Baš naprotiv, cijene stambenih nekretnina i kod nas i u svijetu rastu, a stambena priuštivost se smanjuje uslijed sve jače potražnje za stambenim jedinicama svih onih koji nemaju ama baš nikakvu namjeru u tim jedinicama obitavati ili ih dati u dugoročni najam kako bi drugi mogli u njima obitavati, već ih koriste za ostvarivanje dohotka i kapitalne dobiti. Ono što Hrvatsku pak razlikuje od mnogih drugih zemalja jeste razmjer do kojeg je ta potražnja za stanovima koji ne služe u svrhu stanovanja uzela maha.

O broju praznih stanova, koji se u Hrvatskoj kreće između 500 i 600 tisuća, odnosno između 24 i 29 posto ukupnog stambenog fonda, ovisno o izvoru podataka, rečeno je već dosta. Prazni stanovi su u stvarnosti sve samo ne prazni, barem ne iz financijske perspektive. Oni su zapravo investicijski proizvodi prepuni financijskih prinosa, svojevrsni neformalni štedni depozit na kojeg se, zahvaljujući brzom rastu cijena stanova, ostvaruje značajna kapitalna dobit. Dakako neoporeziva.

Problem nije samo u praznim stanovima

U dva desetljeća broj praznih stambenih jedinica se povećao, vjerojatno uslijed uviđanja bogatijeg sloja stanovnika da su oni prilika za dobru zaradu, za ogromnih 340 tisuća jedinica, stvarajući pri tome jednako ogroman pritisak na rast njihovih cijena i smanjenje priuštivosti stanovanja. Naime, svako povećanje potražnje za stanovima koji se ne koriste u stambene svrhe, posebno ako je ovako intenzivno, smanjuje ponudu stanova namijenjenih za trajno obitavanje, te doprinosi rastu cijena stanova i smanjenju njihove priuštivosti. No daleko od toga da je problem samo u praznim stanovima. Za stanovanje ne služe ni stambene jedinice koji se koriste u turističke svrhe. Kao i prazni stanovi, i stanovi koji se koriste za kratkoročni turistički najam služe za ostvarivanje financijske dobiti.

No za razliku od praznih stanova gdje se financijska dobit realizira tek kada se prazni stan proda, stanovi koji se daju u kratkoročni turistički najam ostvaruju vrlo konkretne financijske prihode kontinuirano. U 2019. ti prihodi su iznosili otprilike 1,9 milijardi eura, i to bez da u njih uračunamo prihode koji se ostvaruju od nelegalnog najma u privatnim smještajnim jedinicama koje su kategorizirani kao 'nekomercijalni' smještaj u kojima se noćenja ne bi smjela naplaćivati.

Ti prihodi su u 2024. uslijed rasta cijena i broja noćenja u obiteljskom smještaju sasvim sigurno značajno veći od navedene procjene, a istodobno se porezno opterećenje tih prihoda nije značajnije mijenjalo. Ova gospodarska aktivnost je stoga i dalje vjerojatno najmanje oporezovani vrsta gospodarske aktivnosti u zemlji. Nije stoga nikakvo iznenađenje ni da broj stambenih jedinica koji se koriste u svrhu turističkog najma također raste. U 2016., prvoj godini za koju imamo podatke iz eVisitora, bilo je gotovo 83 tisuće stambenih jedinica koje su se koristile za kratkoročni turistički najam.

Udio varira po županijama, rekorder Istarska

U 2022. ih je bilo 107 tisuća s vidljivom tendencijom daljnjeg rasta. Drugim riječima, u 2022. godini gotovo pet posto od ukupnog broja stambenih jedinica u zemlji služi za kratkoročni turistički najam. Ovaj udio dakako značajno varira po županijama. Rekorder je Istarska županija gdje 13 posto svih stambenih jedinica služi za kratkoročni turistički najam. Za vratom joj puše Dubrovačko – neretvanska županija gdje 12 posto svih stambenih jedinca služi za kratkoročni najam, zatim slijedi Zadarska županija sa 11 posto i Splitsko dalmatinska županija s deset posto. Šibensko-kninska i Primorsko-goranska pak osam posto svog stambenog fonda koriste za najam turistima.

S druge strane, sve kontinentalne županije, uključujući i Grad Zagreb u kojem su jedince za kratkoročni turistički najam smještene u centru grada, u tu svrhu koriste manje od jedan posto svog stambenog fonda. Ugrubo dakle možemo reći da u priobalnim županijama svaka deseta stambena jedinica umjesto za stanovanje služi za kratkoročni smještaj turista.

Gradovi će postati - gradovi duhovi?

