Tek u drugoj polovici ove godine, kad budu dostupni podaci za cijelu zemlju, moći ćemo vidjeti kakve su se promjene dogodile na tržištu dugoročnog najma u čitavoj zemlji, no podaci dostupni za Grad Zagreb su blago obećavajući, u nadi da će povećan broj stanova dostupnih za dugoročan najam dovesti i do pada prosječnih najamnina
Uvođenje poreza na nekretnine ušlo je u svoju završnu fazu. Jedinice lokalne samouprave morale su do konca veljače odrediti iznose tog poreza, a građani moraju do kraja ovog mjeseca urediti porezni status svojih nekretnina. Što se jedinica lokalne samouprave tiče, očekivalo se da će one, na koje je Vlada neposredno pred lokalne izbore prebacila odgovornost za određivanje iznosa poreza po metru kvadratnom korisne površine nekretnine, oklijevati s uvođenjem najviših mogućih iznosa. To se očekivanje i obistinilo.
vezane vijesti
Porezna uprava prošli je tjedan objavila popis iznosa ovog poreza po lokalnim jedinicama. Svega je pet priobalnih jedinica lokalne samouprave (Baška Voda, Fažana, Umag, Sveti Filip i Jakov te Vis) odlučilo uvesti najveći mogući iznos poreza od osam eura po četvornom metru korisne površine nekretnine. Istovremeno, čak 119 lokalnih jedinica propisalo je najnižu dopuštenu stopu poreza od 0,60 eura po četvornom metru.
Od navedenih 119 jedinica, njih 79 do sada nije imalo nikakav porez na nekretnine, odnosno porez na kuće za odmor, pa su bile prisiljene uvesti najnižu stopu ovog poreza. No 57 gradova i općina, koji su prije 2025. imali uveden porez na kuće za odmor, iskoristilo je uvođenje poreza na nekretnine za smanjivanje iznosa, a 284 grada i općine zadržalo je istu visinu poreza kao i u 2024. Na povećanje se odlučilo njih 215, od čega treba izuzeti već spomenutih 79 lokalnih jedinica, onih koje do 2025. nisu imale propisanu stopu poreza na kuće za odmor.
Ako pak analiziramo strukturu 136 gradova i općina koje su ga već imale, a dragovoljno su se odlučile za povećanje iznosa poreza na nekretnine, u otprilike dvije trećine slučajeva riječ je o priobalnim lokalnim jedinicama dok se ostatak odnosi na kontinentalne lokalne jedinice. Po visini iznosa poreza u prosjeku odskaču lokalne jedinice u priobalnim županijama, i to posebice u Istarskoj županiji, a koja je i prije nedavne reforme imala u prosjeku najveće iznose ovog poreza.
Trendovi se neće promijeniti
Mogu li ovako definirani iznosa poreza na nekretnine bitno utjecati na negativne trendove vezane uz priuštivost stanovanja te zabilježene na tržištu stambenih nekretnina? Vrlo je vjerojatno da, nažalost, ne mogu. Naime prvi put uveden izrazito nizak iznos ovog poreza ili tek blago povećano porezno opterećenje neće motivirati građane da prestanu tretirati stanove kao štedno-investicijski proizvod. Visina ovog poreza trebala bi biti znatno veća, i to prije svega u velikim urbanim centrima i jedincima u njihovom okružju te u turističkim odredištima, da bi se barem djelomično osujetilo potražnju za stanovima koji ne služe za stanovanje, već za ostvarivanje kapitalne dobiti, a što u konačnici snažno doprinosi rastu cijena stambenih nekretnina i smanjenju priuštivosti stanovanja.
U namjeri Vlade da poreznom reformom poveća priuštivost stanovanja ne pomaže ni činjenica da je tijekom javne rasprave zakonski prijedlog razvodnjen pa je sada ipak moguće da članovi istog kućanstva, oni koji u stvarnosti žive na istoj adresi, budu prijavljeni na različitim adresama kako bi se izbjeglo plaćanje poreza na nekretnine na prazne stanove, a njih, u ovisnosti o procjeni, ima između 500 i 600 tisuća te čine četvrtinu ukupnoga stambenog fonda u zemlji.
