine. Njegova je vrijednost 683,5 milijuna eura, a njime su definirani daljnji potezi, od kojih su neki već blizu realizacije.

Tri važne mjere

Među prvim potezima je i donošenje izmjena i dopuna Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, kojim su definirane tri važne mjere. Prva mjera je određivanje najviše prodajne cijene za stanove koji su izgrađeni u programu POS-a. Ona će iznositi 1912 eura po četvornom metru.

Druga mjera se tiče novog programa priuštivog najma, po uzoru na druge europske zemlje, primjerice Slovenije. Država će utvrditi iznos priuštive najamnine, koja ne smije biti viša od 30 posto ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva, dok će ostatak najamnine subvencionirati vlasnicima praznih nekretnina, kojih je, rekli smo, oko 595.000.

'Čak da ih je polovica od toga doista prazno i da samo 10 posto od tih 300 tisuća podignemo na tržište najma, već tada ćemo povećanjem ponude zaustaviti rast cijena najamnina. Da bismo to napravili, pripremamo program u Ministarstvu kojim ćemo poticati privatne vlasnike stanova čiji su stanovi prazni da preko naše agencije te stanove dignu na tržište', najavio je Bačić.

Dodao je da su Državne nekretnine već počele preuređivati stanove u vlasništvu RH, a da će započeti i preuzimanje stanova u vlasništvu državnih institucija i javnih poduzeća kako bi ih uredila i dala u najam po priuštivoj cijeni. Ovom bi se mjerom trebalo aktivirati 9000 stanova.

Sam proces najma, kao i procedure pri iznajmljivanju, sadržaj ugovora i druge važne stavke u odnosu najmodavca i najmoprimca definirat će ionako novi Zakon o najmu, koji bi trebao biti donesen do kraja ove godine.

Povrat poreza pod povećalom

O posljednjoj mjeri predviđenoj Zakonom o POS-u se najviše govorilo proteklih dana. Riječ je o povratu 50 posto PDV-a i punog iznosa plaćenog poreza na promet nekretninama za kupnju prve nekretnine ili gradnju vlastitog doma.

Povrat poreza će se odnositi na omjer površine stambene nekretnine i broja članova kućanstva (50 metara četvornih za jednu osobu, 65 za dvije, 80 za tri, 90 za četiri…) te prosječne cijene četvornog metra u pojedinoj jedinici lokalne samouprave. Vrijedit će za kupoprodajne ugovore potpisane nakon 1. siječnja ove godine.

Pravo na povrat ovih poreza imat će osobe mlađe od 45 godina koje kupuju ili grade svoju prvu nekretninu, koja smije biti najviše 30 posto veća od propisane površine, ali i najviše 30 posto skuplja od prosječne cijene u jedinici lokalne samouprave.

Jasno, korisnik ove mjere, zajedno s članovima kućanstva mora biti prijavljen na adresi kupljene nekretnine, a ne smije je prodati, iznajmiti ili otuđiti u sljedećih pet godina. Iako je mjera namijenjena onima koji dosad nisu koristili državne subvencije i čiji članovi uže obitelji nemaju stambenu nekretninu u svom vlasništvu, u posljednji su čas uvedene neke iznimke.

'Pravo na isplatu potpore može ostvariti i podnositelj zahtjeva ako je on ili član njegove uže obitelji imao ili ima u suvlasništvu nekretninu ako su kumulativno ispunjeni sljedeći uvjeti: da umnožak ukupne površine takve nekretnine sa suvlasničkim dijelom ili dijelovima koji su pripadali ili pripadaju podnositelju zahtjeva ili članovima njegove uže obitelji ne prelazi površinu odgovarajuće nekretnine u smislu ovoga Zakona i da je takva nekretnina prodana ili se proda u roku od 24 mjeseca od kupnje stambene nekretnine za potrebe vlastitog stanovanja', navodi se u novoj verziji Zakona.

Resorno će ministarstvo početi zaprimati zahtjeve od svibnja. Naime, Zakon je tek ove srijede upućen u hitnu saborsku proceduru, a nakon njegova donošenja, Bačić treba potpisati poseban pravilnik koji bi detaljno propisao uvjete za povrat poreza.

Porez na nekretnine

Kad smo već kod poreza, treba spomenuti i porez na nekretnine, koji je izazvao brojne reakcije u javnosti. Porezna je uprava već objavila iznose poreza u svim jedinicama lokalne samouprave, koji se kreće od 60 centi do osam eura po četvornom metru.

