Najviše kontroverzi, osim uvođenja poreza na nekretnine, izazvao je Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Zbog njegovih su se odredbi pobunile udruge predstavnika suvlasnika, malih iznajmljivača, zaštićenih najmoprimaca, ali i sami stanari. Dugo je vremena trebalo ministru prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branku Bačiću te njegovom državnom tajniku Željku Uhliru da objasne kako bi se ovim propisom trebao urediti, ako već ne poboljšati, suživot u stambenim zgradama.

Taj je suživot dosad doveo do raznih situacija kojima je država, unatoč kritikama, odlučila stati na kraj. Stoga ćemo nabrojiti što se sve mijenja za stanare, ali i iznajmljivače već od početka nove godine.

Jednu od većih kontroverzi izazvala je zabrana postavljanja klima uređaja na fasade. Novim zakonom definirano je kako i na kojim dijelovima zgrade će to ubuduće biti moguće učiniti. Iako su propisi detaljni, oni se neće odnositi na postojeće klima uređaje, ali, primjerice, vlasnici koji žele zamijeniti svoju klimu neće moći postaviti novi uređaj na isto mjesto.

'Na pročelja koja gledaju na ulice i trgove neće se moći postavljati klima uređaji. Oni će biti dozvoljeni na bočnim pročeljima, terasama ili balkonima, ali na spuštenim položajima', pojasnio je još ranije Uhlir.

Zatvaranje balkona, lođa ili terasa staklenim stijenama, kao i intervencije koje bi narušile izgled i statiku zgrade neće biti dopuštene.

Donošenje odluka

Što se pak intervencija tiče, zakonom je smanjena potrebna većina suvlasnika za donošenje odluka. Tako, primjerice, za hitne intervencije poput puknuća cijevi više nije potrebno tražiti suglasnost ostalih suvlasnika u zgradi.

Za nužne popravke, primjerice cjelokupnih instalacija ili krova zgrade, umjesto dosadašnjih 50 posto, dovoljna je suglasnost trećine suvlasnika. Prilikom velikih ulaganja bit će dovoljna suglasnost 80 posto suvlasnika kako bi se spriječile dosadašnje situacije da jedan suvlasnik blokira radove, unatoč suglasnosti svih ostalih.

Suglasnost će biti potrebno ishoditi i za kratkoročni najam ili obavljanje tihe djelatnosti u stanu. Za kratkoročni najam potrebna je suglasnost 66 posto suvlasnika u zgradi, napose onih koji dijele zidove, strop ili pod sa stanom koji je u najmu. To je izazvalo žestoke reakcije predstavnika iznajmljivača.

'Nismo ni za kakvu suglasnost i ne mislimo da druge djelatnosti moraju tražiti tu suglasnost. Mi smo za mehanizme koji su već do sada uređeni - a to su međuvlasnički ugovor, kućni red te da predstavnik stanara određuje povredu reda i mira i dogovara se s kompletnom zajednicom tih suvlasnika', poručila je ranije Nataša Luketić iz Građanske inicijative 'Spasimo male obiteljske iznajmljivače'.

No država je ovdje izašla u susret iznajmljivačima smanjivši potrebnu suglasnost s ranijih 80 posto na 66 posto suvlasnika u zgradama. Isti broj potpisa trebaju prikupiti oni koji će iznajmljivati stanove 'za više osoba', što je eufemizam za najam za radnike, te oni koji u stanovima kane imati tihu ili mirnu djelatnost, također definiranu ovim zakonom i pratećim pravilnicima.

Pravilnicima koje će propisati resorno ministarstvo bit će definiran i kućni red. Ovo, mnogi će reći, mrtvo slovo na papiru sad postaje ozbiljan dokument zbog čijeg se nepridržavanja mogu očekivati i kazne. Sastojat će se od dva dijela. Opći dio s jedinstvenim odredbama propisat će ministar, a upravitelji zgrada dobit će rok od 180 dana da propišu dio kućnog reda s posebnim zahtjevima.

Zajednice suvlasnika

To je samo djelić formalnih izmjena. Naime stambene zgrade novim zakonom postaju zajednice suvlasnika. To znači da se, pravno gledajući, izjednačavaju s poslovnim i javnim subjektima jer dobivaju svoj OIB. Ovime će se pojednostaviti i skratiti sudski sporovi jer više neće biti potrebno tužiti suvlasnike, kojih je u pojedinim zgradama i stotinjak, nego samo jednu pravnu osobu.

