Podsjetimo, prema slovu zakona koji bi na snagu, ako bude usvojen, trebao stupiti 1. siječnja, predviđeno je da svi oni koji se planiraju baviti kratkoročnim najmom nakon tog datuma za tu djelatnost trebaju dobiti suglasnost 80 posto stanara, ali i onih koji žive pored, iznad i ispod stana koji planiraju iznajmljivati. Cilj zakona je, osim uvođenja reda, vratiti na tržište što više stanova za dugoročni najam, smanjiti apartmanizaciju i pokušati sniziti cijene kvadrata.

Retroaktivna primjena zakona

Iz Ministarstva su naknadno pojasnili da se zakon ne može retroaktivno primjenjivati, odnosno da će se odredbe o prikupljanju potpisa 80 posto suvlasnika odnositi samo na one koji se planiraju baviti kratkoročnim najmom nakon 1. siječnja 2025. godine. Kako razlog za to što se zakon ne može retroaktivno primjenjivati naveli su da 'trenutni stanovi za kratkoročni najam koji legalno posluju imaju pravomoćna rješenja o kategorizaciji objekta i ta im se prava ne mogu retroaktivno uzimati'.

Zdravko Vladanović, predsjednik Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada Grada Zagreba i pravnik po struci, kaže da podržava donošenje tog zakona i misli da je velik napredak u odnosu na postojeće stanje.

'Smatram ipak da ovaj zakon može biti retroaktivan i treba ga se i retroaktivno primjenjivati jer bi građane učinio ravnopravnima, a ovako ih je diskriminirao. Međutim oni su zauzeli stajalište da će se ove koji trenutno kratkoročno rentaju riješiti kroz druge zakone u naredne dvije godine. Puno je ljudi u zgradama koji su nezadovoljni time što se stanovi oko njih rentaju jer ne znaju tko im dolazi u zgradu. Stoga sam mišljenja da bi se stvari mogle nivelirati na način da se trenutnim kratkoročnim iznajmljivačima da nekakav rok od godine ili dvije u kojem bi i oni morali dobiti suglasnost suvlasnika, baš kao i oni koji se tim poslom misle baviti nakon 1. siječnja', kazao je Vladanović.

Postojećim iznajmljivačima treba propisati rok

Da se zakon može retroaktivno primijeniti, smatra i Frane Staničić, profesor s Katedre za upravno pravo Pravnog fakulteta u Zagrebu.

'Ustav dozvoljava da pojedina zakonska odredba ima retroaktivno djelovanje ako za to postoji 'posebno opravdan razlog'. Prema tome, da odredba o potrebnoj većini suvlasnika koji moraju dati suglasnost (plus oni koji graniče sa stanom u pitanju) ima retroaktivno djelovanje, smatram da je njena primjena dovoljno dobro obrazložena u obrazloženju čl. 31. zakona da bi opravdala njenu retroaktivnu primjenu. Naime zakonska odredba kojoj je dano povratno djelovanje suglasna je s Ustavom ako je takvo djelovanje propisa u javnom interesu, odnosno ako se takvim djelovanjem propisa ostvaruju ciljevi koji imaju veće društveno značenje od pravne sigurnosti na koju su računali subjekti određenog pravnog odnosa', naveo je Staničić.

Dodao je da smatra da ovaj slučaj predstavlja idealan primjer opisane situacije te da se u njemu ne bi ni radilo o 'pravoj' retroaktivnosti, nego tzv. kvaziretroaktivnosti zakonske odredbe.

'Kod retroaktivnosti valja razlikovati radi li se o svršenim/okončanim situacijama ili o pravnim situacijama koje su u tijeku. Ako se odredba u pitanju odnosi na okončane pravne situacije, tada se može govoriti i o retroaktivnosti. No ako se odredba u pitanju odnosi na pravne situacije koje su u tijeku i primjenjuje se na zatečene odnose koji se nastavljaju u budućnosti, nema retroaktivnosti. Notorno je da se ovdje radi o pravnim situacijama koje su u tijeku jer se radi o obavljanju djelatnosti - iznajmljivanju u formi kratkoročnog najma i/ili najma stana za radnike. Prema tome, ne može se govoriti o retroaktivnosti zakonske odredbe', smatra Staničić.

