Vijest o tome da su ulagači iz Južnoafričke Republike preuzimanjem kontrole nad dva zagrebačka trgovačka centra, City Centerom One East i City Centerom One West, drugi put u relativno kratkom razdoblju investirali u nekretnine u Hrvatskoj (Arena centar Zagreb se od kraja 2016. nalazi u vlasništvu fonda također pod kontrolom južnoafričkih poduzetnika) nagnala nas je da pokušamo malo više saznati o kome se zapravo radi i otkud neuobičajen interes za ulaganjem u Hrvatsku. U slučaju trgovačkih centara City Center One glavnu riječ, barem zasad, vodi tvrtka Hyprop Investments, a baš kao i u primjeru s Arenom centar Zagreb, kojom upravlja New Europe Property Investments (NEPI), riječ je o financijskom investitoru specijaliziranom za trgovačke centre.

Hyprop Investments je južnoafrički nekretninski fond čije su dionice izlistane na burzi i koji pod upravljanjem ima imovinu u vrijednosti većoj od dvije milijarde eura. Najveće vlasničke udjele u Hypropu imaju veliki investicijski fondovi, među kojima je jedini s udjelom iznad deset posto mirovinski fond državnih zaposlenika Južnoafričke Republike, ujedno najveći južnoafrički mirovinski fond. Ostali značajniji udjeli od po nekoliko postotaka u rukama su drugih globalnih i južnoafričkih financijskih investitora, poput tvrtki Old Mutual, Vanguard, Blackrock ili Prudential.

Hyprop je nekretninski fond specijaliziran za ulaganja u trgovačke centre koji je u posljednjoj fiskalnoj godini ostvario dobit od 192 milijuna eura, a svoje poslovanje dijeli na tri geografska segmenta. U Južnoafričkoj  Republici pod upravljanjem ima desetak trgovačkih centara u stopostotnom vlasništvu te još nekolicinu u kojima je većinski vlasnik. Drugi geografski segment je subsaharska Afrika, odnosno šoping centri u Gani, Nigeriji, Zambiji te na Mauriciusu, gdje investicije kontrolira kroz razne vlasničke kombinacije, a treći i nama najinteresantniji segment je područje jugoistočne Europe.

Na području Balkana Hyprop posluje tek dvije godine i to kroz tvrtku Hystead Ltd. sa sjedištem u Velikoj Britaniji, a u kojoj Hyprop ima vlasništvo od 60 posto, dok preostalih 40 posto drži tvrtka PDI Investment Holdings, čije je sjedište na Mauriciusu. Hystead je u veljači 2016. kupio trgovački centar Delta City u Podgorici, a šoping je nastavio u Beogradu (Delta City), Skopju (Skopje City Mall), Sofiji (The Mall) te sada u Zagrebu kupnjom dvaju trgovačkih centara. Vrijednost svakog od nabrojanih centara kretala se u rasponu od 77 do 160 milijuna eura. Financijski dokumenti Hysteada pokazuju da ulaganje u Hrvatskoj predstavlja najveći dio njegova portfelja, odnosno oko 38 posto njegove vrijednosti.

Vlasništvo u svim spomenutim centrima u regiji je 100 posto u rukama Hysteada, osim u Hrvatskoj, u kojoj kontrolira 90 posto, a preostalih 10 posto drži tvrtka CC Real. Ta je tvrtka dosad formalno imala 20 posto vlasništva, ali je povezana s većinskim vlasnicima, austrijskom tvrtkom WKB3, te će CC Real barem idućih godinu i pol nastaviti upravljati zagrebačkim City centrima za račun Hysteada. Objavljena vrijednost preuzimačke transakcije iznosi 154,4 milijuna eura. Pieter Prinsloo, glavni izvršni direktor Hypropa, izjavio je kako je 'akvizicija nastavak realizacije strategije investiranja u visokokvalitetne trgovačke centre koji dominiraju u svojim područjima'.

Evaluacija dvaju zagrebačkih centara pokazuje da je CC One West procijenjen na oko 146 milijuna eura, a CC One East na malo nižih 135 milijuna eura. Prosječna najamnina u centru West iznosi 15,3 eura po kvadratnom metru, a u centru East nešto viših 17,4 eura, što odgovara i razlici u posjećenosti jer zapadni centar godišnje posjeti oko 5,5 milijuna ljudi, a onaj na istoku Zagreba oko 6,5 milijuna. Oba centra pružaju otprilike jednaku mogućnost zarade zahvaljujući relativno sličnim površinama (CCO West na 46.779 m² raspoloživog maloprodajnog prostora, CCO East na 48.574 m²).

Novi vlasnici računaju i s mogućnošću širenja obaju centara za dodatnih desetak tisuća kvadrata. Onaj na zapadu Zagreba ima mogućnost širenja na 13.600 kvadratnih metara za luksuznije brendove, dok centar na istočnom kraju grada ima mogućnost širenja za 10.000 kvadratnih metara za dodatnu ponudu hrane, modnih brendova, ali i za bolju vidljivost s glavne ulice. Hystead je zadržao i pravo ekskluziviteta na preuzimanje trgovačkog centra CC One u Splitu.

No odluka će zasigurno ovisiti o tome kako će proći dokapitalizacija Hysteada koja se planira za idućih šest mjeseci. Prema sadašnjim planovima, privatnom ponudom trebalo bi se prikupiti 410 milijuna eura, od čega bi sadašnji vlasnici, Hyprop i PDI, trebali investirati 240 milijuna. Sukladno tome, njihovi vlasnički udjeli u Hysteadu bi trebali pasti na 49 posto za Hyprop (sa sadašnjih 60 posto) te na 12 posto za PDI (sa sadašnjih 40 posto). Prikupljeni novac bi se trebao iskoristiti za otplatu dosadašnjih kredita, ali i za moguću kupnju trgovačkog centra CC One Split, kao i za naknadno širenje prema srednjoj Europi.

Dostupne informacije o novim vlasnicima dvaju zagrebačkih trgovačkih centara govore da se radi o financijskim investitorima kojima glavni interes leži u zaradi na ulaganju. Kako se čini, investicije u regiji su im način da diversificiraju svoje portfelje i izvan Afrike, a u tom smjeru namjeravaju ići i dalje. Sadašnji planovi govore i u prilog tome da namjeravaju širiti preuzete trgovačke centre, što je pozitivan impuls lokalnom gospodarstvu koji je dobrodošao čak i ako dolazi s dalekog afričkog juga.