Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj ne prestaju rasti. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u posljednjem tromjesečju 2021. godine one su čitavoj zemlji u prosjeku u odnosu na isto razdoblje 2020. porasle za 9,1 posto. Prema učestalim medijskim natpisima u posljednje vrijeme, dalo bi se zaključiti da se rast cijena intenzivno nastavio i u prvoj polovici 2022. U Zagrebu je rast cijena stanova u zadnjem tromjesečju 2021. iznosio 8,7 posto, a u priobalnom dijelu Hrvatske gotovo 12 posto. Rast cijena novogradnje pritom je bio izraženiji i iznosio je čak 15 posto, dok se starogradnja u posljednjem tromjesečju 2021. prodavala u prosjeku po 8,4 posto većoj cijeni u odnosu na isto razdoblje prethodne godine.

Broj stanovnika pada, cijene stanova rastu

Izraženi rast cijena nekretnina, međutim, ne događa se od nedavno, već on traje dulje razdoblje. Prosječne cijene nekretnina tako su potkraj 2021. bile za 45 posto veće u odnosu na 2015. godinu, što znači da su u prosjeku cijene od 2015. do danas rasle gotovo 8 posto godišnje. No istovremeno se broj stanovnika u zemlji gotovo pa dramatično smanjio.

U 2015. godini Hrvatska je prema procjenama Državnog zavoda za statistiku brojala 4 milijuna i 203 tisuće ljudi, dok je popisom stanovništva obavljenim u 2021. pobrojano njih svega 3 milijuna i 888 tisuća.

Dakle, dok se broj stanovnika koji bi trebali stanovati u stambenim nekretninama kojima cijene nezadrživo rastu u šestogodišnjem razdoblju smanjio za čak 7,5 posto, cijene stambenih nekretnina u istom su se razdoblju povećale za čak 45 posto. Dakle, iako je sve manje ljudi koji obitavaju u stambenim nekretninama, njihove cijene umjesto da se smanjuju zbog smanjenja potražnje za trajnim nastanjivanjem nekretnina, nastavljaju rasti. Složit ćete se, ovako na prvi pogled, ne zvuči baš logično.

Useljavanje utječe na cijene stanova u lokalnim jedinicama

No, dovoljno je prokopati samo malo dublje u odrednice cijena nekretnina da bismo shvatili da je zabilježeni rast cijena itekako logičan. Za početak, demografskim faktorima u pravilu treba dulje razdoblje da izvrše utjecaj na razinu cijena nekretnina i ti faktori u pravilu djeluju lokalno, odnosno oni djeluju dominantno na razini cijena nekretnina pojedinih jedinica lokalne samouprave, a na nacionalno. Nadalje, broj stanovnika nije najprikladniji demografski pokazatelj koji bismo trebali koristiti ako želimo analizirati utjecaj demografskih kretanja na cijene nekretnina u Hrvatskoj.

Naime, prema najnovijem istraživanju koje ćemo kolege Nebojša Stojčić sa Sveučilišta u Dubrovniku i Josip Mikulić sa Ekonomskog fakulteta u Zagrebu uskoro objaviti, u lokalnim jedinicama koje bilježe rast cijena nekretnina, u pravilu se bilježi i pojačano useljavanje novog stanovništva te je broj rođenih veći od broja umrlih. Vrijedi i suprotno, u lokalnim jedinicama iz kojih se stanovništvo iseljava i koje bilježe više umrlih nego rođenih, cijene stambenih nekretnina se u prosjeku smanjuju. Sam broj stanovnika u pojedinoj jedinici lokalne samouprave, to jest njegova promjena, nema dakle nikakav značajan utjecaj na cijene nekretnina. No prirodni prirast i migracije stanovništva imaju.

