Prema nedavno objavljenim statističkim podacima, prosječna cijena kupljenih oranica u Hrvatskoj prošle godine porasla je za 6,4 posto te je iznosila 27.595 kuna (3662 eura) za hektar.

Prosječna cijena kupljenih livada povećana je za 5,3 posto, na 18.204 kune (2416 eura) po hektaru, a najviše je skočila cijena pašnjaka, 18,3 posto, dostigavši prosječnu cijenu od 18.516 kuna (2457 eura) po hektaru.

Cijene poljoprivrednog zemljišta ovise o nizu čimbenika, od nacionalne zakonske regulative i regionalnih osobitosti (klima, prometna povezanost), preko lokalnih karakteristika (kvaliteta tla, nagib, drenaža itd.), do tržišne snage ponude i potražnje.

Na regionalnoj razini oranice i pašnjaci najskuplji su u jadranskoj Hrvatskoj (40.793 kune ili 5414 eura, odnosno 25.313 ili 3360 eura) dok su livade u prosjeku najvrednije u sjevernoj Hrvatskoj (19.021 kunu ili 2525 eura).

Veliku ulogu igra kvaliteta tla pa tako, primjerice, cijene visokokvalitetnih oranica u sjevernoj i panonskoj Hrvatskoj mogu dosegnuti i 10.000 eura po hektaru. Zbog sužene ponude i trenda pretvaranja poljoprivrednog zemljišta u turističko najskuplje su obradive parcele na jugu Hrvatske te dosežu preko 60.000 eura po hektaru.

S druge strane parcele lošije kvalitete, na lošijoj poziciji i nezadovoljavajuće površine prodaju se i ispod 2000 eura po hektaru.

Hrvatska i dalje na europskom dnu

Premda cijene obradivog zemljišta u Hrvatskoj rastu iz godine u godinu, u prosjeku su još uvijek najniže u usporedbi s drugim zemljama Europske unije.

Prema zadnjim podacima Eurostata za 2020. godinu, Hrvatska s prosječnom cijenom od 3440 eura po hektaru ima najjeftinije obradivo zemljište u Europskoj uniji. Za usporedbu, u susjednoj Sloveniji cijena hektara iznosi u prosjeku 21.451 euro i šest puta je viša nego u Hrvatskoj. U Nizozemskoj, s najrazvijenijom poljoprivredom u EU, cijene parcela dostižu gotovo 70.000 eura po hektaru.

Cijene zemljišta u pravilu su stabilnije u regijama srednje i sjeverne Europe dok najviše variraju u zemljama Mediterana. Razlog je velika geografska, klimatska i ekonomska raznolikost regija unutar jedne države, što je najviše izraženo u mediteranskim zemljama poput Španjolske, Italije, Grčke i Hrvatske.

Najveće regionalne razlike su u Španjolskoj, u kojoj prosječne cijene hektara variraju od 7155 eura u Castilli - La Manchi do 120.447 na Kanarima.

Obradiva zemlja najskuplja na jugu Hrvatske, a najjeftinija u Posavini

Publikacija Ekonomskog instituta, Zagreb, 'Pregled tržišta nekretnina u RH' za 2021. godinu, otkriva velike razlike u cijenama zemljišta prema županijama. Medijalna cijena zemljišta u 2021. godini iznosila je 2,6 kuna po kvadratnom metru, odnosno 26.000 kuna (3451 euro) po hektaru, što znači da je polovica poljoprivrednog zemljišta prodana po cijeni od 2,6 kuna po kvadratu ili manjoj dok je druga polovica prodana po cijeni od 2,6 kuna po kvadratu ili višoj.

U odnosu na prethodnu godinu, medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta u 2021. porasla je za četiri posto.

Poljoprivredno zemljište znatno je skuplje u jadranskoj nego u kontinentalnoj Hrvatskoj, što je posljedica smanjene ponude na Jadranu i trenda pretvaranja poljoprivrednog zemljišta u turističko. Tako je najviša medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta ostvarena u Splitsko-dalmatinskoj županiji, u visini od 478.000 kuna (63.441 euro) po hektaru, te je bila veća za 26,5 posto nego u prethodnoj godini. Slijedi Šibensko-kninska županija s cijenom od 370.000 kuna (49.107 eura) po hektaru.

Veću medijalnu cijenu od 200.000 kuna (26.545 eura) po kvadratnom metru ostvarili su Primorsko-goranska, Dubrovačko-neretvanska, Zadarska i Istarska županija te Grad Zagreb.

U kontinentalnoj Hrvatskoj cijene su znatno niže, s izuzetkom Zagreba, na čijem je području poljoprivredno zemljište dosegnulo 260.000 kuna (34.508 eura) po kvadratu.

Najniža medijalna cijena zabilježena je u Brodsko-posavskoj županiji te je iznosila svega 10.000 kuna (1327 eura) po hektaru.

Razlika u medijalnoj cijeni zemljišta između najskuplje i najjeftinije županije iznosila je čak 468.000 kuna po kvadratnom metru, odnosno za kvadratni metar zemljišta u Dubrovačko-neretvanskoj županiji može se kupiti 46,8 kvadrata u Brodsko-posavskoj županiji.

Najveći međugodišnji rast medijalne cijene poljoprivrednog zemljišta zabilježen je u Šibensko-kninskoj županiji, u kojoj je medijalna cijena bila za 45,1 posto veća u 2021. nego u 2020. godini.

S druge strane najveće međugodišnje smanjenje medijalne cijene zabilježeno je u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, u kojoj se cijena smanjila za 49,3 posto u 2021. godini.

Za devet mjeseci istječe embargo za strance

Zabrana prodaje poljoprivrednog zemljišta državljanima Europske unije istječe 23. lipnja 2023. No treba naglasiti da državljani EU-a i pod embargom mogu slobodno kupovati zemljište preko svojih poduzeća, ali ne kao pojedinci, fizičke osobe.

Hrvatska je prilikom ulaska u EU osigurala prijelazno razdoblje od sedam godina, u kojem je zadržala ograničenja prodaje poljoprivrednog zemljišta strancima, uz mogućnost produljenja tog razdoblja za još tri godine.

Glavni razlog za to bila je 'zaštita socioekonomskih uvjeta za poljoprivredne djelatnosti nakon uvođenja jedinstvenog tržišta i prelaska na zajedničku poljoprivrednu politiku u Hrvatskoj'. Kako bi se i nakon embarga zadržala kontrola nad poljoprivrednim zemljištem, izmjenama Zakona o poljoprivrednom zemljištu uvedeno je državno pravo prvokupa zemljišta.

Prilikom prodaje zemljišta država ima pravo prvokupa, a resorno ministarstvo dužno je obavijestiti prodavatelja o prihvaćanju ponude u roku od 30 dana od primitka pisane ponude. Ako ministarstvo ne odgovori u tom roku, vlasnik može prodati zemljište na otvorenom tržištu, ali ne po cijeni nižoj od one koju ponudi državi.