Cijene su divljale sve do lani, kada je na razini države zabilježen pad broja prodanih stanova - njih jedva 30 tisuća, znatno manje nego što ih se nekoliko desetljeća ranije gradilo - ali su zato prodani za 6,3 posto više iznose nego godinu prije. Na tržištu je, tvrde upućeni, nakon prošlogodišnjeg buma stanje danas nešto mirnije.

No ključni problem ostaje, a potpada pod pojam 'priuštivost'; gradonačelnici Zagreba, Splita, Rijeke i Osijeka već mjesecima razgovaraju o tome kako pronaći model za aktiviranje praznih stanova i gradnju novih, namijenjenih isključivo najmu, te apeliraju na Vladu da se uključi i napokon donese strategiju stanovanja. Gradonačelnik Dubrovnika jedva je dočekao novi Zakon o turizmu i već najavio brutalno smanjenje i ograničenje broja apartmana za iznajmljivanje - 'demografija je ispred kapitala', kazao je Mato Franković - a većina velikih jadranskih gradova izvjesno će pribjeći toj opciji, jednom kada i službeno bude dostupna.

Ondje je, naime, na djelu toksična kombinacija ogromnog pritiska kupaca, pa i iz inozemstva, uz istovremeni manjak prostora za širenje gradova, astronomski visoke cijene građevinskog zemljišta, čestu sporost administracije prilikom izdavanja dozvola te nekontroliranu turistifikaciju, gdje se apartmani otvaraju i u stambenim zgradama, a rijetki podstanari i studenti izbacuju na ulicu u periodu od lipnja do rujna.

Poreza na nekretnine, koji bi destimulirao krcanje novca u nove kuće i stanove namijenjene turizmu, koje se uglavnom gleda kao najsigurnije i najisplativije ulaganje, i dalje nema ni na vidiku - no ove godine država je preko Porezne uprave dala jasno tumačenje da se i na takve nekretnine treba plaćati godišnji porez, čak i ako se tijekom ljeta iznajmljuju, jer nisu namijenjene stalnom, već povremenom korištenju.

Samo u Splitu, primjerice, više je od 15 tisuća takvih stanova, a porez se plaćao na samo nekoliko stotina njih.

Ključna riječ je, rekli smo, priuštivost - a upravo ona analizirana je u nedavnom dokumentu Ekonomskog instituta iz Zagreba, u kojem se pokazalo da si žitelji gradova smještenih na jadranskoj obali znatno teže mogu priuštiti kupnju nekretnine od stanovnika kontinentalnih gradova. U priobalnim naseljima indeks priuštivosti je u pravilu uvijek veći od 10, a jako često bilježi i vrijednosti preko 20. U nekim slučajevima penje se i preko 30, pa je tako u Funtani, Baškoj, Hvaru, Rovinju i Dubrovniku potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka za kvadratni metar stana.

U kontinentalnoj Hrvatskoj stanje je znatno povoljnije, a indeks priuštivosti u Zagrebu ipak je na zadovoljavajućih 14,8, između ostalog zbog veće ponude stanova i znatno viših prosječnih primanja zaposlenih u glavnom gradu.

No sve su to, dakako, samo prosjeci.

U najvećim dalmatinskim gradovima prednjači Dubrovnik s indeksom 31,6, slijedi Split s 26, Zadar s 20,3 te Šibenik sa 17,7. U odnosu na 2019. godinu dodatno je povećan za Split i Šibenik, stagnirao je u Zadru, a neznatno je snižen u Dubrovniku - no treba uzeti u obzir to da su analizirani podaci za 2021. godinu, dakle prije lanjskog dodatnog buma cijena nekretnina.

Za ovu priliku koncentrirali smo se na Šibenik, grad koji je često u zapećku s trendovima, pa tako danas svojim stanovnicima nudi nešto povoljnije stanovanje - otprilike na razini Splita prije deset godina.

