Vlasništvo nad kućom ili stanom donosi i materijalnu i nematerijalnu korist. Ne samo da imate svoj dom, već možete donositi odluke o izgledu i uređenju tog prostora, a dobivate i osjećaj ponosa zbog posjedovanja nekretnine. Kupnja stana može biti i dobra investicija ako je tržište nekretnina u ekspanziji te se može očekivati rast cijena u dužem razdoblju.

No uz nesumnjive koristi, posjedovanje nekretnine nosi brojne rizike. Nema nikakve garancije da će njezina cijena uvijek rasti. U Hrvatskoj je u posljednjih tridesetak godina bilo nekoliko ciklusa u kojima je poslije snažnog rasta cijena došlo do osjetne korekcije.

Kupnja nekretnine na kredit može biti isplativa, ali može se pretvoriti i u ulazak u 'dužničko ropstvo' ako vam se smanje prihodi ili ostanete bez posla. Također, trebate biti svjesni toga da je ukupni trošak vlasništva nad kućom obično veći od najma zbog dodatnih troškova kupnje i održavanja, čak i ako je rata stambenog kredita niža od najamnine.

Najam omogućuje veću fleksibilnost

Najveća zabluda o najmu je da svaki mjesec bacate novac uzalud, što ustvari nije istina. Negdje morate živjeti, a to na ovaj ili onaj način uvijek košta. Unajmljivanje ne uključuje sve troškove i odgovornosti povezane s vlasništvom te omogućuje veću fleksibilnost jer niste nužno vezani za svoju nekretninu, osobito ako niste sigurni da ćete u dužem razdoblju živjeti na jednom mjestu.

Kada unajmite stan, točno znate svoje troškove stanovanja svaki mjesec i nemate rizika od nepredviđenih troškova.

S druge strane, kao podstanar se možete suočiti s povećanjem cijene svaki put kada se obnavlja ugovor o najmu. Najveći problem za najmoprimce u Hrvatskoj je to što nije uređeno tržište dugoročnog najma pa nemate sigurnost ako želite duže ostati na jednom mjestu. U slučaju da želite živjeti u luksuznom stanu na dobroj lokaciji, najam će vam se u pravilu pokazati skupljim od posjedovanja kuće.

Kako izračunati isplati li se više kupnja ili najam?

Unatoč prevladavajućem stajalištu da je kupnja stana uvijek bolja i isplativija opcija, ekonomska računica ponekad može pokazati suprotno. Ljudi obično uspoređuju ratu kredita s najamninom i, ako razlika nije velika, zaključuju da se više isplati kupiti stan jer nakon otplate kredita ostaje vam nekretnina u trajnom vlasništvu.

No računica je ipak malo kompliciranija. Kada kupujete nekretninu na kredit, angažirate kapital i treba voditi računa o ukupnom trošku. Dok je trošak najamnine jednostavan i sastoji se od mjesečne naknade koju plaćate vlasniku stana, trošak kupnje nekretnine sadrži više stavki. Osim rate kredita, treba uzeti u obzir dodatne troškove kupnje u koje ulaze porez na promet i posrednička naknada, što podiže ukupnu cijenu investicije. Također, treba uračunati trošak pričuve te trošak osiguranja nekretnine.

Jedna od praktičnih formula koja se koristi u procjeni toga je li u određenom trenutku isplativija kupnja ili najam je 'Pravilo 5 %'. Ono pretpostavlja da ukupni godišnji trošak kapitala za kupnju i održavanje nekretnine iznosi pet posto njezine vrijednosti.

Stoga je potrebno pomnožiti tržišnu vrijednost nekretnine s pet posto i podijeliti s 12 da bi se dobila točka pokrića. Ako je mjesečna najamnina za usporedivu nekretninu ispod točke pokrića, financijski je bolje ući u najam. Ako je mjesečna najamnina viša od točke pokrića, financijski ima smisla kupiti nekretninu.

Evo kako izgleda računica za dvosobni stan u Zagrebu, vrijedan 160.000 eura, koji se iznajmljuje za 600 eura mjesečno. Izračun pokazuje da se u ovom trenutku više isplati unajmiti takav stan jer trošak kupnje iznosi 666,66 eura (160.000x5 posto/12), što je za 66,66 eura više od trenutne mjesečne najamnine.

U razdoblju visokih kamata kupnja je manje isplativa

Isplativost kupnje u odnosu na najam u najvećoj mjeri ovisi o kretanju tri bitna parametra – cijeni nekretnine, cijeni najma i kamatnim stopama na stambene kredite. U razdobljima rastućih kamatnih stopa i visokih cijena nekretnina u pravilu se smanjuje isplativost kupnje dok se u razdobljima niskih kamatnih stopa i umjerenih cijena nekretnina povećava isplativost kupnje.

Primjerice, trenutno je u SAD-u razlika između cijene kupnje i cijene najma na najvišoj razini u više od 50 godina zbog visokih cijena nekretnina i iznimno visokih kamatnih stopa. Prema podacima koje je objavio Visualcapitalist.com, u kolovozu 2023. kamatne stope na hipotekarne kredite porasle su na najvišu razinu u 23 godine, s nacionalnim prosjekom 30-godišnjih fiksnih hipoteka od 7,48 posto.

Kao rezultat toga, srednja cijena najamnine u SAD-u iznosi otprilike 1850 dolara mjesečno, što je oko 30 posto jeftinije od srednjeg troška kupnje, a koji iznosi 2700 dolara mjesečno. Za usporedbu, u 2022. razlika je bila manja od 200 dolara.

U takvim uvjetima mnogi kupci, osobito oni koji traže svoju prvu nekretninu, odustaju od kupnje zbog zabrinutosti da si ne mogu priuštiti vlasništvo nad kućom. Kao rezultat toga, zahtjevi za hipotekarne kredite za kupnju kuća pali su na najnižu točku u 20 godina.