Ne prepuštajte se emocijama, kupnji pristupite racionalno

Često se događa da ljudi kupe nekretninu na temelju prvog dojma, zanemarujući nedostatke koji se možda ne vide na prvi pogled. Vješti agenti za nekretnine lako prepoznaju kupce vođene emocijama i nastoje brzo sklopiti ugovor, pogotovo kada se radi o nekretnini koja nije lako utrživa. Do osviještenja dolazi tek nakon ulaska u stambeni prostor, kada na vidjelo počinju iskrsavati različiti problemi, ali tada je kasno.

Da biste izbjegli promašaje, najprije posložite prioritete, a onda napravite listu koja sadrži sve bitne karakteristike nekretnine (cijena, lokacija, unutarnji raspored, komunalna infrastruktura itd.) s kriterijima za procjenu. To je najbolji način za izbjegavanje zamki i objektivniju procjenu.

Primjerice, ako su vam najvažniji mirna ulica i blizina škole, stavite ćete to na vrh liste prioriteta i sve nekretnine koje ne zadovoljavaju taj kriterij automatski ćete eliminirati. Ali to ne smije biti jedini kriterij kod odabira - morate pažljivo provjeriti i ostale stvari i pokušati ih što objektivnije vrednovati. Dobar način za to je da svaku karakteristiku ocijenite od jedan do deset i ponderirate s prioritetima.

Ako smatrate da sami ne možete objektivno analizirati prednosti i mane nekretnine koja vas je zainteresirala, preporučujemo vam da angažirate agenta za nekretnine koji će vam pomoći u donošenju odluke.

Što sve znači dobra lokacija

Bez obzira jeste li odlučili kupiti stan u gradskom centru ili na periferiji, postoje neke zakonitosti koje određuju kvalitetu lokacije. Najvažniji elementi prema kojima se vrednuje lokacija su: prometna povezanost, komunalna infrastruktura i blizina uslužnih sadržaja. Kada je riječ o prometnoj povezanosti, važan je brz i jednostavan pristup do glavnih prometnica i to po mogućnosti iz više pravaca. Uvijek je prednost dobra povezanost s gradskim prijevozom. Također, bitno je da nekretnina ima osiguran prostor za parking, pri čemu je najbolja solucija podzemna garaža.

Pristup komunalnoj infrastrukturi (struja, voda, telefon, plin) se podrazumijeva, ali svakako treba provjeriti i kvalitetu te infrastrukture. Primjerice, kada je riječ o telekomunikacijama, treba provjeriti je li dostupan brzi internet. Kada se radi o izvorima energije, dobro je imati mogućnost korištenja različitih energenata (struja, plin).

Kod procjene pratećih sadržaja dobro odvagnite što vam treba, ali vodite računa o tome da blizina škole, vrtića, trgovina (tržnice) i ostalih pratećih sadržaja podiže vrijednost lokacije.

Nemojte zanemariti ni ostale karakteristike mikrolokacije - položaj zgrade, susjedstvo, razinu buke i sl.

Provjerite na koju stranu gledaju vaši prozori. Najbolje bi bilo da je stan orijentiran na dvije suprotne strane svijeta kako bi se maksimalno iskoristio prirodni tijek sunca. Stanove orijentirane isključivo na sjever treba izbjegavati zbog nedostatka sunčevog svjetla i topline.

Da biste dobili što više korisnih informacija, svakako se upoznajte sa susjedima od kojih možete saznati o navikama stanara, ali i dobiti korisne informacije o nekretnini i kvartu u kojem ćete živjeti.

Nemojte zaboraviti da lokacija dugoročno utječe na vrijednost nekretnine. Stoga se uvijek isplatiti platiti više za istu kvadraturu na boljoj lokaciji jer dobro pozicionirani stanovi i kuće i u najtežim vremenima održavaju cijenu i mogu se brzo i lako prodati.

Odnos cijene i kvadrature je svakako bitan, ali ne treba biti presudan kod odluke. Zato ne treba obraćati pažnju samo na broj kvadrata, nego i na funkcionalnost - veličinu hodnika, raspored prostorija, mogućnosti pregrađivanja ili rušenja postojećih zidova.