Inflacija najnoviji krivac za rast cijena

Uz demografske faktore, na rast cijena nekretnina svakako utječe i značajno smanjenje kamatnih stopa koje smanjuje trošak financiranja kupnje stambene nekretnine, za one koju nekretninu kupuju na kredit. Taj isti pad kamatnih stopa potiče i one koji imaju višak štednje deponirane u bankama koja zbog gotovo pa nepostojećih pasivnih kamatnih stopa ne nosi nikakav prinos, da tu štednju povlače iz banaka i da je ulažu u kupnju nekretnina, stvarajući tako dodatni pritisak na strani potražnje koji vodi do rasta cijena nekretnina. Pritisak na cijene nekretnina stvara i subvencionirani program kupnje prve stambene nekretnine koji bi se mogao barem dijelom ublažiti kada bi se prijavljivanje za subvencionirana sredstva moglo obavljati tijekom čitave godine.

Najnoviji pritisak na rast cijena nekretnina dolazi i od pojave i kontinuiranog povećanja inflacije: građani ulažu štednju u kupnju nekretnine jer se na takav način njihovu novcu ne smanjuje kupovna moć zbog nagrizajućih utjecaja inflacije. Inflacija trenutno stvara pritisak na rast cijena nekretnina i na strani ponude. Rast cijena građevinskog materijala i usluga dovodi do rasta cijena stanova u novogradnji. U posljednjih nekoliko dana tako su se pojavili medijski natpisi da pojedini građevinski investitori vraćaju kupcima stanova u novogradnji dvostruke kapare jer im se stanove koje su prodali po cijenama za koje je dana kapara zbog rasta cijena građevinskog materijala i usluga više ne isplati ni graditi. Stoga investitori radije vraćaju kupcima dvostruke kapare i prodaju te stanove po novim, većim cijenama. Nažalost, za očekivati je da će se rast cijena stanova u novogradnji uslijed inflacijskih pritisaka na strani ponude preliti i na ostatak stambenog tržišta, što bi moglo dovesti do daljnjeg rasta cijena stambenih nekretnina.

Svaki treći kupac stana stranac

Ogroman pritisak na rast cijena nekretnina stvara i inozemna potražnja za stambenim nekretninama. Prema nedavnim podacima Porezne uprave, u ukupnom volumenu kupoprodaja stambenim nekretninama u Hrvatskoj stranci čine čak 31 posto, a u priobalnim županijama oni kupuju u prosjeku gotovo nevjerojatnih 68 posto svih stambenih nekretnina. Dakle, svaki treći kupac stana u Hrvatskoj je stranac, a na obali je tek svaki treći kupac stana hrvatski državljanin. Pritom u manjim priobalnim mjestima stranci kupuju i više od 80 posto svih stambenih nekretnina.

Ovakav potražni udar na rast cijena nekretnina koji je potaknut turističkom aktivnošću i praktički nepostojećim porezom na prihode od turističkog najma stanova ni puno dublja nekretninska tržišta od hrvatskog ne bi izdržala bez značajnog povećanja cijena nekretnina. Skori ulazak Hrvatske u eurozonu i Schengen mogao bi još potaknuti inozemnu potražnju za stambenim nekretninama u Hrvatskoj i posebice na obali te dovesti do novih pritisaka na povećanje cijena nekretnina.

Povećanje privatnog turističkog smještaja...

Osim navedenih faktora koji utječu na nezadrživ rast cijena nekretnina, postoji još jedan o kojem se ne govori puno, no koji bi također mogao imati izrazito značajan utjecaj na cijene stambenih nekretnina. Riječ je o sve učestalijoj pojavi da se stanovi umjesto za trajno stanovanje koriste za kratkotrajni turistički najam. U čitavoj Hrvatskoj je tako u 2012. prema podacima Državnog zavoda za statistiku bilo više od 143 tisuća soba u privatnom smještaju. U 2020. godini broj soba se popeo na 216 tisuća, što je povećanje od 51 posto.

