Iza toga se kriju financijski razlozi, ali i motivi poput sigurnosti ili slobode kreiranja vlastitog stambenog prostora. U anketi Instituta njemačke privrede (IW), Instituta za demoskopiju Allensbach i tvrtke Consult GmbH, provedenoj po nalogu Sparda banke, ispitano je više od 1000 osoba – i većina je bila mišljenja da se kupovina nekretnine isplati.

Važnu ulogu u (mogućoj) kupovini nekretnina kod mnogih ljudi igra pitanje mirovinskog osiguranja, odnosno osiguranja standarda života u trećoj dobi. Kako bi se i nakon odlaska u mirovinu zadržala kvaliteta života, privatno mirovinsko osiguranje igra sve veću ulogu uz ono državno, javlja DW.

Zakonski definirana starosna (državna) mirovina znatno je manja od posljednje plaće isplaćene tijekom radnog vijeka. U ovom trenutku prosječna mirovina iznosi oko 50 posto prosječnog prihoda u Njemačkoj. Onima koji se sami žele dodatno osigurati za stare dane na raspolaganju su razni instrumenti, naprimjer fondovi – ili vlastita nekretnina. Kalkulacija je jasna: za život u vlastita četiri zida u starosti se ne mora plaćati stanarina, piše DW.

Mnogi se unajmitelji stoga nalaze pred pitanjem: je li možda pametnije novac koji se plaća za unajmljivanje stambenog prostora investirati u otplaćivanje kredita kojim se kupi nekretninu? I to u skladu s motom: 'Radije ću otplaćivati svaki mjesec 1000 eura za kredit, nego da svaki mjesec toliko uplatim iznajmljivaču – i na koncu ništa od toga nemam.' No je li ta računica točna?

Studija istraživačkog instituta Empirica iz 2022. godine pozabavila se ovom temom. Htjelo se naime saznati tko je u boljoj situaciji u trenutku odlaska u mirovinu: unajmitelji ili vlasnici nekretnina? Rezultat istraživanja građana u dobi od 50 do 59 godina s neto primanjima između 1700 i 2300 eura bio je prilično jasan. Vlasnici su imali više od pet puta veću neto imovinu od unajmitelja. Podstanari su raspolagali neto imovinom 'teškom' 36.000 eura, a vlasnici su raspolagali imovinom vrijednom prosječno 190.000 eura.

Osim toga, vlasnici kuća ili stanova bili su u prednosti i po pitanju novčane imovine, znači svote novca koja se nalazi na bankovnom računu, a ne samo imovine u obliku nekretnina. Vlasnici nekretnina s otprilike istim primanjima raspolagali su novčanim iznosima od oko 52.000 eura, a unajmitelji 'samo' 31.000 eura.

Potrebno je puno discipline…

Takve se podatke treba konzumirati s oprezom zato što se odnose samo na one slučajeve u kojima su kupovina nekretnine i otplata kredita bile uspješan projekt ili zato što u toj računici nema puno drugih faktora. Ipak se može reći da je razlog zbog kojeg vlasnici nekretnina u starim danima često raspolažu većom imovinom upravo činjenica da otplata kredita zahtijeva znatnu dozu discipline. Kod kredita kojima se financira kupovinu nekretnine radi se dakle o nekoj vrsti pozitivne 'prisile' na štednju.

Strah da bi banka mogla prisvojiti svježe kupljenu ili izgrađenu nekretninu velika je motivacija ljudima da 'uštede' dovoljno novca kako bi mogli otplatiti kredit. Vlasnici nekretnina svaki mjesec moraju svojoj banci uplatiti mjesečnu ratu. Zato su spremni na odricanja i više paze na svoje izdatke. I to se onda manifestira i na razliku oko imovine koju posjeduju – u odnosu na unajmitelje.

Doduše, i unajmitelji moraju svaki mjesec svojim iznajmiteljima platiti stanarinu. Ali u pravilu plaćanje stanarine ne podrazumijeva da moraju ići do granica svojih financijskih mogućnosti kako bi što je prije moguće (a najkasnije do odlaska u mirovinu) otplatili kredit – kao što to rade vlasnici nekretnina. A oni mogu, ako naravno imaju na raspolaganju i malo viška novca, povremeno transferirati banci i dodatne svote, odnosno rate, kako bi tako reducirali svoj dug.