No, to se odnosi samo na nekretnine koje ne služe stanovanju; što se dokazuje prijavom prebivališta ili boravišta te plaćanjem komunalne naknade; ili dugotrajnom najmu, pod uvjetom da je ugovor o najmu potpisan na najmanje 10 mjeseci i da je prijavljen Poreznoj upravi. Porez na nekretnine se odnosi i na 'druge' nekretnine, odnosno vikendice ili stanove, no ovisno o plaćanju komunalne naknade i prijavi boravljenja ili prebivanja, Porezna će uprava razrezivati porez.

Također, porez se odnosi i na prazne nekretnine te one koje služe turističkom smještaju. Porezna je objavila i detalje s konkretnim primjerima kako ne bi došlo do zabune.

Održavanje i upravljanje zgradama

Među već donesenim mjerama su i odredbe Zakona o održavanju i upravljanju zgradama, kojima se propisuje obveza redovitog održavanja i efikasnijeg upravljanja zgradama. Svaka zgrada će dobiti svoj OIB i bankovni račun. Propisani su iznosi pričuve, ali i načini na koje se ona određuje te plan aktivnosti održavanja, kojeg se moraju pridržavati predstavnici suvlasnika, ali i upravitelji zbog visokih kazni koje su predviđene u slučaju kršenja odredbi.

Govoreći o održavanju zgrada, ovim su Zakonom propisane osnove za programe uređenja pročelja te ugradnje dizala u postojeće zgrade. No te bi akcije trebale biti detaljnije definirane posebnim pravilnicima. Prema Akcijskom planu obje bi mjere trebale započeti tek sljedeće godine, no zato je za ovu godinu planiran početak energetske obnove 65.000 domova, što je proces koji se već u puno manjoj mjeri događa, mahom uz dosta uloženog vremena i papirologije.

Novost je i pravilnik o kućnom redu, koji se ne razlikuje značajno od već postojećih kućnih redova, ali propisuje kazne za nepridržavanje odredbi te natpolovično odlučivanje o izmjenama koje se tiču svakog pojedinog suvlasnika u zgradi. Iako djeluje rigorozno, jer propisuje boju tende na balkonu, organiziranje zabava, odlaganje otpada, vrijeme tišine i druge stvari kojih se mnogi ne pridržavaju.

Izmjene zakona i poseban fond

Ostale se mjere mahom tiču subvencioniranja i poticanja. Kroz posebni program planira se izgradnja dodatnih 8000 stanova. Cijelim procesom, kao i čitavom strategijom će upravljati Agencija za posredovanje i platni promet nekretnina (APN). Novost je i to što će 50 posto izgrađenih stanova biti namijenjeno prodaji, a 50 posto najmu.

Cilj je ovdje rasteretiti postojeće nekretnine, s obzirom na to da ih je 34,4 posto u Hrvatskoj prenapučeno. Uz to, mladim bi se trebalo omogućiti ranije iseljavanje iz roditeljskog doma, s obzirom na to da oni u prosjeku to čine tek nakon što navrše 33 godine, dok je u Europi prosjek 26,5 godina.

Jedinice lokalne samouprave, odnosno gradovi i općine bi, pak, trebale ustupiti postojeće neiskorištene nekretnine ili zemljišta za gradnju novih objekata, dok bi županije trebale pripremiti planove priuštivog stanovanja. Detaljnije mjere će ovdje biti propisane Zakonom o priuštivom stanovanju, koji bi trebao biti donesen do kraja ove godine. Mijenjat će se i odredbe Zakona o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima, kako bi se omogućilo još 2000 nekretnina dostupnih za stanovanje.

U planu je i prenamjena zemljišta za potrebe priuštivog stanovanja, ali i jačanje neprofitnih stambenih zajednica koje su u Hrvatskoj tek u povojima. Brojne druge odredbe tiču se uređenja okoliša, implementacije novih i ekoloških tehnologija u gradnji te izgradnje 10 novih centara za starije osobe kojima je potrebna 24-satna skrb.

Sve će se financirati sredstvima iz državnog proračuna i europskih fondova. Kako je Akcijski plan do 2027. godine vrijedan 683,5 milijuna eura, tako je od 2028. do 2030. predviđeno čak dvije milijarde eura. Novac bi se trebao namaknuti i iz revolving fonda priuštivog stanovanja kojim bi od 2028. trebao upravljati HBOR.