Osim toga, svaka će zajednica suvlasnika, odnosno stambena zgrada, dobiti svoj bankovni račun na koji će se slijevati sredstva od pričuve, a ona će također biti definirana posebnim pravilnicima, i drugih prihoda. Zakonom nije omogućeno da zgrada 'ode u minus'. U tom slučaju, ako predstavnik suvlasnika ne riješi problem, zgrada dobiva upravitelja po službenoj dužnosti.

Prekršajne kazne za upravitelje iznose od 700 do 5500 eura, a za suvlasnike od 400 do 10.000 eura. Za izvođače nezakonitih radova (zatvaranje balkona, ugradnja klima uređaja na ulična pročelja i slično) prekršajne kazne iznose od 5500 do 10.000 eura.

Zakonom su predviđene i subvencije za ugradnju dizala u otprilike 16.000 stambenih zgrada s četiri ili više etaže. Za to država sprema subvencije u iznosu od 33 posto ukupnog troška ugradnje te ostavlja mogućnost da i jedinice lokalne samouprave, uz stambene zajednice, sufinanciraju ugradnju.

Jednostavnija gradnja i upis u zemljišne knjige

Zakonom o gradnji pak predviđene su promjene koje bi trebale olakšati utvrđivanje energetske učinkovitosti zgrada te izjednačavanje kriterija prilikom certificiranja. Tako se uvodi glavni energetski certifikator, a on bi trebao izjednačiti i propisati sve uvjete za stjecanje određenog razreda energetske učinkovitosti u certifikatu.

Uz to, ukidaju se dozvole pravnim osobama za energetsko certificiranje te redovite preglede instalacijskih sustava u zgradama. Za to će biti zadužene ovlaštene fizičke osobe u okvirima svojih strukovnih područja.

Vrijedi spomenuti da je ovim zakonom olakšano dobivanje dozvola za izgradnju kuća, ali će oni koji grade bez dozvola, s druge strane, plaćati 50 posto veće kazne nego dosad.

Izmjenama zakona o zemljišnim knjigama i katastru trebali bi se pojednostaviti upisi nekretnina, ali i konačno srediti baze podataka, što će olakšati vlasnicima i kupcima prilikom kupoprodaje, ali i utjecati na lakše rješavanje imovinsko-pravnih sporova, ovršnih zahtjeva ili zahtjeva za utvrđivanjem imovine nakon smrti vlasnika.

Pet opcija za zaštićene najmoprimce

No to nisu jedine promjene u stanovanju. Zakonom o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske te posebnom odlukom Ustavnog suda konačno se rješava i problem zaštićenih najmoprimaca. Iako oni formalno gube status, ali i pravo na korištenje stanova u zaštićenom najmu, ponuđeno im je pet opcija.

Prva je da se zaštićenom najmoprimcu ukine status, ali da ostane živjeti u stanu na neodređeno vrijeme, 'u skladu s mjerodavnim odredbama Zakona o najmu stanova' i u dogovoru s vlasnikom stana. Najamnina u tom slučaju više neće biti simbolična, već će iznositi 7,50 eura po kvadratu.

Druga mjera je isplata novca zbog ukidanja statusa zaštićenog najmoprimca. Odštete se kreću u iznosu od 50.787,50 eura za samca koji živi u nekretnini koja nije u Zagrebu ili na moru do 118.305 eura za peteročlanu obitelj koja stanuje u metropoli ili na obali.

Treća mogućnost je da zaštićeni najmoprimac napusti privatni stan i preseli u državni stan te plaća državnu najamninu. Pritom mu se nudi mogućnost otkupa državnog stana po povlaštenoj cijeni.

Četvrta mjera je zamjena stanova, pri čemu 'vlasnik stječe pravo vlasništva na nekretninama u dotadašnjem vlasništvu Republike Hrvatske, a Republika Hrvatska pravo vlasništva na stanu na kojem postoji pretvorbeni teret zaštićenog najma, uz omogućavanje dotadašnjem zaštićenom najmoprimcu ostvarenja prava na dom tako da mu se priznaje pravo otkupa tog stana od Republike Hrvatske'.

Zadnja mjera je da vlasnik stana i država sklope ugovor o kupoprodaji nekretnine po tržišnim uvjetima, vlasnik uzme novac, a u stanu koji postaje državno vlasništvo zaštićeni najmoprimac ostaje živjeti uz pravo otkupa po povlaštenoj cijeni.

Formiran je i Registar stanova u privatnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci kako bi se utvrdilo koliko ih ima, a koliko je stanova što ih treba vratiti vlasnicima.