Najveća prepreka: izgradnja ne smije biti vidljiva niotkud iz grada, kako je županijska vlast interpretirala odredbe o gradnji u najposjećenijem jadranskom ljetovalištu u Hrvatskoj.

'Nije nerazumno očekivati da možete graditi u građevinskoj zoni i mi smo otvoreni za suradnju s vlastima o tome kako bi to trebalo izgledati', rekao je Craig Cameron, koji vodi projekt Fenestra Village, za upravitelja CMC Global. 'Mi vjerujemo da Hrvatska ima velike potencijale za ulaganje u turizam, no nakon sedam godina, frustrirani smo.'

Drugi primjer koji navodi Bloomberg odnosi se na izraelskog biznismena Aarona Frenkela i australskog golfera i poduzetnika Grega Normana. Oni već pet godina pokušavaju dobiti zeleno svjetlo za golf centra, također u blizini Dubrovnika, nakon što su potrošili 90 milijuna eura za zemljište u zoni namijenjenoj sportsko-rekreacijskim sadržajima.

U turizmu, potencijalni investitori također se suočavaju sa zastarjelim zemljišnim knjigama i nedostatkom transparentnosti vlasništva nad zemljištem. Privatizacijski 'dealovi' iz ranih 90-ih, kada su čelnici tada novoproglašene neovisne države predsjedali užurbanim prodajama imovine iz komunističke ere odabranim pojedincima, dodatno su zakomplicirali stvar.

Dubrovnik, na krajnjem jugu hrvatske obale s niskom otoka, duge 5.800 kilometara, stilizirao se kao elitna turistička destinacija. U gradu i njegovoj blizini djeluju Hilton Worldwide Inc. (Blackstone Group LP) i Radisson Blu Hotels (Rezidor Hotel Group AB), dok čileanska Grupo Luksic posjeduje lanac hotela Adriatic Luxury Hotels. Grad su, među ostalima, posjetili osnivač Microsofta Bill Gates, pjevačica Beyonce i princ Charles.

Stari grad, izgrađen od kamena i mramora u doba renesanse, na vrhuncu dubrovačke ere kao nezavisne republike, uvršten je na UNESCO-u listu svjetske baštine. Nakon razgledavanja, borovina i šljunčane plaže pod krškim liticama nude predah.

Grad od 40.000 stanovnika nadrastao je svoje drevne zidine, uz obalu i prema donjim obroncima Srđa, kamenitog brda koje se izdiže nad starim Gradom. Parcela od 28.000 četvornih metara, namijenjena projektu, leži istočno od vrha. Za vedrog svibanjskog dana, bijeli zidovi Grada, s udaljenosti od 1,5 kilometra prema zapadu, bljeskaju se na poslijepodnevnom suncu, uz duboko plavo more i tamnije obrise obližnjeg arhipelaga Elafiti.

Ljepota pogleda iz Grada

Za projekt Fenestra (latinski: pogled) taj pogled ključan je za dobru prodaju. A upravo je pogled postao fokus rasprave i sukoba među lokalnim vlastima. Citirajući članak urbanističkog plana iz 2005, skovanog da zaštiti povijesne gradske vidike, županijska vlast, koju predvodi glavna oporbena stranka Hrvatska demokratska zajednica, kaže da nikakva novogradnja ne bi trebala biti vidljiva iz grada.

Gradonačelnik Andro Vlahušić, iz koalicije na čelu sa socijaldemokratima premijera Zorana Milanovića, kaže da je ta odredba namijenjena zaštiti ljepote pogleda iz Grada. Župan Nikola Dobroslavić kaže da mu je 'veoma žao' zbog ulagača u projekt Fenestra Village.

'Da, oni su kupili zemljište u rezidencijalnoj građevinskoj zoni, ali to ne znači nužno da tamo mogu graditi', rekao je Dobroslavić u svom uredu u baroknoj palači u Gradu. 'Građevinska zona može značiti da tamo možete izgraditi park ili cestu, a to nije jasno određeno dok se ne specificira detaljnim urbanističkim planom. Možda su investitori trebali naručiti stučnu studiju prije nego što su ostvarili kupnju', rekao je Dobroslavić.

Detaljni urbanistički plan tek se treba dovršiti, kažu Vlahušić i Dobroslavić. Održano je nekoliko obaveznih javnih rasprava, na kojima su svoja mišljenja iznijele udruge arhitekata, grupe građana i lokalni vlasnici zemljišta. Izvještaj s posljednje javne rasprave očekuje se sredinom lipnja. Plan će potom ocijeniti Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja, prije nego se podnese Gradskom vijeću na glasanje.

Sporni broj vila i nevidljivost

'To je uobičajen proces koji se odvija u zemljama širom svijeta, ali u Hrvatskoj to traje četiri ili pet puta dulje nego bilo gdje drugdje', rekao je Cameron, dodajući da je njegova grupa u Poljskoj i Crnoj Gori odradila projekte - od samog početka do dovršetka - u roku od 12 mjeseci.  Rekao je i da su ih djelatnici iz sektora planiranja u dubrovačkoj gradskoj vlasti 2005. uvjerili da će moći izgraditi park luksuznih vila.

Pitanje pogleda također blokira projekt izgradnje golf odmarališta na sjevernim padinama Srđa, gdje se polje niskog raslinja pruža do planinske granice s BiH. To područje proglašeno je zonom golf odmarališta 2007. kada je Frenkel, kojemu se naknadno pridružio Norman, kupio 310 hektara zemljišta, planirajući uložiti oko milijardu eura.

'Projekt se našao pred zidom oko pitanja hoće li biti vidljiv iz Grada, kaže Ivan Kusalić, voditelj tvrtke Razvoj Golf d.o.o: 'Vjerujemo da u potpunosti poštivamo odredbu. Nikada nismo očekivali da ćemo procedura trajati ovoliko dugo.'

Župan Dobroslavić rekao je da projekt ne bi ispoštovao članak o nevidljivosti i da postoji neslaganje oko broja vila koje bi se trebale izgraditi u golf centru. Gradonačelnik Vlahušić rekao je da su zahtjevi županijskih vlasti zaustavile projekt 'iz političkih razloga'.

U travnju 2011, Robert Benmosche, direktor osiguravatelja American International Group Inc., govorio je na forumu ulagača o tome kako ga često pitaju zašto je kupio vilu u Hrvatskoj, zemlji sa socijalističkom prošlošću.

'Sada kada ste tu, razumijete', rekao je, pokazujući iz konferencijske dvorane hotela Palace na otoke arhipelaga Elafiti, okupane jutarnjim suncem. 'Ovo je najljepše mjesto na svijetu, ali dolazi u paketu s nekim izazovima.'