Ekonomski analitičar i autor Bijele knjige 2024. Velimir Šonje na RE:D konferenciji o ulaganju u nekretnine i stanju na hrvatskom i svjetskom tržištu najprije se dotaknuo četiri makroekonomska čimbenika koji utječu na vrijednost nekretnina – realni ekonomski rast, kamatne stope, kretanje drugih cijena i specifičnosti zemalja koje rastu brže od svog okruženja. Naveo je da je od 2015. pa do zadnjih podataka prosječna cijena nekretnina rasla 43 posto.

'Cijela srednjoistočna Europa ima značajno brži rast. Na 80 posto smo u odnosu na 2015. godinu, kad smo bili na dnu što se tiče cijena nekretnina. U Hrvatskoj smo u polovici prošle godine zabilježili stagnaciju cijena stambenih nekretnina, no reprize s tolikim rastom, kakav je zabilježen zadnjih nekoliko godina, neće biti. Puno se govorilo o precijenjenosti nekretnina', naglasio je Šonje.

U cijelom europodručju, naveo je ekonomski analitičar, imali smo velik rast kamatnih stopa – što se tiče referentne kamatne stope Europske središnje banke (ECB), pasivna je na četiri, a aktivna na 4,5 posto za banke. Nagli uzlet kamatnih stopa kojim se – najprije u SAD-u, pa kod nas – nastojalo suzbiti inflaciju bio je povijesno velik. U europodručju od 1999. godine nije bilo takvog rasta, a u SAD-u je sličan bio prije 43 godine. 'Toliko je značajan taj kamatni udar', ustvrdio je Šonje.

Zadnji podatak o inflaciji za europodručje govori o 2,8 posto na godišnjoj razini, no sve, kaže ekonomski analitičar, ukazuje na spuštanje. 'Prema mojoj procjeni, godišnja inflacija doći će na dva posto, što je optimum i cilj središnjih banaka, a mogla bi pasti i ispod dva. Za nekoliko mjeseci – sredinom ove godine – raspravljat ćemo o tome kad i koliko spuštati kamatne stope', smatra Šonje.

Kaže da je inflacijski bauk 'praktički nestao', da europodručje ima stagnaciju cijena i lagani pad, a on se već osjeća i u Hrvatskoj. 'Nema više pritisaka na inflaciju što se tiče energenata i cijena hrane, a cijene nafte stabilne su već duže vrijeme. Što se tiče indeksa cijena hrane za 2023., izvjesna je deflacija cijena hrane na svjetskom tržištu u odnosu na 2021. i 2022., kad je naglo rasla', ustvrdio je analitičar te dodao: 'Sve se smiruje. Cijene proizvođača u europodručju su u padu od kraja 2022. i početka 2023., korigiraju se.'

Očekuje da bi najkasnije u lipnju trebao početi pad kamatnih stopa ECB-a te napominje da će proći nekoliko mjeseci dok se to ne preseli iz banaka na tržište; to je odgovor na pitanje kad očekivati pad kamatnih stopa na stambene kredite i niže troškove financiranja. Kaže i da će sredstva iz EU-a stizati u značajnoj mjeri te da će se građevinari naći usred velike potražnje, no i s manjkom radnika.

'Aktivnost u graditeljstvu je u padu u Europi. Imamo odvojene trendove u EU i europodručju, o kojima ovisimo. Zadnji podaci pokazuju da je Njemačka i dalje u plitkoj recesiji, ali i još nekoliko zemalja. Plitka recesija Njemačke – najznačajnijeg dijela eurozone – povlači ostale europske zemlje, primjerice Češku, Austriju, Švedsku, Luksemburg. Hrvatska je imala gospodarski rast od 4,3 posto u četvrtom kvartalu, a pritom su ključni faktori bili osobna potrošnja, oporavak nominalnih i realnih plaća te investicije, na čiji rast utječu država i fondovi EU-a', ustvrdio je Šonje.

