Gledajući u prošlost, hrvatski građevinski sektor oduvijek je igrao ključnu ulogu kao pokretač rasta BDP-a i kao pojačivač drugih gospodarskih aktivnosti (sjetimo se svih infrastrukturnih projekata, hotela i restorana te ureda koji ne bi mogli biti izgrađeni bez kvalitetnog građevinskog sektora). Sektor je svoj vrhunac doživio prije financijske krize 2008. godine te se od tada polako oporavlja, ubrzavajući svoj rast tek u posljednjih nekoliko godina.
Trenutno, građevinski sektor čini otprilike pet posto hrvatskog BDP-a. Sama činjenica predstavlja oporavak od razdoblja nakon krize kada se kretao na oko 3,5 do 4 posto BDP-a. Oporavak sektora se nastavio od 2015. godine (kada smo službeno i izašli iz recesije), a svoj je vrhunac je doživio 2020. godine prije početka pandemije. Iako je bilo za očekivati da će usporavanje gospodarske aktivnosti negativno utjecati i na građevinski sektor, to se do sada nije pokazalo kao slučaj.
Razlozi tome su mnogostruki. Kao prvo, jaki investicijski ciklus koji je započela hrvatska vlada i djelomično financiran od strane Europske unije stvorio je veliki broj projekata za građevinske tvrtke, projekata za čije je dovršenje obično potrebno nekoliko godina. Drugo, potresi koji su pogodili Hrvatsku 2020. godine su stvorili još veći poticaj, ali ovaj put prema obnovi. Zajedno, ovo znači veliko ulaganje u stambene, turističke te industrijske objekte.
Kako bismo bolje razumjeli što se događa u sektoru, pogledali smo nekoliko ključnih pokazatelja građevinskog sektora. Prvi od tih pokazatelja je indeks obujma građevinskih radova, koji nam pokazuje koliko je stvari izgrađeno u ovoj godini u odnosu na godinu prije.
Kao što se može vidjeti iz grafa, indeks obujma građevinskih radova je u stalnom porastu u odnosu na prethodnu godinu, kako za visokogradnju tako i za niskogradnju. Iako je ovaj indeks u 2016. godini porastao 3,3 posto na godišnjoj razini, ako pogledamo sastavnice indeksa, visokogradnja je porasla 8,7 posto na godišnoj razini, dok je niskogradnja ostvarila pad u odnosu na 2015 godinu. Ovaj trend se nastavio u sljedećih nekoliko godina te je tek u 2019. godini niskogradnja konačno sustigla visokogradnju. U 2021. godini, indeks obujma građevinskih radova je porastao 9,3 posto na godišnjoj razini, pri čemu su i visokogradnja i niskogradnja porasli za 9,9 posto odnosno 8,4 posto na godišnjoj razini.
Rast obujma građevinskih radova je također podržan rastom vrijednosti završenih građevinskih radova. U 2015. godini, ukupna vrijednost završenih radova je iznosila 13,4 milijarde kuna. U razdoblju do 2021. godine, taj broj se kontinuirano povećavao te je dosegao razinu od 21,8 milijarde kuna. Sveukupno, vrijednost ovih radova je rasla po prosječnoj godišnjoj stopi rasta od 8,4 posto.
Treba uzeti u obzir i nekoliko drugih pokazatelja. Prvo, broj izdanih građevinskih dozvola. U 2015. godini, broj izdanih građevinskih dozvola je iznosio 6.328, da bi se do 2021. godine taj broj povećao na 10.553. Ovo povećanje nam govori da se s većih brojem izdanih dozvola u trenutnom (a i narednom razdoblju) planira puno više građevinskih projekata. Proporcionalno je porasla i očekivana vrijednost ovih radova, koja je porasla s 20,87 milijardi kuna u 2015. godini na preko 31,9 milijardi kuna u 2021. godini.
