Upravljanje zgradama s više stanova trenutno je uređeno Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima još iz 1997. godine. Tim propisom određeno je da su suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju zajedničkim dijelovima nekretnine, odrediti predstavnika stanara i osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja te osnovati zajedničku pričuvu.

Određivanje primjerene pričuve i njezina uredna naplata ključni su preduvjeti za kvalitetno održavanje zajedničkih dijelova zgrade. Visinu pričuve određuju suvlasnici zgrade natpolovičnom većinom glasova prema neto površini stambenog prostora.

Dogovoreni iznos pričuve u konačnici ovisi o financijskim mogućnostima stanara i programu upravljanja zgradom.

Nakon što suvlasnici stanara izglasaju godišnji plan aktivnosti vezanih za održavanje zajedničkih dijelova zgrade upravitelj je dužan izraditi plan predviđenih poslova za održavanje, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program), te to na prikladan način objaviti u zgradi najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine.

Na temelju predviđenih troškova određuje se visina pričuve izražena po kvadratnom metru stana. U izračun pričuve potrebno je uključiti eventualne izvanredne zahvate koji podrazumijevaju veće popravke ili poboljšanja na zgradi, za čije je poduzimanje potrebna suglasnost svih suvlasnika i koji se provode u dužem razdoblju.

U praksi je čest slučaj da utvrđena pričuva ne odgovara potrebama kvalitetnog održavanja zgrade. Velik broj zgrada i dalje ima minimalnu pričuvu od 1,53 kune po metru kvadratnom utvrđenu po zakonu iz 1997., što je nedovoljno za minimalno održavanje.

Problem je to što minimalna pričuva nije striktno zakonski određena. U članku 380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stoji da su sredstva zajedničke pričuve suvlasnici dužni uplaćivati najmanje u visini koja odgovara 0,54 posto vrijednosti njihova posebnoga dijela.

Kako je vrijednost posebnih dijelova nekretnine nemoguće točno utvrditi bez provedene procjene vrijednosti nekretnine, što bi za suvlasnike zgrada predstavljalo dodatni trošak, umjesto toga kao parametar za izračun minimalne pričuve služi etalonska vrijednost izražena kao etalonska cijena građenja.

Do iznosa od 1,53 kune za kvadrat 1997. godine došlo se primjenom etalonske cijene građenja koja je tada iznosila 3400 kuna po metru kvadratnom, odnosno izračunom 0,54 posto tadašnje utvrđene etalonske cijene građenja, a što na mjesečnoj bazi ispada 1,53 kn/m2 (3400 kn x 0,54% : 12 mjeseci).

Kako se etalonska cijena građenja mijenja ovisno o tržišnim uvjetima, po logici stvari minimalna pričuva trebala bi se periodično usklađivati prema kretanju cijene građenja. No ne postoji zakonska obveza za tako nešto, već samo preporuka Ministarstva, a konačna odluka je na suvlasnicima zgrade.

Od 2020. na snazi je Podatak o etalonskoj cijeni građenja, a koja za primjenu u drugim propisima iznosi 6000 kuna po metru kvadratnom. Primjenom zakonske odredbe i navedenog parametra, minimalni iznos zajedničke pričuve koji su suvlasnici dužni uplaćivati trebao bi iznositi 2,70 kn/m2 (6000 kn x 0,54% : 12 mjeseci).

Ali postoji i drugo tumačenje. Nadležno ministarstvo je u nacrtu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada kao parametar za izračun minimalne pričuve uzelo etalonsku cijenu građenja od 6800 kuna po kvadratu, a koja se koristi za potrebe društveno poticane stanogradnje. Primjenom zakonske odredbe i tog parametra, minimalni iznos zajedničke pričuve trebao bi iznositi 3,06 kuna po kvadratu (6800 kn x 0,54% : 12 mjeseci).

Međutim, kako zakon još nije donesen, većina upravitelja i predstavnika suvlasnika za izračun uzimaju vrijednost od 6000 kuna po kvadratnom metru.

Od početka 2023. minimalni iznos trebat će preračunati u euro, što dodatno komplicira problem. Kako nema jasnog tumačenja za izračun u kunama, upravitelji će po svemu sudeći i konverziju morati napraviti po vlastitom nahođenju.