'Uvijek se radilo o manjem gradu koji je bio prepoznat po snažnoj industriji, a i turizam je tradicionalno bio manje razvijen nego u susjednom Zadru ili Splitu. Cijene stambenih nekretnina u posljednjih nekoliko godina narasle su za tridesetak posto, ali su i dalje na prihvatljivoj razini', kaže za tportal Renata Bulat, vlasnica tvrtke Inter-servis Bulat s tridesetogodišnjom tradicijom i iskustvom u posredovanju u prometu nekretninama.

'I dalje nedostaje stanova u novogradnjama, oni se prodaju u gotovo realnom roku nakon što su oglašeni, no nešto povoljnija okolnost jest da su kupci uglavnom domaći ljudi, mlade obitelji s djecom. Dakako, oni koji sebi mogu priuštiti trenutnu cijenu od oko 2200 eura po četvornom metru; oni koji ne mogu, kupuju zemljišta u predgrađima poput Bilica i Dubrave, pa ondje grade obiteljske kuće', kaže nam Bulat.

Po njenom iskustvu, strani državljani ipak su koncentrirani prije svega na kupnju nekretnina u prvom redu do mora - na šibenskom području posebno su atraktivni Brodarica i Žaborić, a onda i Primošten i Vodice - dok domaćim ljudima najviše odgovaraju stanovi manje i srednje veličine u tipičnim gradskim naseljima koja barem u Šibeniku turizam (još uvijek) nije pregazio.

'Predviđam da cijene više neće tako dramatično rasti, ali zbog potražnje neće i dramatično padati', kaže ova sugovornica tportala te iskreno priznaje da joj je osobno puno draže posredovati u prodaji nekretnine u kojoj će se živjeti, umjesto one namijenjene iznajmljivanju ili špekulacijama.

Vlasnik šibenske tvrtke Terra Dalmatica Šime Unić za tportal objašnjava da u ovom gradu tradicionalno nedostaje stambenih novogradnji, a posebno manjih stanova, veličine od 40 do 60 kvadrata - starih ili novih - koji drže jako dobru cijenu.

'Ove godine primjećujemo manji broj transakcija u odnosu na lani, možda i zato što je prošla godina po mnogočemu bila specifična: tržište je naglo nabujalo, pojavila se snažna inflacija, pa su kupci po svemu sudeći procjenjivali da su nekretnine najsigurniji oblik čuvanja vrijednosti imovine. Ove godine to se ipak ispuhuje', kaže nam Unić.

Po njegovoj procjeni, to je rezultiralo povećanjem tražene cijene nekretnina i u ovoj godini, pa bi se mnogi prodavači mogli razočarati jer svoje stanove i kuće izvjesno neće moći prodati za iznose koje su zamislili.

Izuzev nekretnina u strogom centru, dakako, koje će i dalje postizati vrijednost od četiri, pet, pa i šest tisuća eura, ovisno o stanju i lokaciji.

'Generalno, cijene nekretnina u Dalmaciji dosegle su takvu razinu da su mladim ljudima postale gotovo potpuno nedostupne - često se ne uspijevaju ni kvalificirati za dobivanje kredita, a kada u tome i uspiju, godinama i desetljećima žive u strahu od gubitka posla. Problem je u sporosti birokracije koja izdaje dozvole za gradnju, a onda i u pritisku stranaca koji kupuju nekretnine - po mojoj procjeni, svaki treći ili četvrti stan ili kuću', kaže za tportal vlasnica cijenjene splitske agencije Biliškov nekretnine, Jasminka Biliškov.

Ona također primjećuje stagnaciju cijena u posljednjih nekoliko mjeseci, no s druge strane vidi jasan trend po kojemu će luksuzne nekretnine na vrhunskim lokacijama ili u prvom redu do mora i dalje biti iznimno tražene, pa i cijenjene.

'Šibenik? U doba u kojem sam se počela baviti ovim poslom, prije tridesetak godina, u tom gradu nije se moglo prodati doslovno ništa. Danas je situacija znatno drugačija, grad doživljava ekspanziju i evidentno će vrlo brzo sustići svoje dalmatinske susjede', predviđa Biliškov.