Kako precizan odgovor na pitanje koliko je zbilja praznih stanova u Hrvatskoj nije moguće dobiti iz službenih izvora, oboružala sam se relevantnim podacima iz raznih izvora i uz korištenje procjena koje sam koliko-toliko mogla potvrditi izračunala sam da je u Hrvatskoj u prosjeku svaki osmi ili deveti stan prazan.

Drugim riječima, moje procjene temeljene na podacima iz Popisa stanovništva iz 2011. i drugim izvorima sugerirale su da je između 11 i 13 posto svih stambenih jedinica u zemlji, bilo da je riječ o stanovima, bilo obiteljskim kućama, nenastanjeno. Sjećam se još i danas svoje nevjerice kada sam prvi put u Excelovoj tablici vidjela rezultate izračuna. Morala sam se vratiti na provjeru podataka i izračuna, u uvjerenju da sam sigurno negdje napravila grešku jer je procijenjeni udio praznih stanova za moje tadašnje pojmove bio nevjerojatno visok. Provjerila sam sve još jednom, pa onda još jednom, no grešku nisam otkrila, a procjena koju sam prvotno dobila na temelju izračuna nastavila je tvrdoglavo govoriti svoju istinu.

Podatak da je svaka osma ili deveta stambena jedinica u zemlji prazna tijekom godina sam prezentirala u javnosti jer sam smatrala da je ta pojava iznimno važna za razumijevanje razloga zbog kojih je stanovanje u Hrvatskoj nepriuštivo. No moje spominjanje tog broja uvijek je bilo vrlo oprezno i, koliko je god to bilo moguće, nenametljivo. S jedne strane, vrlo odgovorno doživljavam svoju ulogu sukreatora javnog mijenja pa ne želim u javnosti iznositi nepouzdane ili neprovjerljive teze, a s druge strane mi se činilo gotovo nevjerojatno da je moja procjena točna pa da je proporcija trajno nenastanjenih stanova baš toliko visoka.

Moju nevjericu nije umanjila ni činjenica da je u svakoj stambenoj zgradi u kojoj sam živjela, a živjela sam u zbilja mnogo njih, udio praznih stanova približno odgovarao mojoj procjeni. Kao znanstvenica sam ipak istrenirana da svoje hipoteze ne dokazujem primjerima temeljnima na vlastitom iskustvu, koliko god oni uvjerljivi bili, već da se koristim objektivnim izvorima podataka i provjerljivim izračunima.

Bačićeve brojke

Trebalo je proći čitavo desetljeće od mojih izračuna da saznamo barem otprilike stvarno stanje (ne)nastanjenosti stambenih jedinica u Republici Hrvatskoj. U intervjuu koji je Novom listu početkom ovog mjeseca dao Branko Bačić, potpredsjednik Vlade i ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, navodi se da u Zagrebu, od 372 tisuće stanova, za njih 54 tisuće prošle godine nije registrirana potrošnja električne energije.

U Splitu pak, od 82 tisuće stanova, potrošnja nije zabilježena za njih 8500 dok u Rijeci za 9335 stanova, od prijavljenih 69 tisuća, također nije evidentirana potrošnja. Podatke je Ministarstvu dostavio HEP, no iz samog teksta intervjua nije posve jasno odnosi li se ukupan broj stanova u tri najveća hrvatska grada na one s kojima HEP ima sklopljen ugovor o distribuciji električne energije ili je riječ o procjeni ukupnog broja nastanjivih jedinica u tim gradovima.

Bez obzira na to je li riječ o jednom ili drugom, iz podataka proizlazi da u Zagrebu udio praznih jedinica u ukupnom broju stambenih jedinica iznosi 14,5 posto, u Splitu 10,4, a u Rijeci 13,5 posto. U sva tri grada zajedno, u kojima živi četvrtina od ukupnog broja stanovnika u Hrvatskoj, udio praznih stambenih jedinica u stambenom fondu doseže ni manje ni više nego gotovo 14 posto! Ako pretpostavimo da se ovaj udio praznih nekretnina može primijeniti na sve jedinice lokalne samouprave u zemlji, a ne samo na tri najveća grada, proizlazi da je u zemlji prazno 276 tisuća stambenih jedinica.

Ako pak pretpostavimo da svaku stambenu jedinicu može nastaniti u prosjeku troje ljudi, možemo zaključiti da u zemlji ima dovoljno stambenog prostora za trajno nastanjivanje 830 tisuća ljudi. I broj praznih stanova i broj ljudi koji se u tim stanovima mogu nastaniti u stvarnosti je vjerojatno znatno veći jer je izglednije da će u većim gradovima potražnja za njima biti veća, a samim time i udio broja praznih stanova manji, dok će u manjim sredinama i regijama iz kojih se stanovništvo iseljava udio broja praznih stanova biti veći od 14 posto. Ako je suditi samo po podacima za tri najveća hrvatska grada, pokazalo se da su moji desetljeće stari izračuni bili prilično točni, uz nadu da stvarno stanje kada su u pitanju prazni stanovi nije i gore od onog što sugeriraju objavljeni HEP-ovi podaci.