Zanimljivo je pogledati i situaciju u većim priobalnim urbanim centrima. U Makarskoj tako čak 21 posto svih stambenih jedinica služi za kratkoročni turistički najam, u Rovinju 20 posto, u Dubrovniku 17 posto, u Puli deset posto, u Zadru osam posto, a u Splitu sedam posto. Ti udjeli dakako ne uključuju stambene jedinice koje služe kao nekomercijalni turistički smještaj koji je u pravilu u svim lokalnim jedinicama brojem veći od kategoriziranog kratkoročnog smještaja za turiste. Mjere za ograničavanje daljnje apartmanizacije koje najavljuju ili poduzimaju gradonačelnici Makarske i Dubrovnika su stoga, kada se sagledaju ovi podaci, posve razumljive i očekivane.

Turistički smještaj je toliko duboko penetrirao u sve sfere života i stanovanja u tim gradovima, da je mogućnost da se ti gradovi pretvore u gradove duhova sasvim realna. Od ovog četvrtka navedeni gradonačelnici i u tim svojim namjerama konačno imaju i podršku Vlade. Nacrt prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, koji je prije dva dana predstavljen na Vladi tako između ostalog donosi niz mjera koje za cilj imaju ograničavanje daljnjeg širenja kratkoročnog turističkog smještaja u stambenim zgradama. Taj zakon je ujedno i prvi pokušaj na nacionalnoj razini da se regulira problem apartmanizacije.

Pri tome, prijedlog istodobno adresira i sve lošiju kvalitetu stanovanja u lokalnim jedinicama izloženima te pomaže lokalnim jedinicama koje se intenzivno bave turizmom da učinkovitije upravljaju svojom destinacijskom ponudom. Iz obrazloženja razloga za uključivanje u ovaj prijedlog zakona i mjera za ograničavanje širenja smještajnih kapaciteta za kratkoročni najam u stambenim zgradama, jasno je i Vlada konačno razumije istinske uzroke za visoke cijene stanova i nepriuštivo stanovanje u Hrvatskoj - činjenicu da se u našoj zemlji stambene jedinice u prevelikom obimu ne koriste za stanovanje.

Ključne promjene sa Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada

Možda najvažnija promjena koja se s najavom ovog Zakona dogodila jeste to što prvi put u modernoj hrvatskoj povijesti jedna izvršna vlast jasno poslala poruku da kratkoročni turistički najam nije poželjan način razvoja hrvatskog turizma. S obzirom da je ovo prvi puta da se nekom mjerom javne politike izravno pokušava ograničiti apartmanizacija, a poznavajući našu poslovičnu nesklonost bilo kakvim svrsishodnim i odlučnim reformama, čak je i malo začuđujuće koliko su odvažne i (čak bi se moglo reći)i stroge odredbe Zakona koje propisuju suglasnosti koje vlasnik stana mora prikupiti da bi stan mogao kategorizirati kao jedinicu za kratkoročni najam. To čini navedenu poruku da apartmanizacija nije poželjan proces tim snažnijom i vjerodostojnijom.

Ako Zakon u ovakvom obliku prođe saborsku raspravu, odnosno ako navedene mjere za ograničavanje konverzije stambenih jedinica u jedinice za kratkoročni turistički najam ostanu u Zakonu, on će doista ograničiti daljnji rast kratkoročnog turističkog smještaja i samim time doprinijeti smanjenju pritisaka na budući rast cijena stanova i daljnje povećanje njihove nepriuštivosti. Mjere izložene u tom zakonu su proaktivne i okrenute k budućnosti. No zakon sam po sebi, budući se ne može primjenjivati retroaktivno, ne može pomoći Makarskoj, Dubrovniku, Rovinju, Puli, Zadru i Splitu da smanje broj postojećih stambenih jedinica koji se koriste za kratkoročni najam, odnosno da povećaju broj stambenih jedinica namijenjenih stanovanju, a samim time značajnije povećaju i priuštivost stanovanja u tim lokalnim jedinicama.

Da bi se ispravila desetljeća nakrive povijesti, bit će potrebna još hrabrija mjera; značajno povećanje poreznog opterećenja dohotka koji se ostvaruje od kratkoročnog turističkog najma. Tek tada možemo očekivati osjetne pomake u smanjenju tekućeg broja stambenih jedinica koje se koriste za kratkoročni najam, koje bi se zatim mogle materijalizirati i u smanjenju cijena stambenih jedinica i povećanju njihove priuštivosti za hrvatske građane. Nadajmo se da će biti dovoljno hrabrosti i za taj sljedeći iskorak.