Osim što si većina to ne može priuštiti, sve je teža situacija i po pitanju najma stana, čije cijene strelovito rastu, bilo da je riječ o novogradnji u centru, bilo o starogradnji na rubnim dijelovima gradova. Pritom ponuda ne prati potražnju.

Vlada kaže da će pokušati doskočiti tom problemu – naime Središnji državni ured za demografiju i mlade najavio je da će subvencionirati najam stanova za mlade i mlade obitelji. Javni poziv za jedinice lokalne samouprave je u pripremnoj fazi i početak provedbe planiran je u ovoj godini, no iz Središnjeg ureda kažu nam da o kriterijima poziva i o samom iznosu subvencije još ne mogu govoriti.

Iako tih informacija nedostaje, zanimalo nas je što hrvatski stručnjaci za nekretnine misle o mjeri subvencioniranja najma stana te koliko bi ona mogla utjecati na cijene najma, ali i stanova.

Boro Vujović, vlasnik i direktor tvrtke Opereta, najveće agencije za promet nekretnina u Zagrebu, kaže da je nezahvalno komentirati najavu Središnjeg državnog ureda bez ključnih detalja o uvjetima i bez informacija o tome kako će mjera izgledati u praksi, kakva će biti selekcija te koliko će uopće iznositi subvencioniranje.

'Pozitivno je to da se pomogne onima kojima je to potrebno da riješe stambeno pitanje, no bez detalja ne možemo puno reći o učinku. Potražnja ionako postoji, a ako se ljudima subvencionira dio, sigurno će im biti lakše. No ne vidim da bi to moglo imati implikaciju na cijene općenito. Ipak, sve ovisi o ključnim parametrima tog plana', kaže Vujović.

Smatra da ta mjera ne bi trebala 'napumpati' cijene najamnina, dodajući da se one formiraju s obzirom na potražnju, ali i na nabavne cijene nekretnina, a one su puno više nego prethodnih godina. 'Ako to bude trajna mjera, koja neće preferirati nikoga u smislu da to mora biti, hipotetski govoreći, novogradnja, bit će to pozitivan učinak za mlade i mlade obitelji koje trenutno ne mogu kupiti nekretninu ili im je najam stana preskup', kaže Vujović.

Na pitanje kako bi mjera mogla utjecati na 'rentijere', odgovara da kad netko uzima stan kao investiciju, trebao bi imati određeni prinos da bi mu se tako nešto i isplatilo. 'Kako su prodajne cijene nekretnina visoke, pitanje je kome se u ovom trenutku – neovisno o rastu cijena najma – isplati kupiti stan s obzirom na male prinose', kaže.

'Vlada ovu intervenciju treba ograničiti samo na dio građana s nižim primanjima'

Martina Naletilić, suvlasnica agencije Sky Nekretnine i licencirana agentica za nekretnine, ističe da je osnovni problem tržišta najma nekretnina to što potražnja uvelike premašuje ponudu, zbog čega smatra da će nova Vladina mjera utjecati na cijene najma, a ionako su u porastu zbog deficita kvalitetnih nekretnina za najam.

'Učinkovita mjera države bila bi prije svega povećanje ponude nekretnina za najam na tržištu. Najavljenom mjerom subvencije najma stanova država će samo povećati potražnju, što će u konačnici rezultirati porastom cijena najma', upozorava Naletilić.

Ističe i da činjenica da potražnja nekretnina za najam uvelike premašuje ponudu automatizmom stavlja potencijalne najmoprimce u nepovoljniji tržišni položaj i utječe na porast cijene najma.

'Smatram da državna subvencija najma kao izdvojena mjera neće biti učinkovita, već kontraproduktivna, te će doprinijeti rastu cijene najma. Najavljena Vladina mjera subvencije najma mogla bi dodatno potaknuti i rast cijena stanova jer kupnja stana kao investicije za najam time definitivno dobiva dodanu vrijednost.

Intervencija države svakako je nužna, no potrebno ju je ograničiti samo na dio građana s nižim primanjima kako se ne bi ponovili loši učinci na tržište nekretnina, kao što je to bio slučaj s APN-ovim subvencioniranim kreditima. APN je kao mjera utjecao na porast cijene nekretnina i ne smatram ga dobrim rješenjem za rješavanje stambenog pitanja mlađih skupina građana', kaže nam Naletilić.

'Bez dubinske analize nema rješenja'

U Hrvatskoj smo dosegnuli gornju razinu priuštivosti, odnosno nepriuštivosti stanovanja, bilo u pogledu najma, bilo u pogledu kupovine, upozorava Vedrana Likan, direktorica tvrtke Colliers. Smatra da je intervencija prijeko potrebna, pogotovo za najviše pogođene skupine, što između ostalog obuhvaća mlado stanovništvo, studente, znanstvene novake i mlade obitelji koje nisu kreditno sposobne.

'Uvijek je u Hrvatskoj prisutan trend intervencije na tržištu; APN-ovi krediti dokazuju da se bilo kakve intervencije rade izdvojeno iz konteksta tržišta – donosi se mjera bez izračuna i dubinske analize trenutnih i srednjoročnih reperkusija na tržištu', kaže nam Likan.

'Ako se ne radi dubinska analiza i ako se ne iznjedre kvalitetni financijski i monetarni podaci, onda je cilj te mjere populistički, a ne zbrinuti one kojima treba podrška. Ta mjera ne rješava dubinske probleme tržišta. Dobra je iz aspekta što će pomoći osjetljivim skupinama, no ako nije dio šireg promišljanja, neće pomoći stabilizaciji tržišta.

Dakle, na temelju APN-a koji je lansiran kao mjera za socijalno osjetljive skupine, posebno za mlade obitelji, ta je mjera ispunila svrhu u prvoj i možda drugoj godini, no svih godina kasnije narušavala je prirodnu tržišnu dinamiku. Ako ne bude dubinske analize, isto će se dogoditi s mjerom subvencioniranja najma stana', upozorava.

Dodaje da subvencije uvijek 'napumpavaju' cijene, no da je trenutno teško govoriti što će biti dok mjera ne bude javno dostupna. 'Sve su to tanke linije, no ništa bez zdrave i dubinske analize', poručuje Likan.