Napominje da zakonska odredba nije takva da se iz nje sa sigurnošću može iščitati odnosi li se uistinu (i) na one osobe (fizičke i pravne) koje se trenutno bave djelatnošću kratkoročnog najma i/ili najma stana za radnike jer to nije ni na koji način propisano.

'Iz toga se može iščitati i da se norma odnosi na sve koji se trenutno bave takvim djelatnostima i koji će se tek početi baviti tim djelatnostima, kao i na takav način da se odnosi (samo) na one koji će se tek baviti tim djelatnostima', istaknuo je Staničić.

Smatra da bi sve nedoumice bile razriješene da se u prijelazne i završne odredbe ugrade norme koje bi propisale da se odnose i na one koji se trenutno bave kratkoročnim najmom.

'Ne bi se radilo o nedopuštenim zadiranjima u stečena prava, odnosno u legitimna očekivanja (jer te osobe imaju pravomoćna rješenja o kategorizaciji)', naveo je Staničić.

Zaključno je dodao da bi se u zakonskom tekstu u prijelaznim i završnim odredbama moralo propisati da se odnosi i na postojeće adresate i da im se tada daje određeni rok za prilagodbu, čijim istekom ili dobivaju novu dozvolu za rad ili stara prestaje vrijediti.

Zakon neće ništa riješiti, treba ukinuti iznajmljivanje apartmana u zgradama

No ima i onih koji misle da se zakonom neće ništa riješiti. U Građanskoj inicijativi Stanari zajedno iz Splita drže da je jedino pravo rješenje potpuno ukidanje apartmana u stambenim zgradama.

'Prijedlog zakona koji je upućen u Sabor je pucanj u prazno i zamagljivanje očiju javnosti. Njime se zasigurno neće riješiti nedostatak stanova za kupnju i najam, a i dalje 40 posto sveukupnog stambenog fonda neće služiti stanovanju', kazala nam je Žaklina Jurić, splitska novinarka i jedna od osnivačica inicijative.

U njoj smatraju da postojeća rješenja za otvaranje apartmana u stambenim zgradama nisu stečena prava, kako se to želi prikazati, jer nisu izdana na temelju zakona s obzirom na to da niti u jednom zakonu ne stoji da se mogu izdavati takva rješenja u stambenim zgradama, nego samo u domaćinstvima, odnosno kućama.

'Naš je cilj da se zaustavi registracija stanova kao apartmana u višestambenim zgradama i da se provede deapartmanizacija zgrada u primjerenom roku, tako da nakon tog roka u njima više ne bude apartmana', kazala je Jurić.

Jedan od članova inicijative je i Feđa Klarić, proslavljeni splitski fotograf koji živi u Tončićevoj ulici u središtu Splita, a u njegovoj zgradi od 12 stanova njih 10 se kratkoročno iznajmljuje.

'Situacija je postala neizdrživa. Više ne znate tko vam prolazi kroz zgradu, kroz zajedničke prostore. Imamo i zajedničku terasu na njoj se stalno partija, a suvlasnike nije briga za to. Štoviše, oni te prostore reklamiraju na stranicama za iznajmljivanje stanova. Ti ljudi žive u Kanadi, Francuskoj, Njemačkoj. I da je predviđeno da se zakon primjenjuje retroaktivno, u mojoj zgradi većinu suglasnosti davali bi oni koji se bave kratkoročnim najmom. Ovaj zakon neće ništa riješiti, a ljudi se iseljavaju iz povijesnih jezgri jer im dolaze nebulozne i nenormalne ponude za kupnju stanova. Jedino je rješenje da se postojećim iznajmljivačima da nekakav razuman rok od koju godinu i da se nakon toga zabrani iznajmljivanje u stambenim zgradama', zaključio je Klarić.