Strože su definirane obveze i odgovornosti predstavnika stanara, ali i upravitelja zgrada. Cilj Zakona o upravljanju i održavanju zgrada je, kako su poručili iz Vlade, omogućiti kvalitetniji suživot u stambenim zgradama, ali i brže odvijanje nužnih radova i održavanja.

Zakonodavac je posebnu pažnju posvetio čestoj situaciji u kojoj se suvlasnici ne mogu dogovoriti tko će biti njihov predstavnik. Tako su proširili krug potencijalnih predstavnika suvlasnika na članove obitelji po ravnoj liniji te supružnike ili izvanbračne partnere suvlasnika, ali pod uvjetom da i oni žive u toj stambenoj zgradi. Suvlasnici stanova u zgradi o tome bi, kaže zakon, trebali odlučiti natpolovičnom većinom.

No što ako ne uspiju dogovoriti ni to da ih predstavlja član nečije obitelji? Ako se o tome ne dogovore u roku od 60 dana, preostaje im opcija odabira prinudnog predstavnika suvlasnika. To može biti i treća osoba, koja, sudeći po tumačenju tog propisa, uopće ne mora živjeti u zgradi, niti imati bilo kakve veze ni s jednim od stanara.

'Predstavnik suvlasnika može biti i treća poslovno sposobna fizička osoba koja ima prebivalište ili boravak u gradu ili u općini na čijem se području nalazi zgrada. I tu je potrebna dvotrećinska većina potpisa suvlasnika. To je takozvani izbor predstavnika po punomoći, koji je i do sada funkcionirao, samo nije bio propisan', objasnio nam je predsjednik Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada Grada Zagreba, Zdravko Vladanović.

Kontrolni mehanizam

Na taj su način, dodaje on, upravitelji rješavali ovu problematiku u zgradama koje nemaju svog predstavnika, što je zakonska obveza još od 1997. godine. Sad se to i formalizira. Iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine otkrivaju da su tijekom javnog savjetovanja, zbog velikog broja primjedbi, uklonili mogućnost da predstavnici suvlasnika budu zaposlenici tvrtki koje se bave upravljanjem zgradama.

'Dok je zakon bio u javnoj raspravi, bilo je dosta primjedbi na prijedlog odredbe da zaposlenik upravitelja bude imenovan prinudnim predstavnikom, i to zbog potencijalnog sukoba interesa prema njegovom poslodavcu, tako da je ta odredba promijenjena kako sada glasi, što također otvara mogućnost profesionalizacije tog zanimanja', poručili su iz Ministarstva.

Vladanović objašnjava da bi u situaciji u kojoj bi predstavnik suvlasnika ujedno bio zaposlenik upravitelja zgrade ta tvrtka imala apsolutni nadzor nad zgradom. Ističe da je predstavnik suvlasnika, prema novom zakonu, prvi među jednakima, ali i kontrolni mehanizam za provjeru odvijaju li se svi procesi unutar zgrade na propisani način.

No postavlja se pitanje mogu li 'treće osobe', koje prihvate ulogu prinudnog predstavnika suvlasnika, od toga razviti biznis. Iz Ministarstva ne odbacuju tu mogućnost, a Vladanović ističe da je, unatoč tome što je u Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada propisano da to može biti fizička osoba, otvorena mogućnost 'dodatne zarade'. Naime među fizičke osobe spadaju i obrtnici.

Prinudno preuzimanje svih obveza

U praksi pak to ne bi trebalo donijeti velike razlike. Zakonom je predviđeno da prinudni predstavnik preuzme sva prava i obveze, pa tako i novčanu naknadu koja se uzima iz propisane pričuve, a koja bi pripala regularno izabranom predstavniku suvlasnika.

'Najsretnije je rješenje kad predstavnik suvlasnika živi u zgradi zato što on najbolje poznaje sve i dostupan je stanarima u svakom trenutku. U ovom slučaju on nije dostupan, živi u gradu, grad je velik i nije to baš tako lako, posebno ako se razvije kao poslovna djelatnost. Potencijalni kandidat sagledava stanje u zgradi te predlaže suvlasnicima sredstva potrebna za funkcioniranje i dugoročno održavanje. Ako oni prihvate taj njegov plan, ide se u preuzimanje posla i preuzimanje obveze predstavnika suvlasnika. Dosad nisam čuo nijednu primjedbu, nitko mi se nije žalio, iako svakodnevno komuniciram s puno ljudi. Moguće je da će se taj trend i nastaviti', ustvrdio je Vladanović.

Zakon predviđa obvezu izbora upravitelja zgrade. Ako se suvlasnici u roku od 60 dana ne mogu dogovoriti oko tvrtke koja bi se brinula o održavanju njihova objekta, jedinica lokalne samouprave sama će odabrati najpovoljnijeg ponuđača.

Suvlasničke zajednice

Olakotna je okolnost to što su prvi put stambene zgrade, pa i pojedini ulazi u njima, definirane kao suvlasničke zajednice s pravnom osobnosti, što znači da dobivaju svoj OIB i bankovni račun. Na taj će način lokalna uprava i samouprava moći lakše odrediti kome treba upravitelj.

No tu se otvara nova dvojba. Uzmimo hipotetski primjer zgrade s četiri ulaza. U dva ulaza suvlasnici su se dogovorili oko izbora upravitelja, a u preostala dva ulaza nema dogovora. Logično bi bilo da lokalna samouprava odredi istog upravitelja za cijelu zgradu, pogotovo zbog provođenja radova koji se tiču cijelog objekta, poput obnove fasade i telekomunikacijskih sustava ili zamjene krova. No, ističe Vladanović, to ne mora biti tako.

'Kada nema upravitelja, jedinice lokalne samouprave, odnosno gradovi i općine, imenuju upravitelja, u pravilu svoje poduzeće. U Zagrebu je to GSKG, u Splitu je Stanouprava. Lokalna uprava ne treba se oslanjati na takav model ako u zgradi postoji jedan upravitelj, čak i u situaciji da dva ulaza imaju jednog upravitelja, a koji je neka treća tvrtka. Bilo bi jako dobro da je jedan upravitelj za cijelu zgradu. Međutim iskustvo nas upućuje na zaključak da se to baš i ne radi tako. Prema tome, ako imate sedam ulaza, nekad imate i sedam upravitelja. To malo komplicira i usložnjava posao', objašnjava predsjednik udruge predstavnika suvlasnika.

Dodaje da se ipak o većim radovima, poput energetske obnove fasade, mora postići dogovor između svih ulaza u zgradi.

Kao i prinudni predstavnici suvlasnika, prinudni upravitelji također preuzimaju sve zakonske obveze i odgovornosti kao da su izabrani voljom stanara. To znači i kazne za njihovo neispunjavanje. Kod suvlasnika se one kreću od 1000 do 5000 eura za fizičke te od 2000 do 10.000 eura za pravne osobe, a kod upravitelja kreću se od 350 do 2750 eura za fizičke, odnosno od 700 do 5500 eura za pravne osobe.