U prvoj polovici godine indeks cijena stambenih nekretnina u Austriji pao je za 2,27 posto, a kada se uzme u obzir inflacija realni pad je iznosio 10,18 posto. Riječ je o prvom padu cijena od drugog tromjesečja 2008., prema podacima središnje banke Oesterreichische Nationalbank (OeNB).

Međutim, brojka koja čini prosjek cijelog austrijskog tržišta prikriva velike razlike u kretanju cijena stambenih nekretnina između Beča i ostatka zemlje.

U Beču su cijene kuća pale su za 3,06 posto (-10,91 posto realno) u drugom tromjesečju 2023. u usporedbi s prethodnom godinom, što je najgori rezultat od četvrtog tromjesečja 2001. U odnosu na prethodno tromjesečje, indeks cijena stambenih nekretnina u Beču pao je za 0,64 posto (-2,25 posto realno).

U ostatku Austrije, nasuprot tome, indeks cijena stambenih nekretnina snažno je porastao za 13,7 posto (4,50 posto u realnim vrijednostima) u drugom tromjesečju 2023. u odnosu na godinu ranije, što je približno jednako prošlogodišnjem rastu od 13,84 posto.

Rast kamata slomio potražnju

Potražnja je posljednjih mjeseci u velikom padu, ponajviše zbog rasta kamata i strožih kriterija za kreditiranje u bankama.

Slabljenje potražnje prati i snažan pad građevinske aktivnosti. Tijekom 2022. ukupan broj stanova odobrenih za izgradnju u Austriji naglo je pao za 18,8 posto u odnosu na prethodnu godinu. Slabost građevinskog sektora nastavila se ove godine, s brojem stambenih dozvola koji je u prvom tromjesečju 2023. pao za 36,2 posto na godišnjoj razini, na 10 348 jedinica.

Očekuje se da će tržište nekretnina ostati slabo tijekom ostatka godine, usred rastućih kamatnih stopa, visoke inflacije i oštrog usporavanja gospodarstva, ističu analitičari Global Property Guidea.

U drugom tromjesečju 2023. austrijsko je gospodarstvo palo za 0,3 posto u odnosu na prethodnu godinu, za razliku od međugodišnjeg rasta od 1,8 posto u prvom tromjesečju 2023.

Europska komisija očekuje da će austrijsko gospodarstvo ove godine rasti za mršavih 0,4 posto, a 2024. očekuje se lagano ubrzavanje na 1,6 posto. Prognoza austrijske središnje banke (OeNB) nešto je optimističnija, projicira stopu rasta realnog BDP-a od 0,4 posto u 2023. i 1,7 posto u 2024.

Stanovi u Beču tri do četiri puta skuplji nego u Zagrebu

Prema studiji Mercer Quality of Life, Beč je zadnjih deset godina rangiran kao najbolji grad na svijetu u smislu kvalitete života.

Bogate istočne Europljane Austrija privlači zbog kulturoloških sličnosti i Beč vide kao vrlo sigurno okruženje i sigurno utočište za svoja ulaganja. Ne postoje ograničenja za strance koji kupuju nekretnine u Austriji.

Na tržištu luksuznih stanova Austrijanci predstavljaju oko 60 posto kupaca nekretnina, dok su preostalih 40 posto stranci, uglavnom iz istočnoeuropskih zemalja poput Rusije i Ukrajine.

S druge strane, 'super-prime' područje Beča privlači raznovrsniji skup inozemnih kupaca. Neki od njih dolaze iz Švicarske, Sjedinjenih Država, Bliskog istoka i dalekoistočnih zemalja.

Prvi bečki okrug, 'Innere Stadt', područje je UNESCO-ve baštine s baroknom arhitekturom i Carskom palačom. U prvom okrugu na tržištu nekretnina prevladavaju luksuzne vile i kuće za odmor. U srpnju 2023. stanovi u Innere Stadtu koštali su u prosjeku oko 19.826 eura po kvadratnom metru (m2) i bili su 7,4 posto jefitniji u odnosu na godinu ranije, prema Immopreise.at.

Nešto jeftiniji su stanovi i vile u okolnim područjima u kojima se cijene kreću od 8.000 do 9.500 eura po kvadratnom metru.

Unatoč kontinuiranom rastu cijena i u ovoj godini, cijena stanova u Zagrebu još uvijek su znatno niže nego u Beču. Za usporedbu, novi stanovi u Zagrebu na prestižnim lokacijama koštaju od 3.500 do 5.000 eura po kvadratu, a polovni od 2.000 do 3.500 eura. Na rubnim dijelovima Zagreba cijene novogradnje kreću se oko 2.400 eura po kvadratu.

I cijene nekretnina u drugim većim austrijskim gradovima osjetno su niže od onih u Beču. U Grazu kuće u prosjeku koštaju 4.165 eura po kvadratnom metru, u Linzu su nešto skuplje, oko 4473 eura po kvadratnom metru. S druge strane, kuće u Salzburgu trenutno se nude po prosječnoj cijeni od 10.894 eura po kvadratnom metru.

Zašto su cijene u Beču tako visoke?

Cijene stambenog prostora u Beču stalno rastu od trećeg tromjesečja 2004. Tijekom prvog desetljeća stambenog procvata (2003.-2014.), cijene kuća u glavnom gradu porasle su za 114 posto (70 posto realno). Cijene stambenih nekretnina u ostatku Austrije porasle su znatno manje, za samo 37 posto (devet posto realno) od 2003. do 2014. godine.

Zašto su cijene stanova i kuća u Beču od 2004. do 2014. rasle brže nego u ostatku Austrije? To je teško ustanoviti, ali možda je djelomično zato što je teško graditi u središtu Beča, pa je nova ponuda vrlo ograničena. To može biti i zato što su, u eri niskih kamata, ljudi ulagali novac u iznajmljivanje nekretnina, a Beč nudi relativno jednostavne uvjete za iznajmljivanje (iako su povrati prilično umjereni). Drugi mogući faktor je da je većina (oko 70 posto) stambenih nekretnina u Beču u vlasništvu institucionalnih investitora, odnosno banaka i tvrtki.

Narednih godina taj se trend preokrenuo jer je glavni grad postao skup. Štoviše, od 2020. do 2021. tijekom pandemije Covid-19, rad od kuće postao je popularan, što je rezultiralo padom potražnje za nekretninama u središtu grada i povećanjem potražnje za većim stanovima u manje prometnim, mirnijim rezidencijalnim lokacijama. Cijene kuća u Beču porasle su za gotovo 41 posto (24,6 posto realno) od 2015. do 2021., dok je ostatak Austrije zabilježio snažniji rast od 56 posto (38,4 posto realno).