Upravljanje višestambenim zgradama uređeno je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Tim propisom određeno je da su suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju zajedničkim dijelovima nekretnine, odrediti predstavnika stanara i osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja te osnovati zajedničku pričuvu.

Obveza organiziranog upravljanja odnosi se na višestambene zgrade koje imaju tri ili više stanova, odnosno poslovno-stambene zgrade koje se sastoje od tri stana i jednog poslovnog prostora.

Tko upravlja zgradom i kako se donose odluke?

Suvlasnici imaju zakonsku obvezu upravljanje povjeriti obrtniku ili tvrtki koji su ovlašteni za obavljanje poslova održavanja nekretnina. Izabrani upravitelj poduzima poslove koje su mu suvlasnici povjerili ugovorom o upravljanju.

Kako bi upravljanje bilo učinkovito, suvlasnici biraju i predstavnika stanara, koji posreduje između njih i upravitelja.

Na sastancima se putem glasanja donose ključne odluke o upravljanju zgradom, pri čemu suvlasnici sudjeluju davanjem prijedloga te pristankom ili uskraćivanjem pristanka za poduzimanje određenog posla.

Neke odluke donose se većinom glasova, a za neke je potreban pristanak svih suvlasnika. Pritom treba naglasiti da se glasovi računaju po neto površini stambenog prostora, a ne po broju suvlasnika. Drugim riječima, za donošenje natpolovične odluke potrebni su glasovi vlasnika s više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine u kvadratnim metrima.

Ako se većina ne uspije postići, a poduzimanje nekog posla nužno je za održavanje zgrade, na zahtjev bilo kojeg suvlasnika odluka se može donijeti sudskim putem u izvanparničnom postupku. Primjerice, ako dođe do prokišnjavanja krova, a suvlasnici se ne mogu dogovoriti, sud na prijedlog zainteresirane strane ili predstavnika stanara može donijeti odluku o nužnom popravku na teret pričuve.

O čemu odlučuju suvlasnici?

Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama zakona i međuvlasničkog ugovora. Poslovi o kojima odlučuju dijele se na redovne i izvanredne.

U okviru redovnih poslova upravljanja odlučuje se o donošenju programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući građevne promjene nužne radi održavanja, donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade, prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu, stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove, uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, primjerenom osiguranju zgrade, imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika, imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja, određivanju i promjeni kućnog reda, iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo te o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje trećina suvlasnika.

Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova.

Izvanredni poslovi obuhvaćaju veće zahvate koji se poduzimaju po potrebi. U takve poslove ubrajaju se promjena namjene određene stvari (npr. pretvaranje zajedničkog prostora u stambeni ili poslovni prostor), poboljšanja na zgradi (ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala), veći popravci, dogradnja i nadogradnja zgrade, preuređenje, otuđenje te davanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine u zakup ili najam na dulje od jedne godine.

Za poduzimanje izvanrednih poslova potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

Suvlasnici donose i odluku o kućnom redu, kojim se regulira osiguranje reda, mira i čistoće u stambenoj zgradi.

Što je međuvlasnički ugovor?

Kako bi olakšali upravljanje stambenom zgradom i uredili međusobne odnose, suvlasnici mogu sklopiti međuvlasnički ugovor, a on se donosi natpolovičnom većinom suvlasničkih dijelova. Tim ugovorom određuju se uvjeti i način upravljanja zgradom, pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom, opseg poslova koje će takva osoba obavljati, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja pričuvom te uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija.

U ugovoru suvlasnici mogu precizirati i koji se poslovi smatraju redovitima, a koji izvanrednima, koji su to zajednički dijelovi i uređaji nekretnine i sl.

Također, ugovorom se mogu precizirati položaj, ovlasti i obveze izabranog predstavnika suvlasnika. Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora zaključenog potrebnom većinom obvezuju sve suvlasnike.

Što radi upravitelj?

Izabrani upravitelj obavlja poslove koje su mu povjerili suvlasnici sukladno zakonu, ugovoru o upravljanju, odlukama suvlasnika i nalozima predstavnika stanara. U sklopu obavljanja poslova upravitelj raspolaže sredstvima pričuve uz suglasnost predstavnika stanara. Osim redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, upravitelj obavlja povremene i godišnje preglede nekretnine, utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik, organizira naplatu pričuve, raspolaže sredstvima koja vlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, organizira osiguranje zgrade od rizika, uzima kredite radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade te zastupa suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja.

Upravitelj je dužan izraditi plan predviđenih poslova za održavanje, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje te to na prikladan način objaviti u zgradi najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine.

Prilikom poduzimanja poslova upravitelj je dužan u najvećoj mogućoj mjeri čuvati interese svih suvlasnika nekretnine, u obavljanju redovitih poslova dužan je slijediti upute većine, a izvanredne poslove ovlašten je poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje.

Upravitelj je dužan najmanje jednom godišnje izraditi financijski izvještaj o upravljanju i dostaviti ga suvlasnicima posredstvom predstavnika stanara. Izvještaj sadrži početno i završno stanje na računu, pregled prihoda i postotak naplate te pregled rashoda za promatrano razdoblje.

Kako se određuje visina pričuve?

Na temelju financijskih mogućnosti suvlasnika i plana troškova donosi se odluka o visini pričuve izražena po kvadratnom metru stana. Tu odluku suvlasnici donose natpolovičnom većinom prema neto površini stanova.

Pritom treba naglasiti da je minimalna visina pričuve 0,54 posto etalonske vrijednosti stana, odnosno 3,06 kuna po kvadratu mjesečno.

Što radi predstavnik stanara?

U obavljanju poslova upravitelj surađuje s predstavnikom stanara koji sudjeluje u odabiru izvoditelja radova (provođenje natječaja) te kontrolira i ovjerava račune za izvedene radove.

Njegova je dužnost održavati redovite sastanke i informirati suvlasnike o poduzetim aktivnostima, stanju zgrade, potrebnim radovima i troškovima pojedinih intervencija.

Također, on vodi brigu o stanju zgrade, dojavljuje kvarove i po potrebi organizira hitne intervencije i popravke u dogovoru s upraviteljem. Predstavnik ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi. Za svoj rad odgovara suvlasnicima, a dužan je nadoknaditi štetu ako se dokaže da je kriv za njezin nastanak.

Predstavnik stanara bira se običnom većinom suvlasničkih dijelova, a na isti način može biti smijenjen ako za to postoji važan razlog ili bez navođenja razloga kada mu istekne mandat.

Predstavnik za svoj rad prima naknadu utvrđenu međuvlasničkim ugovorom ili odlukom suvlasnika. U većim stambenim zgradama ponekad se bira i posebno tijelo, vijeće suvlasnika, koje periodički kontrolira rad upravitelja i predstavnika suvlasnika.