Tri pitanja

Sada kada znamo da je prazno barem 14 posto stambenog fonda, postavljaju se tri logična pitanja. Zašto je toliko stanova prazno, kako tendencija da stanove koje imamo u vlasništvu uopće ne koristimo utječe na kretanje njihove cijene i priuštivost stanovanja te kako se nositi s tim problemom?

Gomilanje praznih stambenih jedinica u Hrvatskoj ima dugačku povijest. Učestale hiperinflacije koje su nagrizale kupovnu moć štednje i ogromno nepovjerenje građana u bilo kakve institucije, pa onda i u one financijske, koje služe za oplođivanje štednje, doprinijele su stvaranju kolektivnog uvjerenja da je kupnja dodatnih stanova (povrh onog u kojem se živi) najsigurniji oblik štednje. Na prvi pogled, postavlja se pitanje financijske isplativosti takvog ulaganja, pogotovo zato što takve stambene jedinice stvaraju određene fiksne troškove, a ne generiraju nikakve prihode.

S obzirom na to da očito značajan dio naših građana doista smatra da je takva štednja isplativa, ti građani generiraju trajnu potražnju za praznim stanovima, a ona potiče trajno povećanje cijena svih nekretnina, zbog čega vlasnici praznih stanova u duljem roku ostvaruju značajnu kapitalnu dobit. Nepostojanje poreza na imovinu koje bi kažnjavalo nekorištenje stanova također podržava sklonost naših građana da kupuju nekretnine i zatim ih drže praznima. Porez na kapitalnu dobit, koji je ograničen na kapitalnu dobit od prodaje stanova ostvarenu samo unutar dvije godine od kupnje, također motivira držanje stanova praznima. I konačno, neuređeno tržište dugoročnog najma te neadekvatna pravna zaštita i njih i najmodavaca demotivira one koji imaju višak nekretnina, a koje se ni za što ne koriste, da ih daju u dugoročni najam i tako ostvaruju kratkoročni prinos na svoju štednju.

Na prvi pogled, kupnja stanova bez namjere da se oni za išta koriste ne čini se kao financijski mudar potez. No u zemlji u kojoj dovoljan broj ljudi smatra da je to profitabilna investicija (a HEP-ovi podaci sugeriraju da je broj takvih građana značajan), kupnja praznih stanova generira potražnju za njima te potiče trajno povećanje njihovih cijena i ostvarivanje dugoročne kapitalne dobiti. Kolateralna žrtva u ovom procesu su podstanari, oni koji žele kupiti svoj prvi stan ili koji su taj stan već kupili na kredit, jer te se skupine građana suočavaju sa sve nepriuštivijim stanovanjem. Drugim riječima, u Hrvatskoj već i samo kolektivno uvjerenje da je kupnja stana koji se neće koristiti ni za što isplativa investicija čini takvu investiciju u dugom roku isplativom. Takvo ponašanje vjerojatno povećava i dohodovnu nejednakost jer omogućuje onima koji već imaju stambenu imovinu da akumuliraju dodatno bogatstvo, a oni koji je nemaju suočavaju se sa sve manjom mogućnošću da se ikada domognu vlastitog stana.

Kako se nositi s ovim problemom? Treba za početak osvijestiti to da situacija u kojoj se nalazi naša zemlja, kada su u pitanju načini korištenja postojećeg stambenog fonda i porezni tretman tog fonda, doista nije nimalo normalna. Koliko god bili uronjeni u našu stvarnost i koliko god bili naviknuti na njezine stambene i porezne pojavnosti, nije nimalo normalno to da je u Hrvatskoj barem 14 posto stambenog fonda prazno.

Ništa bez poreza

Istovremeno, čitav svijet bruji o krizi stanovanja, nedostatku stambenog prostora i sve većem trošku stanovanja. Dok se mi, kako bi to rekli moji Dalmatinci, 'komodamo' u višku stambenog prostora koji uopće ne koristimo, urbanisti, prostorni planeri i arhitekti diljem svijeta traže rješenja u raznoraznim kolektivnim oblicima smještaja za mlade koje stambena kriza najviše pogađa, u demotiviranju stanovnika od nastanjivanja stanova koji su preveliki za njihove potrebe te u agresivnoj izgradnji novih stambenih jedinica, usprkos negativnom utjecaju te izgradnje na urbani prostor i okoliš.

Još je manje normalno to da Hrvatska nema porez na imovinu koji bi progresivno oporezivao svaki dodatni stan u vlasništvu istog kućanstva, a pogotovo onaj stan ili kuću koja se ni za što ne koristi. A najmanje je normalno to da je takav vid ponašanja očito postao nacionalni standard pametne financijske odluke onih koji uspijevaju štedjeti i žele ulagati svoju štednju. Jedino dugoročno rješenje koje će zaustaviti ovo naše ponašanje predstavlja progresivni porez na višak nekretninskog bogatstva, a treba ga dizajnirati tako da potiče dugoročni najam praznih stanova te destimulira vlasnike da ih drže nenastanjenima. Dok god se to ne dogodi, bojim se da će sa svakim novim Popisom stanovništva i HEP-ovim prebrojavanjem praznih stanova njihov broj biti sve veći, nepriuštivost stanovanja za društveno najosjetljivije skupine sve veća, a demografska slika sve gora.