Iako Porezna uprava tvrdi da će se svejedno provjeravati podaci o potrošnji struje i vode, ne čini se vjerojatnim to da će tako administrativno zahtjevan i radno intenzivan pristup uroditi plodom, odnosno da će vlasnici koji imaju samo fiktivno prijavljeno prebivalište u stanu koji je u stvarnosti prazan na kraju ipak morati platiti porez na nekretninu. Da bi se riješio ovaj problem, bit će potrebno uvođenje registra kućanstava, najavljeno za 2026. godinu. Tek tada vlasnici stanova koji su doista prazni bit će primorani platili porez na njih.
'Legalizacija' ipak olakšana
No čini se da uvođenje poreza na nekretnine ipak dovodi do određenih pozitivnih pomaka na tržištu dugoročnog najma stambenih jedinica. Naime porez može motivirati one vlasnike stanova koji su ih do sada davali u dugoročni najam, a nisu to prijavljivali Poreznoj upravi, da taj najam ipak prijave. Porez na nekretnine ujedno možda može potaknuti manji dio vlasnika praznih stanova koji ne mogu naći način da fiktivnim putem izbjegnu plaćanje poreza da ih daju u prijavljeni dugoročni najam.
Podaci koji su za sada dostupni za Zagreb sugeriraju da se takvo što i događa. U 2024. tako je u glavnom gradu bilo prijavljeno ukupno 20,3 tisuće dugoročnih ugovora o najmu stambenih jedinica u usporedbi s 2023., kada je bilo prijavljeno 14,1 tisuća takvih ugovora. Ovako visoku stopu rasta broja novih ugovora (44 posto ili nešto više od šest tisuća dodatnih ugovora o dugoročnom najmu) najvjerojatnije se može pripisati ili 'legalizaciji' već postojećih ugovora o najmu, koji u prošlosti nisu bili prijavljeni kako bi se izbjeglo plaćanje poreza, ili stavljanju u dugoročni najam stanova koji su do sada bili prazni. Sličan trend nastavio se i u 2025. godini, kada je zaključno s polovicom ožujka samo na području Zagreba prijavljeno još pet tisuća novih ugovora o dugoročnom najmu. S obzirom na to da je reguliranje poreznog statusa nekretnine moguće do kraja ožujka, može se očekivati da će broj prijavljenih ugovora do kraja ovog mjeseca još rasti.
Konverzija namjene stanova
Dakako, moguće je i to da je dio stanova koji je sada i službeno prijavljen za dugoročni najam prije toga služio za kratkoročni turistički najam. Premda ne postoje podaci koji bi omogućili da se utvrdi prethodna namjena stanova koji su u posljednjem tromjesečju prošle godine i u prvom tromjesečju ove godine prijavljeni za dugoročni najam, može se očekivati da se i u Zagrebu, a i u drugim lokalnim jedinicama (posebno onim priobalnim), događa upravo takva konverzija njihove namjene.
Naime ne treba zaboraviti da je paralelno uvođenju poreza na nekretnine povećan iznos paušalnog poreza za iznajmljivače koji se bave kratkoročnim najmom stambenih nekretnina u turizmu. U slučaju ovog poreza povećanja iznosa poreza bila su značajnija, ne toliko zahvaljujući lokalnim jedinicama, koliko Vladi, nakon što je odredila značajno uvećane raspone iznosa novih paušala, pa je u slučajevima mnogih gradova i općina novo porezno opterećenje i višestruko veće.
No novim nametima za iznajmljivače tu nije kraj jer stambene jedinice koje se daju u kratkoročni turistički najam podložne su i plaćanju poreza na nekretnine te dvostrukog iznosa pričuve. Sasvim je sigurno to da će ova uvećana porezna davanja neke od vlasnika manje profitabilnih jedinica za kratkoročni turistički najam motivirati na davanje tih stanova u dugoročni najam.
Valjat će pričekati drugu polovicu ove godine, kada budu dostupni podaci za čitavu zemlju, da vidimo kakve su se promjene dogodile na tržištu dugoročnog najma u čitavoj zemlji, no podaci dostupni za Grad Zagreb su blago obećavajući. Dakako, vlada nada da će povećan broj stanova dostupnih za dugoročni najam dovesti i do pada prosječnih najamnina, no to će u konačnici ovisiti i o jačini potražnje za dugoročnim najmom. S druge strane, na značajniji pod cijena stambenih nekretnina i povećanje priuštivosti stanovanja vjerojatno ćemo trebati čekati i novi krug porezne reforme, odnosno više iznose poreza na nekretnine te uvođenje u potpunosti operativnog registra kućanstava.
