I tako, dok se javnost i oni koji se bave turizmom dug niz godina bave i zbrajanjem plusova ostvarenih u ovogodišnjoj turističkoj sezoni, znanstvena zajednica se u posljednjem desetljeću sve intenzivnije bavi proučavanjem turističkih minusa. Današnji dan stoga je prava prilika da se pažnju skrene i na te minuse. Naime u fokusu znanstvenih istraživanja u posljednje vrijeme našli su se negativni učinci sve veće ponude privatnog smještaja preko digitalnih platformi kao što su AirBnb, Booking.com i HomeAway na cijene i visinu najma stambenih nekretnina.

Svoj doprinos istraživanju ove goruće teme dao je i Ekonomski institut, Zagreb, a koji u suradnji s kolegama sa Sveučilišta u Dubrovniku, Ekonomskog fakulteta Zagreb te Instituta za turizam provodi projekt TOURCRO, koji financira Hrvatska zaklada za znanost, a čiji je cilj istražiti kako turistička aktivnost utječe na tržište nekretnina u Hrvatskoj. Na tom tržištu se naime, na prvi pogled, događaju neke vrlo nelogične pojave.

Prema prvim rezultatima Popisa stanovništva iz 2021., u Hrvatskoj se broj stanovnika u deset godina smanjio za 9,3 posto dok je broj kućanstava smanjen za 5,3 posto. Istovremeno je broj stambenih jedinica povećan za 103.534, odnosno za 4,6 posto. Zdrava ekonomska logika nalagala bi da bi smanjenje broja kućanstava i stanovništva trebalo dovesti do smanjenja potražnje za stambenim prostorom i padom cijena nekretnina. Istovremeno, povećana ponuda stambenog prostora također bi trebala dovesti do smanjenja cijena stambenih nekretnina. No u stvarnosti se u Hrvatskoj događa upravo suprotno. Samo od 2015. do 2021. cijene stambenog prostora povećane su za gotovo 40 posto, a prema trenutno dostupnim podacima, može se očekivati daljnji snažan rast cijena u 2022.

Zašto rastu cijene nekretnina?

Mnogo je potencijalnih objašnjenja za to zašto cijene nekretnina nezadrživo rastu, premda je stanovnika koji potražuju stambeni prostor sve manje, a stambenih jedinica sve više. Jedan od razloga je dugogodišnji trend pada kamatnih stopa, a drugi povećanje raspoloživog dohotka koji stimulira potražnju za stambenim prostorom. Rast cijena stambenih nekretnina uzrokuje i program poticajnih mjera za kupnju prve nekretnine, kao i kroničan nedostatak kvalitetnog stambenog prostora te sklonost naših građana da akumuliraju štednju u nekretninama. U posljednje vrijeme na rast cijena utječe i inflacija, i to ne samo zato što raste cijena građevinskog materijala i rada, već i zato što se ulaganje u stambene nekretnine smatra idealnom zaštitom od nagrizajućeg utjecaja inflacije na kupovnu moć akumulirane štednje.

Postoji i nekonvencionalno objašnjenje za rast cijena nekretnina, a nažalost ga nije moguće dokazati. Naime svaki novi korupcijski skandal pokaže nam da se nelegalno zarađen novac redovito ulaže u kupnju stambenih nekretnina. Možemo samo nagađati koji je postotak od ukupnog iznosa transakcija na tržištu posljedica ovakvih aktivnosti, no zbog učestalosti korupcijskih aktivnosti i zbog usmjerenosti dionika tih aktivnosti da pospreme novac u stambenu nekretninu možemo pretpostaviti da prljavi korupcijski novac zasigurno povećava cijene stambenih nekretnina, a samim time rate za stambene kredite svima onima koji od poštenog rada otplaćuju svoj stambeni prostor.

Bilo koja turistička aktivnost povećava cijene nekretnina...

Uz sva već gore pobrojana objašnjenja, valja nam nadodati turističku aktivnost, za koju je u znanstvenoj literaturi već odavno utvrđeno da utječe na rast najamnina i cijena stanova. U sklopu projekta TOURCRO stoga je provedeno istraživanje u kojem smo željeli utvrditi koji tip turističke aktivnosti najviše utječe na cijene stambenog prostora i je li utjecaj te aktivnosti na cijene stanova ograničen samo na jedinice lokalne samouprave u kojima se događa turistička aktivnost ili se možda utjecaj te aktivnosti prelijeva i na susjedne regije i u konačnici na čitavu zemlju. Rezultati analize objavljeni su u Tourism Economicsu, uglednom znanstvenom časopisu iz područja ekonomike turizma. Oni pokazuju da iako povećanje vrijednosti tipičnih pokazatelja intenziteta turističke aktivnosti, poput broja turističkih dolazaka i noćenja po stanovniku, također ima pozitivan utjecaj na cijene stanova, uvjerljivo najznačajniji i višestruko veći utjecaj na cijene stambenih nekretnina ima povećanje njihova broja u turističkom najmu.