Prije odluke o kupnji treba dobro provjeriti stanje u kojem se nalazi nekretnina. Da bi bili sigurni, nije loše sa sobom povesti građevinskog stručnjaka koji će detaljno pregledati zidove, instalacije i sanitarije.

Kvalitetna izvedba toplinske i zvučne izolacije posebno je važna. Loša stolarija - prozori i vrata, neispravni otvori za klimatizaciju, tanki unutarnji i slabo zaštićeni vanjski zidovi povećavaju troškove grijanja. Svakako provjerite račune za grijanje i procijenite jesu li potrebni neki veći zahvati na toplinskoj izolaciji.

Dobro pročešljajte papire

Našli ste nekretninu koja vam odgovara. Prije nego što krenete u završne pregovore pregledajte dokumentaciju - izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje i uporabnu dozvolu.

Kako bi bili sasvim sigurni da je građevina legalno izgrađena te da su vlasnički papiri uredni, preporučuje se angažirati odvjetnika koji će detaljno pregledati dokumentaciju.

Prodavatelj vam je dužan predočiti i energetski certifikat iz kojeg su vidljiva energetska svojstva zgrade. Na certifikatu je iskazan energetski razred zgrade koji ovisi o godišnjoj potrebnoj toplinskoj energiji za grijanje. Stambene zgrade svrstavaju se u osam energetskih razreda od A-plus- do G, s time da A-plus- označava energetski najpovoljniji, a G energetski najnepovoljniji razred.

Energetski certifikat sadrži i prijedlog ekonomski opravdanih mjera za poboljšanje energetskih svojstava zgrade.

Cjenkanje nije nemoralno

Na tržištu nekretnina nema fiksnih cijena, zato budite mudri i nikako nemojte pristati na prvu cijenu koju traži prodavatelj. Kod pregovora se postavite hladno te nemojte ni slučajno pokazivati oduševljenje ponuđenom nekretninom, već ukazujte na slabosti.

Budite svjesni da je na tržištu odnos ponude i potražnje na vašoj strani. Stručnjaci procjenjuju da su realizirane prodajne cijene u prosjeku desetak posto niže od istaknutih cijena u oglasima. Uzmite to kao početni parametar kod pregovora.

Ako uspijete spusti cijenu 10 posto, možete uštedjeti dovoljno novca za kupnju namještaja i opremanje stana ili kuće.

Prvo predugovor pa ugovor

Ako postoje razlozi zbog kojih kupnju nije moguće realizirati u kratkom roku, najprije se sklapa predugovor kako bi kupac i prodavatelj potvrdili dogovor. Najčešći razlog za odgodu transakcije je čekanje odobravanja kredita ili ishodovanje nekog dokumenta.

U predugovoru, koji treba ovjeriti kod javnog bilježnika, navode se zemljišnoknjižni podaci o nekretnini (katastarska općina, broj čestice i broj zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana), opis nekretnine (za stan su to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.

Kapara služi kao garancija dogovora kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj, mora isplatiti kupcu dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine.

Nakon što su se stekli svi uvjeti za realizaciju transakcije sklapa se kupoprodajni ugovor. Uz sve što je navedeno u predugovoru, u ugovor se unosi datum predaje nekretnine u posjed kupca, kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Preporučljivo je da sastavljanje (pred)ugovora povjerite odvjetniku kako biste bili sigurni da ste kao kupac dobro zaštićeni.

Platite porez ako baš morate

Kupnju stana ili kuće morate u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze, odnosno potpisivanja kupoprodajnog ugovora, prijaviti ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina.

Stopa poreza na promet nekretnina je pet posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njena stjecanja, a plaća ga kupac.

Međutim, ako kupujete prvu nekretninu za stanovanje, imate pravo na oslobađanje od plaćanja poreza pod uvjetom da vi ili članovi vaše obitelji ne posjeduju stan ili kuću odgovarajuće kvadrature i vrijednosti (link).

Kako upisati vlasništvo?

I na kraju, preostaje vam upis vlasništva. Pravo vlasništva nekretnine ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige i to temeljem ugovora o kupoprodaji i tabularne izjave.

Tabularna izjava je ovjereni dokument kojim prodavatelj izjavljuje da je nekretnina u cijelosti isplaćena te da dopušta upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na kupca.