Za razliku od vlasnika, unajmitelji prihode kojima slobodno raspolažu (osim onoga što plaćaju za stanarinu i pokrivanje troškova života) mogu investirati na tržišta kapitala. Ali samo su rijetki baš tako disciplinirani. Taj fenomen poznat je i kao lifestyle-inflacija ili lifestyle-creep: zarađuje se više, teoretski bi se novac mogao štedjeti ili ulagati na tržištu kapitala – ali umjesto toga jednostavno se (po)troši. Unajmitelji si mogu priuštiti više stvari, ali u konačnici raspolažu manjom imovinom.

Stanarina i kreditna rata nisu usporedivi

Vlasnici dakle pod stare dane mogu raspolagati većom imovinom nego unajmitelji nekretnina. No mjesečnu ratu za kredit ne može se tek tako usporediti s mjesečnom stanarinom - to bi značilo da se mjesečno financijsko opterećenje unajmitelja izjednačava s mjesečnim opterećenjem vlasnika nekretnina. To nije korektna računica. A da bi računica bila korektna, moralo bi se u jednadžbu ubaciti sve troškove vlasnika nekretnina.

Unajmitelji naime plaćaju mjesečnu stanarinu, novac koji ne mogu 'oploditi' kako bi rasla njihova imovina, ali s druge strane oni ne ulaze ni u kakav rizik, objašnjava Niels Nauhauser iz Centrale za zaštitu potrošača u saveznoj pokrajini Baden-Württemberg u izjavi za ARD. Kad se nešto pokvari u iznajmljenoj nekretnini, kad se nešto treba sanirati ili održavati, te troškove ne pokrivaju unajmitelji – već vlasnici nekretnine. A oni moraju kalkulirati na duži rok, to znači da moraju kalkulirati i s time 'da je kompletan stambeni objekt, recimo za 50 godina, propao', napominje Nauhauser.

Kako bi se održala vrijednost nekretnine, mora se voditi računa o tome da se uz mjesečnu ratu za otplatu kredita na stranu stavi i određena svota novca koju se namjerava iskoristiti za sanaciju ili održavanje objekta. Nauhauser računa s iznosom od oko dva posto vrijednosti objekta godišnje. Ako neka nekretnina vrijedi 400.000 eura, to bi onda bilo oko 8000 eura godišnje – ili 670 eura mjesečno. Neke druge kalkulacije orijentiraju se prema drugim podacima, naprimjer prema broju kvadrata ili starosti objekta.

Nekretnina je u načelu dobra ideja kao instrument za osiguranje standarda u mirovini ako postoje pretpostavke za kupovinu – naprimjer dovoljno vlastitog kapitala, kaže financijski stručnjak Gerd Kommer za ARD. 'To je dobar oblik mirovinskog osiguranja, ali ne mora biti najbolji oblik, a sigurno nije jedini dobar.'

I Nauhauser iz Centrale za zaštitu potrošača naglašava da nekretnina može biti rentabilan način osiguranja standarda u starosti, ali da ne mora nužno biti tako. Kada se gleda na duži rok, postoji puno drugih vrsta ulaganja isplativijih od nekretnina, kaže on.

Zaštita od samovolje iznajmitelja

Osim mirovinskog osiguranja, ljudima je po pitanju kupovine vlastite nekretnine važan i aspekt sigurnosti. Vlasnici kuća ili stanova ne moraju se naime brinuti da će iznajmitelj raskinuti ugovor zbog toga što je taj stambeni prostor potreban njemu ili članovima njegove obitelji. Udruženje njemačkih unajmitelja procjenjuje da se pod tim izgovorom godišnje unajmiteljima otkaže ugovor o najmu za oko 80.000 stanova. Službeni podaci o tome ne postoje.

No to je ipak relativno mali broj, pogotovo kada se sjetimo da u Njemačkoj postoji više od 40 milijuna stanova. Dakle vjerojatnost da će nekome biti otkazan ugovor o najmu stambenog prostora iznosi manje od jedan posto. Ali rizik postoji, i to kontinuirano.