Dotaknuo se i nedostatka radnika na tržištu rada, za što kaže da je posljedica iseljavanja 300.000 ljudi između 2014. i 2020., usred ekonomske depresije. 'To se sad mijenja, ali je i dalje pritisak na plaće trenutačno najjači u EU, pogotovo u privatnom sektoru', napomenuo je.

Ustvrdio je da će BDP u Hrvatskoj u 2024. imati vrlo visoku stopu rasta. HNB ima projekciju od tri posto rasta, a Šonje procjenjuje da bi to moglo biti puno više. 'Dobri smo u uslužnom sektoru i građevinarstvu dok je prosjek EU-a negativan. Što se tiče 2025. i 2026. godine, smatram da bi gospodarski rast mogao biti nizak, oko dva posto, a u 2024. iznad tri posto, prema mojim procjenama, no bez ružnih scenarija i recesija.

Europsko gospodarstvo je jako anemično, teško ga je prognozirati, ali mislim da bi se lagani oporavak Njemačke i potom cijele srednje Europe mogao polako početi događati. Osobna potrošnja i državne investicije imaju dovoljnu snagu da vuku gospodarski rast, no svakako trebamo poraditi na privatnim ulaganjima', zaključio je Šonje.

O nekretninskom investicijskom tržištu govorila je i direktorica Colliersa Vedrana Likan istaknuvši da isti izazovi muče i Hrvatsku i ostatak svijeta – troškovi financiranja, inflacija, problematika s radnom snagom te klimatske promjene. Ustvrdila je da je Hrvatska ulaskom u EU, Schengen i eurozonu postala ravnopravna i atraktivna investicijska destinacija, no s istim boljkama kao i tržište u globalnom smislu, na što je utjecalo i novo geopolitičko preslagivanje.

'Globalno, prošle godine došlo je do preokreta na tržištu nekretnina. Značajan je pad broja prodajnih transakcija u svijetu, u prosjeku 50-60 posto. Srednjoistočna Europa zabilježila je pad obujma ulaganja od 59 posto u 2023. u usporedbi s 2022. godinom', navela je Likan.

'A gdje je Hrvatska u svemu tome? Dugo ćemo naglašavati prednosti ulaska u eurozonu i Schengen, bankarski sektor nam je nikad zdraviji i likvidniji, a zaduživanje za strane investitore bolje je u Hrvatskoj nego u središnjim bankama njihovih matičnih zemalja. Sve bitne agencije za rejting smjestile su nas na investicijsku kartu, što je dodatan poticaj stranim investitorima. Imamo rastuće plaće koje nisu vezane samo uz privatni, već i javni sektor, a razina nezaposlenosti je na povijesno niskoj razini', ustvrdila je Likan.

Navela je i da je 2023. obilježio rast investicijskog volumena – lani je Hrvatska zaključila godinu s 500 milijuna investicija, a 2022. s 400 milijuna.

'Velik dio tog volumena realiziran je kroz segmente turizma, ureda, ali i vrlo aktivnim domaćim kapitalom. Promjena na tržištu je velika – naše gospodarstvo se diversificiralo, turizam je ostao dominantna grana BDP-a, tako će i ostati, no diversifikacijom dolazimo do zdravijeg ekonomskog okruženja. No problem je i to što je u Hrvatskoj zadnjih nekoliko godina više zainteresiranog aktivnog kapitala nego realiziranih transakcija.

Nedostaje nam investicijskih proizvoda. Problem je i starost nekretninskog portfelja; uredske zgrade stare su oko 20 godina, a trgovački centri bolje stoje - dinamika novih otvorenja mijenja standard, no investitorima i vlasnicima postojećih zgrada problem će predstavljati prilagodba na ESG standarde. To će se reflektirati u samim cijenama. Čekamo priliku da se tržište osvijesti. No u Hrvatskoj su strani investitori rezervirali sredstva, žele ih alocirati, a riječ je o većim volumenima, za što nam na hrvatskom investicijskom tržištu treba i nova ponuda. Trebamo riješiti i to što i dalje nismo atraktivna destinacija za dolazak visokoobrazovane radne snage iz drugih zemalja', zaključila je.