Udio privatnog smještaja u ukupnom turističkom smještaju se tako od 2012. naovamo povećao s 31 na 56 posto, pri čemu je prosječni udio privatnog smještaja u jedinicama lokalne samouprave u Splitsko-dalmatinskoj županiji u 2021. iznosio ogromnih 88 posto, do je on u Šibensko-kninskoj i Zadarskoj županiji dosegnuo 80 posto. Gotovo se u cijeloj jadranskoj Hrvatskoj u razdoblju od 2012. do 2021. udio privatnog smještaja u ukupnom broju postelja povećao za između 50 i 100 posto, a slična je situacija i u mnogim kontinentalnim lokalnim jedinicama.

...ne prati odgovarajuća ponuda novih stanova

Istodobno, površina novosagrađenih stambenih zgrada se u istom razdoblju povećala sa 1,4 milijuna metara kvadratnih, koliko je zabilježeno u 2012., na 1,5 milijuna metara kvadratnih novog stambenog prostora, koliko je izgrađeno u 2020., što je povećanje od svega 9 posto. Povećanje privatnog turističkog smještaja automatski znači i smanjenje ponude nekretnina raspoloživih za trajno stanovanje. Ako se smanjenje te ponude ne nadoknadi izgradnjom novih stambenih nekretnina, povećanje privatnog turističkog smještaja može dovesti do snažnog rasta cijena nekretnina.

U pojedinim jadranskim županijama, međutim, svjedočimo ne samo snažnom povećanju kapaciteta u privatnom smještaju, nego se istodobno smanjuje i površina sagrađenih stambenih nekretnina. Tako se, primjerice, u Dubrovačko-neretvanskoj županiji u 2020. sagradilo 23 posto manje stambenih površina u odnosu na 2012., u Primorsko-goranskoj 34 posto, a u Šibensko-kninskoj 27 posto. U takvim uvjetima rast turističkih smještajnih kapaciteta u privatnom vlasništvu ne može dovesti doista do ničeg drugog osim do izravnog rasta cijena nekretnina.

Kako izgleda budućnost?

Kakvi bi mogli biti dugoročni trendovi na tržištu stambenih nekretnina? Bez obzira na lošu demografsku situaciju u zemlji, dok god nedostatak domaće potražnje za stanovima uslijed demografskog odumiranja nadoknađuje strana potražnja, ne možemo očekivati trajnije stabiliziranje cijena nekretnina. Također, trajniju stabilizaciju cijena ne možemo očekivati ni dok god postoji prenamjena stambenih nekretnina u turističke smještajne kapacitete uz nepostojanje adekvatne ponude zamjenskog novosagrađenog stambenog prostora. Povećanje kamatnih stopa i smanjenje dohotka uslijed manjih stopa ekonomskog rasta možda može usporiti ovaj rast cijena ili ga čak i privremeno preokrenuti, ali u dugom roku dok god je potražnja za stambenim prostorom uslijed turističke aktivnosti veća od ponude, cijene nekretnina na Jadranu će rasti. A rast cijena stambenih nekretnina na Jadranu će se zatim prema rezultatima spomenutog istraživanja prelijevati na ostatak Hrvatske koji s tim turizmom nema nikakve veze, niti od njega ostvaruje direktnu korist.

Jedino rješenje koje može dugoročno ublažiti ovaj problem jest ograničavanje ponude i povećanje poreznog opterećenja prihoda od turističkog najma privatnog smještaja koje predstavlja jednu od najmanje porezno opterećenih gospodarskih djelatnosti u zemlji. No kako se trenutno čini, za takvo rješenje ne postoji ni najmanja politička volja, što znači da će cijene nekretnina – dok god je turistička rentijerska aktivnost dominantna hrvatska gospodarska grana - nastaviti više-manje neometano s dugoročnim trendom rasta. Svi postojeći vlasnici nekretnina bit će na dobitku, oni koji to tek trebaju postati na gubitku, a kao posljedicu ćemo svjedočiti još većim, kako regionalnim, tako i individualnim, ekonomskim nejednakostima.