Stanje zapjenjenog tržišta ukratko se svodi na to da neprikosnoveni Dubrovnik i dalje prednjači po skupoći, dok su se za njim poredali Split i Zadar, potom Zagreb, te Pula, Rijeka i Šibenik. Tportal je istražio trendove u Splitu, drugom najvećem gradu u državi, u kojemu su već dulje od desetljeća stanovi znatno među najskupljima i najteže dostupnima; najslikovitiji opis stanja jest da se za jedan splitski stan može kupiti tri do četiri jednaka takva u Vukovaru.

A cijene su tradicionalno veće u atraktivnijem južnom dijelu grada poput Meja, gdje dosežu oko 3.800 eura po kvadratu, te Bačvica (3.300 eura) i Žnjana (3.000 eura). U atraktivne se svakako ubrajaju stari dio Varoš (preko tri tisuće eura), te sama gradska jezgra - u njoj cijena ovisi o položaju i pogledu, ali rijetko se spušta ispod četiri tisuće eura.

'Situacija u Dioklecijanovoj palači i oko nje zaista je specifična: svaka nekretnina koja može biti u funkciji turizma, ili već jest, nalazi kupca čim se pojavi na tržištu. Najčešći kupci su ljudi koji se već bave iznajmljivanjem i imaju više soba, apartmana ili kuća, pa se sada nastoje širiti. S druge strane, najčešći prodavatelji su oni koji su podigli kredite za kupnju jednog ili dva apartmana, pa su zamislili da će samo od toga moći dobro živjeti i zarađivati', kazala je za tportal iskusna splitska trgovkinja nekretninama Smiljana Trgo. Njeni podaci ugrubo se poklapaju s onima iz oglasnika: u južnom obalnom pojasu od Meja preko Bačvica i Zente do Žnjana cijene stanova kreću se od 2500 do 4 tisuće eura, ovisno o položaju i stanju nekretnine, a spuštaju se prema sjevernim kvartovima poput Brda, Pujanki i Ravnih Njiva, odnosno Mejaša na istoku.

Mladi idu na alternativu

'U rubnim dijelovima grada cijene ne idu ni gore, ni dolje: činjenica jest da u gradu nedostaje novih stanova, ali to se ne odnosi na predgrađa. S druge strane, svaka nova gradnja ili interpolacije blizu centra uvijek će se jako dobro prodati, jer uvijek postoje ljudi spremni uložiti u tako nešto', dodaje Trgo.

Ona primjećuje dva nova trenda na splitskom tržištu nekretnina: pad broja stanova namijenjenih turističkom iznajmljivanju, posebno u 'drugoj zoni' - dakle, izvan šire gradske jezgre - što smanjuje pritisak i snižava cijenu podstanarskog najma. 'Očigledno je da dio vlasnika odustaje od turizma i vraća se dugoročnom iznajmljivanju i pretpostavljam da će se taj trend dodatno pojačati otvaranjem desetak hotela, koji su trenutno u izgradnji', kaže sugovornica tportala. Drugi trend je koji primjećuje jest porast interesa za stanovima na potezu od Spinuta i Skalica, preko Sukoišana i Lovreta, do Bola i Plokita.

'To je zapravo novo središte grada, prostor na kojemu se nalazi većina potrebnih sadržaja i u kojemu su cijene bile nešto umjerenije, barem donedavno. No, već danas u Spinutu ćete teško pronaći stan ispod 2.700 eura po kvadratu, a u novijim ili boljim zgradama i ispod tri i pol tisuće. Zaista nije čudno da se dio mladih obitelji odlučuje na alternativu, poput selidbe u Solin ili Kaštela', zaključuje Trgo.

Podaci do kojih je tportal došao u Državnom zavodu za statistiku potvrđuju ove riječi: Split je, naime, u prošloj godini zabilježio demografske trendove gotovo potpuno suprotne onima u drugim dijelovima Hrvatske. Ukoliko iz njega i iseljavaju, njegovi stanovnici mahom ostaju u granicama Splitsko-dalmatinske županije, dok u odnosu na inozemstvo grad bilježi pozitivne migracije. Konkretno, u druge dijelove županije odselila se 541 osoba više nego što se doselilo u Split (1.598 u odnosu na 1.057), dok je iz inozemstva doselio 201 stanovnik više (949 u odnosu na 748).

Prometne gužve

Drugim riječima, demografski bum obližnjih Kaštela i Solina u velikom dijelu jest posljedica upravo rasta cijena nekretnina u Splitu, pa su povećane dnevne migracije na širem području jer brojni građani okolice i dalje koriste splitske sadržaje, od vrtića i škola do radnih mjesta i zabave. Prometne gužve sve su češće, što će u idućim godinama još više doći do izražaja jer će se ovim tempom u okolne gradove odseliti dodatnih pet tisuća ljudi. Logičan zaključak jest - Splitu trebaju novi stanovi, ali po nižim cijenama.

'Bez automobila se ionako teško može živjeti, a dio stanovnika procjenjuje da im je bolje kupiti stan od 100 četvornih metara u Kaštelima, nego onaj od 50 kvadrata u Splitu', objašnjava za tportal Jasminka Biliškov, druga ugledna agentica za nekretnine s višedesetljetnim iskustvom.

'Da, malo je novogradnji, dok su cijene kvadrata otišle u nebo - no, procjenjujem da su trenutno ipak dosegle maksimalne razine. Naravno, u budućnosti će se one diferencirati: atraktivni kvartovi u južnom dijelu grada i s pogledom na more, kao i sami centar grada, vjerojatno bi mogle ići još malo prema gore, dok bi ostali trebali stagnirati', predviđa Biliškov.

'Riva, recimo: ona naprosto nema cijenu i stan na toj lokaciji uvijek će biti višestruko skuplji u odnosu na bilo koji drugi dio grada. Slijedi primorski pojas od Meja do Žnjana, gdje se cijene kreću između 2.500 i 4.000 eura, pa do sjevernih kvartova gdje se nekretnine ponekad mogu pronaći i ispod dvije tisuće eura, doduše mahom uz potrebnu obnovu', objašnjava Biliškov.

'U prošloj i ovoj godini primjećujemo pad potražnje za apartmanima i stanovima za iznajmljivanje, zbog zasićenja tržišta sve manje ljudi odlučuje se za kupnju u te svrhe, dok se sve više dosadašnjih turističkih iznajmljivača okreće dugoročnom najmu, odnosno primanju podstanara. Pretpostavljam da će cijene najma stanova stoga prestati divljati i ipak se svesti na razumnu razinu', dodaje ova agentica.

Kao jednu od najiskusnijih na tržištu, upitali smo Biliškov tko zapravo kupuje stanove u Splitu i zašto su još uvijek tako skupi?

'Malo se gradi, a puno se traži, riječ je naprosto o zakonima tržišta. A tko su kupci? Pa, ja bih ovako pisala: na prvom mjestu su domaći ljudi, na drugom opet domaći, a tek na trećem može se naći pokoji stranac. Oni su više zainteresirani za otoke i to je u neku ruku povoljna okolnost: tko zna kamo bi cijene otišle da navale na Split…'