Cijene nekretnina iz godine u godinu sve su više i to nije nekakva novost. Najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku pokazuju da su u drugom tromjesečju ove godine čak za 10 posto više nego u istom razdoblju lani. Pritom su za starije objekte rasle dvostruko brže od cijena novogradnje.

Da to nije trend koji je nedavno počeo, pokazuju i podaci Eurostata te sugeriraju da su cijene nekretnina u Hrvatskoj od 2015. godine porasle za 79,9 posto, a cijene najma za 19,4 posto, iako je inflacija u istom razdoblju iznosila 26,9 posto. No kako čak 91 posto stanovništva Hrvatske ima nekretninu u svom vlasništvu, jasno je da je većini ljudi primarni izbor kupnja vlastitog doma.

Cijene možda i nisu 'prenapuhane'

I dok u oglasnicima nije rijetkost pronaći nekretnine koje koštaju pet, pa i više tisuća eura po četvornom metru, naročito u Zagrebu i na obali, u javnosti su se pojavili podaci koji na prvi pogled upućuju na to da su te cijene 'prenapuhane'.

Najprije je Burza nekretnina objavila istraživanje po kojem je razlika između traženih i prodajnih cijena nekretnina prošle godine iznosila oko 30 posto, a zatim je Hrvatska komora arhitekata objavila podatke o prosječnim cijenama građevinskih radova, također za prošlu godinu, po kojoj ispada da izgradnja (bez zemljišta) četvornog metra stambenog prostora u zgradi košta 1297 eura, u kući bez podruma 893 eura, u kući s podrumom 871 euro, a podzemne garaže 783 eura. Pritom se prosječne cijene nekretnina, koje su prezentirane u javnosti, kreću od 1900 eura u unutrašnjosti Hrvatske, preko 2300 eura u Zagrebu, do 2900 eura po četvornom metru na obali.

Stručnjak za nekretnine Boro Vujović iz agencije Opereta naglašava da ovakvi podaci ipak nisu u skladu sa stvarnim stanjem na tržištu nekretnina te da brojni investitori u izgradnju novih objekata posluju s gotovo nikakvom dobiti.

'Sad sam za jednu nekretninu tražio ponudu i sama cijena gradnje je otprilike takva da bi to bila neka srednja-viša klasa, oko 2000 eura plus PDV po kvadratu. Na dobroj lokaciji je udio zemljišta u cijeni kvadrata 1000 eura. Da ne računamo sve druge troškove koji to prate, 3000 eura je neka nabavna cijena, samo zemljište i gradnja. Kad pogledate da na toj lokaciji možete prodati kvadrat za 4000 eura, što zvuči grozno, na to imate 800 eura PDV-a i tu vam je zarada investitora ravno 200 eura na projektu koji traje otkad se kupilo zemljište do izvođenja radova - četiri godine. Da na 4000 eura imate 200 eura zarade, to je neisplativo', objasnio je Vujović konkretnu situaciju u kojoj se našao.

Istaknuo je da navedene cijene možda jesu realni troškovi gradnje, ali gleda se samo ponuda izvođača radova, kojima u prilog ne idu cijene građevinskog materijala. Naime DZS je objavio i tu statistiku, navodeći da je građevinski materijal u studenom bio 4,6 posto skuplji nego u istom mjesecu lani i čak 23,7 posto u odnosu na prosječne cijene u 2021. godini.

Nema korekcije realiziranih cijena

Vujović se ne slaže ni s analizom Burze nekretnina, po kojoj su ostvarene cijene pri kupoprodaji čak 30 posto niže od traženih. On, doduše, priznaje da su ostvarene cijene niže, ali ne u tolikoj mjeri.

'Naša statistika kaže da je razlika nekih sedam do osam posto između traženih i realiziranih cijena. Ali tu imamo dva tipa nekretnina; one koje su prodane i one koje su vječno na tržištu. Činjenica je da ima nekretnina koje imaju visoku traženu cijenu. Govorio sam da se eventualno može dogoditi korekcija tih traženih cijena, ali nisam siguran da ćemo ikad imati korekciju stvarno realiziranih cijena po kojima se nekretnine prodaju', istaknuo je stručnjak za nekretnine.

Karlo Jurić, analitičar u odjelu za investicijske transakcije agencije Colliers, ističe da su razlike između traženih i realiziranih cijena između 10 i 20 posto. To ovisi, dodaje on, 'o vrsti, lokaciji, stanju i održavanosti nekretnine te o samim pregovaračkim sposobnostima kupca i prodavatelja'.

'Ono što je primjetno u posljednje vrijeme relativno je značajna razlika u traženim i realiziranim cijenama rabljenih nekretnina te se potencijalno u tom segmentu može očekivati korekcija cijena', dodao je.

Pogrešna paradigma

Obojica se slažu da su na cijene nekretnina, osim rastućih cijena građevinskog materijala, ponajviše utjecale mala ponuda i velika potražnja, ali i faktori poput niskih kamatnih stopa, interesa stranih državljana (čak trećinu transakcija tijekom 2023. obavili su stranci, op.a.), program subvencioniranih kredita putem APN-a, ali i potresi u Zagrebu i Petrinji. No postoji još jedan, puno značajniji faktor od navedenih.

'Kad pogledate, 91 posto nekretnina je u vlasništvu, što je jako puno. Najveća imovina nam je u nekretninama. Nemaju ljudi ni fondove, ni zlato, ni bitcoine, nego imaju nekretnine. Zazivati i govoriti o tome da su nekretnine preskupe i da bi cijene trebale padati je, po meni, pogrešna paradigma zato što nam na taj način pada bogatstvo cjelokupne populacije. Trebamo naći način da pomognemo ljudima koji nemaju riješeno stambeno pitanje da ga riješe, ali ne mjerama koje će sniziti cijene nekretnina, nego da nađemo alate koji će im pomoći da dođu do tih nekretnina. Realno, tko želi da cijene nekretnina padnu? Oni koji nekretninu nemaju ili je trebaju kupiti. U trenutku u kojem je kupe, što žele ti koji su do jučer htjeli da cijene nekretnina padnu? Žele li to i dalje? Svi žele da im vrijedi isto ili više. Zazivamo pad cijena nekretnina zbog pet posto pučanstva koje nema nekretninu. To je pogrešno. Tako smanjujemo imovinu pučanstva i omogućavamo strancima koji imaju bolja primanja da nas jeftinije kupe. Uopće ne smijemo razmišljati na taj način, već trebamo težiti tome da nam nekretnine drže vrijednost', ustvrdio je Vujović.

Naglasio je da nove porezne i stambene mjere Vlade, naročito povrat 50 posto PDV-a pri kupnji prve nekretnine, idu u tom smjeru da nekretnine postanu priuštivije, a da se pritom ne ugrozi tržište. Naglasio je da bi u tome trebale pomoći i stambene zadruge, ali i jedinice lokalne samouprave tako da prepuste svoja zemljišta za izgradnju priuštivih stanova.