Dakle, imajući sve ovo na umu, koji su neki od pokretača ovog rasta? Prvo trebamo pogledati stranu ponude. Jedan od glavnih problema s kojim se hrvatski građevinski sektor susreće u posljednjih nekoliko godina je nedostatak kvalitetne radne snage. Ovaj nedostatak je posebno prisutan kada krene snažan investicijski ciklus i ima više projekata nego što je građevinskih tvrtki na raspolaganju za izvođenje tih projekata. Stoga se postavlja pitanje, kako se može riješiti ovaj problem? U kratkom roku, ovaj problem se popravlja uvozom stranih radnika, dok se dugoročno može riješiti poticanjem obrazovanja novih radnika za rad u ovom sektoru. Istovremeno postoje pritisci na plaće iz susjednih zemalja poput Njemačke i Austrije što ovaj problem čine još kompliciranijim. Ove dvije činjenice zajedno dovode do manjka radne snage, posebno za nove projekte koji zahtijevaju veći broj radnika nego što građevinske tvrtke trenutno imaju na raspolaganju.
Druga stvar na koju treba obratiti pažnju jest rastuće cijene materijala uzrokovane djelomično problemima u lancima opskrbe, što je u posljednjoj godini pogoršano radi inflacije, te naravno, trenutnim ratom u Ukrajini koji djeluje kao svojevrsni “multiplikator” ovih problema. Rast cijena je očigledan ako pogledamo cijene građevnog materijala pri proizvođačima, pokazatelj koji nam govori koliko su narasle cijene svih materijala i inputa u procesu izgradnje. Kao što se može vidjeti iz grafa ispod, cijene su u početku imale vrlo slab rast do 2019. godine, kada prelaze inflaciju i rast BDP-a, a najveći rast se može vidjeti između 2021. i 2022. godine, kada su cijene porasle za 14 posto.
S druge strane, postoji velika potražnja za obnovom nakon potresa, nastavljaju se investicije u izgradnju i održavanje infrastrukture te se investira u izgradnju novih turističkih i stambenih objekata. Izgradnja novih stambenih objekata je posebno zanimljiv segment, s obzirom na činjnicu da se kupovina novih nekretnina ne koristi samo kao mjesto za život, nego kao i popularan oblik investiranja u Hrvatskoj. Kada uzmemo sve ove čimbenike zajedno, kako na strani ponude tako i na strani potražnje, dobivamo rastuće cijene nekretnina.
Kao što se može vidjeti iz grafa, u 2015. godini, prosječna prodajna cijena po m2 je iznosila 1.416 eura. U Zagrebu, ovaj broj je iznosio 1.563 eura, dok je u ostalim naseljima iznosio 1.274 eura. Ove cijene su kontinuirano rasle kroz zadnjih par godina, rastući po godišnjoj stopi od 4,24 posto u cijeloj zemlji, 3,7 posto za Zagreb te 4,6 posto za ostala naselja. To bi značilo da je do 2021. godine prosječna prodajna cijena po m2 u Hrvatskoj iznosila 1.817 eura, što je povećanje od 28,3 posto u odnosu na 2015. godinu. U Zagrebu je ta cijena iznosila 1.973 eura, što je povećanje od 24,4 posto. Konačno, u ostalim naseljima je prosječna prodajna cijena iznosila 1.673 eura, što je povećanje od 30 posto u usporedbi sa 2015. godinom.
U kratkom roku se očekuje nastavak ovih trendova, budući da se nastavlja rast troškova inputa, troškova rada, kao i snažna potražnja za nekretninama. Još jedna stvar koja bi mogla imati jaki utjecaj na građevinski sektor u nadolazećem periodu je smanjenje dostupnih sredstava Europske unije. Glavni razlozi smanjenja su trenutna humanitarna kriza u Ukrajini, kao i snažni inflacijski pritisci diljem Europa koji bi zajedno mogli smanjiti ukupnu potrošnju EU-a na investicijske projekte.