...no povećanje privatnog smještaja najviše ih povećava

Naime, što je veći udio stambenih jedinica koje su u turističkom najmu u ukupnom broju stambenih jedinica u prosječnoj jedinici lokalne samouprave, veće su i cijene stambenog prostora. I ono što je još važnije, rezultati analize pokazuju da povećanje broja nekretnina u turističkom najmu ne podiže samo cijene stambenih prostora u jedinici lokalne samouprave u kojoj se događa turistički najam, već se utjecaj ovog povećanog broja stambenih jedinica u turističkom najmu prelijeva prvo na susjedne lokalne jedinice, a onda i na čitavu zemlju. To znači da povećanje privatnog turističkog smještaja ne povećava samo cijenu stambenog prostora u lokalnim jedinicama koje se bave turizmom, nego i u ostalim lokalnim jedinicama, bilo da je riječ o priobalnim, bilo kontinentalnim, koje s turizmom nemaju nikakve veze i koje od tog turizma nemaju nikakve izravne koristi. Ili, drugim riječima rečeno, obitelj u Osijeku, Karlovcu ili Slavonskom Brodu plaća nešto veću ratu za stambeni kredit zahvaljujući činjenici da neka obitelj u Puli, Zadru ili Dubrovniku stan koji ima u vlasništvu daje u kratkotrajni turistički najam. Ovdje na snazi dakle imamo vrlo specifičan vid regionalne redistribucije dohotka, gdje stanovništvo bogatih turističkih regija postaje još bogatije, na štetu siromašnijeg stanovništva u neturističkim regijama i lokalnim samoupravama.

Upitan 'nekomercijalni' smještaj

Valja napomenuti da naša analiza nije u obzir uzela takozvani nekomercijalni turistički smještaj, a on predstavlja svojevrsnu sivu zonu u turističkim smještajnim kapacitetima. Naime takav oblik turističkog privatnog smještaja ne bi se smio iznajmljivati, no izvjesno je da se barem dio takvog smještaja namjerno kategorizira kao nekomercijalni kako bi se izbjeglo plaćanje bilo kakvih poreznih i drugih davanja, bez obzira na to koliko zanemarivi oni trenutno jesu. 'Nekomercijalni' turistički smještajni kapaciteti su u prethodnih deset godina zabilježili rast koji nadilazi rast hotelskih kapaciteta, pa je sasvim moguće da bi ukupni učinci prenamjene stambenih jedinica u turističke smještajne kapacitete na povećanje cijena nekretnina u čitavoj zemlji bili još veći da smo u našu analizu mogli uključiti i dio 'nekomercijalnog' turističkog smještaja koji se u stvarnosti iznajmljuje i zapravo je vrlo komercijalan.

Neoporezivanje glavni razlog za eksploziju privatnog smještaja

Zanimljivo je i napomenuti da je Strategija razvoja turizma Republike Hrvatske do 2020., donesena 2013. godine, kao prvi strateški cilj predvidjela smanjenje udjela privatnog smještaja u ukupnom turističkom smještaju s 47 na 43 posto. No u stvarnosti se dogodilo posve suprotno - 2021. godine udio privatnog smještaja u Hrvatskoj se povećao na 57 posto i dvostruko je veći od udjela privatnog smještaja u ukupnom turističkom smještaju hrvatske konkurencije na Mediteranu. Više je razloga za takav rast. Hrvatska za početak ima i dugu povijest obiteljskog turizma i nuđenja stambenih jedinica u turistički najam. Kratkoročni turistički najam često je i jedini izvor prihoda za obitelji i jedina izgledna prilika za poduzetništvo u siromašnijim priobalnim jedinicama lokalne samouprave i njihovom zaleđu.

Digitalne platforme za kratkoročni najam otvorile su do tada neslućene prilike za najam stambenih jedinica u turističke svrhe te time značajno unaprijedile i učinile još profitabilnijom u Hrvatskoj do tada ionako već prilično uhodanu praksu najma privatnog turističkog smještaja. No možda najvažniji razlog za pravu eksploziju privatnog smještaja treba potražiti u poreznoj politici, odnosno u činjenici da, osim plaćanja smještajnog paušala, privatni iznajmljivači praktički ne plaćaju druge poreze tipične za gospodarske djelatnosti. To ovu kategoriju turističke industrije čini najmanje oporezovanom gospodarskom aktivnošću u zemlji, stoga nije nikakvo iznenađenje to što su privatni smještajni kapaciteti eksplodirali dok se udio hotela u ukupnom turističkom smještaju smanjuje iako samo takav vid smještaja ima potencijal produljiti turističku sezonu. Na kraju krajeva, izostankom oporezivanja privatnog smještaja, Vlada Republike Hrvatske je sama privatni smještaj učinila nelojalnom konkurencijom hotelima i drugim oblicima kolektivnog smještaja.

Ako stoga stvarno želimo održivi turizam u kojem turistički minusi neće biti u apsolutnom iznosu veći od plusova, potrebno je pod hitno krenuti s primjenom politika koje će obuzdati daljnji rast privatnog turističkog smještaja. Najučinkovitiji način na koji je to moguće napraviti jest uvođenje prikladne visine poreza na prihod od kratkotrajnog turističkog najma jer je baš izostanak značajnijeg poreznog opterećenja privatnog smještaja razlog za njegovu eksploziju. Vlada stoga nema potrebe za uvođenjem krajnje problematičnog novonajavljenog poreza na 'ekstraprofit' te iznalaziti kreativne načine da utvrdi što je to točno 'ekstraprofit', a što ne.

Treba samo uvesti porez na one gospodarske djelatnosti koje ostvaruju značajne prihode i dobit te jednako značajne negativne učinke na ekonomiju i društvo, a koje zbog nedostatka političke polje nisu podložne praktički nikakvom poreznom opterećenju. Ako se to ne napravi, Svjetski dan turizma ubuduće će imati motiva slaviti samo i isključivo oni koji se bave kratkotrajnim turističkim najmom. Ostali će na taj dan moći samo zbrajati koliko su više novca morali izdvojiti za to da žive u vlastitom ili unajmljenom stambenom prostoru nego što su trebali, zahvaljujući onim sretnicima koji su svoje nekretnine prenamijenili za turistički najam i zahvaljujući državi koja je odlučila da takvu vrlo profitnu gospodarsku aktivnost nema nikakve potrebe oporezivati.